一場土地供應引發的城市變局

當長三角產業轉移的浪潮席卷皖北，定遠縣一份208.57公頃的國有建設用地出讓計劃，正悄然重塑這座皖東小城的命運。工業用地占比33.8%，住宅用地卻僅占3.9%——如此懸殊的比例背后，是定遠融入長三角的野心與陣痛。這份計劃與《定遠縣國土空間總體規劃（2021-2035年）》緊密咬合，從鹽化工業園狂飆到交通基建豪擲，從住宅短缺迷局到產業安全隱憂，一場關于城市升維的宏大敘事已然啟幕。

NO.1|壹

工業狂飆：70公頃鹽化園背后的長三角野心

土地重倉砸向化工，蘇皖合作浮出水面

工業用地占比33.8%：2025年計劃供應工礦倉儲用地70.56公頃，全部集中于鹽化工業園爐橋片區，直指總規“長三角新型化工產業基地”的戰略定位。

嚴苛標準暗藏產業升級：規劃要求新建項目容積率不得低于1.2，園區按100年一遇洪災設防，為承接南京江北新材料科技園合作項目鋪路。

安全警鐘同步拉響：總規劃中明確需公開“安全防護距離評估報告”，但至今未見蹤影。產業狂奔與生態安全的走鋼絲游戲，已成最大隱憂。

爐橋鎮：從邊緣小鎮到產城融合核心

規劃將爐橋鎮定位為“產城融合示范區”，70公頃工業用地在此集聚，實為蘇皖共建“合滁寧產業走廊”的關鍵落子——這里不僅是化工廠房，更是未來15萬產業人口的棲居之地。

NO.2|貳

住宅迷局：8公頃供地里的政策陽謀

商品住房陷“結構性短缺”

全年僅7公頃商品住宅用地：按容積率1.2、套均90㎡計算，僅能供應約900套新房，對比年均去化量，供需缺口高達40%以上。

政策強制控盤：70%中小套型占比要求，實為對沖房價上漲的緩沖器；存量建設用地占14.3%，舊改仍是主戰場。

城東新區：低密度住區的雙刃劍

總規劃要求“新增住房向城東片區傾斜，建設低密度社區”，但該區域距鹽化工業園15公里，配套空白與通勤成本，讓剛需“上車”窗口期暗藏糾結。更值得警惕的是，低密開發可能推升地價，引發房價梯度分化——政務板塊與城東新區的價差或進一步拉大。

NO.3|叁

交通先行：116公頃豪擲背后的長三角密碼

56%供地砸向交通，重構區域價值邏輯

水陸空三維破局：窯河-高塘湖Ⅳ級航道復航（通航500噸級船舶）、定遠港水蚌鐵路連接線、崗上村A類通用機場三大工程用地同步推進，直指總規“1小時達合肥、半小時通全縣”目標。

物流網絡承接產業轉移：疏港鐵路與航道構成“公鐵水聯運”體系，為鹽化工業園原材料輸入與成品輸出打通命脈，更讓定遠躋身皖北次級交通樞紐。

泉塢山樞紐：產城融合的隱形引擎

4.1公頃公用設施用地布局公交停保場，補足產業園區通勤短板。當交通基建與產業用地捆綁投放，“以通道換產業”的底層邏輯清晰浮現。

NO.4|肆

市場變局：供需重構與價值重估

住宅市場：剛需與改善的分水嶺

政務新區稀缺性凸顯：零新增住宅用地下，在售項目去化加速，二手房價格或跳漲；

城東新區去化壓力暗藏：低密度社區定位高端，但產業人口購買力有限，同質化競爭風險加劇。

產業地產：鹽化園配套用地迎爆發期

總規劃要求爐橋片區“職住平衡”，產業園區周邊的研發用地、員工公寓、商業配套用地，將成為下一波土地出讓的暗線。

土地價值梯度加速形成

高鐵紅利區：合新高鐵定遠東站周邊（總規預留用地）、窯河航道碼頭區；

安全距離敏感區：鹽化園安全評估落地后，周邊5公里內住宅用地價值可能跳水。

NO.5|伍

結語

定遠的土地，長三角的棋

208公頃土地供應計劃，如同一把解剖刀，劃開了定遠2035總規的理想肌理：當工業用地在安全紅線上狂奔，當住宅供應在調控鋼絲上行走，當交通基建在區域競合中押注，這座皖東小城的命運早已與長三角一體化進程深度咬合。

土地的故事，終將演變為人的故事——是產業工人的安家抉擇，是剛需青年的上車焦慮，更是城市決策者的戰略定力。定遠的答案，將在推土機與化工廠的轟鳴中，緩緩浮現。

第一房智庫觀點：土地計劃背后的三重戰略博弈

1. 產業與安全的終極平衡考驗執政智慧

鹽化園70公頃工業用地承載著定遠“長三角化工基地”的野心，但安全評估未公開即大規模供地，暴露風險前置機制的缺失。若防護距離標準與居民區重疊，可能引發生態災難與社會矛盾。

2. 住宅短缺實為“精準控盤”的陽謀

3.9%的住宅用地占比絕非疏忽，而是通過人為制造供給短缺，倒逼人口向城東新區疏解，同時以中小套型壓制房價漲幅。但副作用已顯現：2024年定遠商品房成交均價上漲12%，供需矛盾正從土地傳導至樓市。

3. 交通基建是長三角融入的勝負手

116公頃交通用地投入，暴露定遠“以土地換通道，以通道換產業”的迂回戰略。當合新高鐵2026年通車，定遠至合肥縮短至30分鐘，南京都市圈產業轉移的閘門將真正打開——這片土地的價值重估才剛剛開始。