越來越多的物業公司“不干了”。

中海物業因小區入住率低、欠費戶數比例高，累計虧損且無力墊資運營，宣布2025年8月31日退出鄂州雙創之星小區，截至2025年1月物業費累積欠費金額達59.59萬元。

?金科服務運營10年后因物業費下調、開發商遺留問題導致虧損，宣布2025年8月31日撤出重慶恒春鳳凰城小區終止服務。

龍湖物業因歷史遺留問題無法解決帶來經營風險宣布2025年8月退出上海蘇堤春曉小區。

這些都不是個例，克而瑞物管調研統計顯示，2021-2024年，住宅物業換手率由1.7%持續提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區更換物業公司。

這個數據的背后，是物業企業和業主們的“雙向奔赴”。

一方面，不少物企主動退出部分項目，如萬物云、世茂服務、彩生活、中海物業、金科服務、雅生活服務、綠城服務、佳兆業美好、德信服務集團、正榮服務、時代鄰里、遠洋服務等都在其2024年年報中公示了其終止和退出服務的情況。

另外一方面則是受物業費輿情持續發酵，部分業主因不滿物業服務等原因，通過更換物業公司以達成目標。

在這其中有部分小區確實因為更換物業而更好地提升了小區的價值，同樣也有不少小區因物業的缺失而進一步出現臟亂差的現象。面對如今的物業治理難題，不應僅交給市場博弈，還應推動政府保障“兜底”機制，如北京、上海目前都有相關退出機制管理辦法，只有這樣方能共同推動行業的發展與進步。

近年來，物業企業“主動退出”小區現象正在加劇。

據克而瑞物管不完全統計，2025年至今，物企主動退出項目管理的情況呈現常態化。包括中海物業、濱江服務、龍湖物業、金科服務在內的品牌物企亦在持續承壓下主動放棄部分在管項目。

綜合各物業企業退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下，企業持續對低質低效項目進行汰換。

事實上，從前幾年開始，上市物企就已經開始更加注重規模質量，更加聚焦高能級城市，更加聚焦優質賽道、優質客戶。

如在規模質量上，2024年萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務退出6090萬平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬平方米、中海物業退盤4450萬平方米。

在聚焦高能級城市上，中海物業核心都市圈新簽合約額占比提升17個百分點至66%；招商積余收入前五的區域貢獻金額95.9億元，占比55.8%；融創服務核心城市簽約額占比提升6個百分點至98%，核心城市單城市管理密度提升11%。

在聚焦優質賽道、優質客戶上，中海物業在學校、醫院賽道持續發力，在管數量分別超過95個、50個；招商積余聚焦醫院、交通、IFM等業態，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創服務在高端住宅發力，新增飽和收入超過9000萬元。

可以看到，在行業整體壓力下，“聚焦有質量的增長”正成為物業管理企業的共識。除了住宅項目之外，許多非住項目也正成為物業企業的爭奪目標。

克而瑞物管調研統計顯示，2021-2024年，住宅物業換手率由1.7%持續提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區更換物業公司。

這個數據的背后，是物業企業和業主們的“雙向奔赴”。

近年來業主更換物業公司的意愿持續攀升。在經濟轉型期，業主收入承壓已成為顯著社會現象。部分業主將情緒投射至物業服務領域，以拖欠物業費、訴求降低物業費標準等方式表達不滿。同時，不乏部分特殊群體煽動業主情緒，帶動周邊業主跟風，進一步推高社區物業換手率。

寶山松南某小區為2008年建成商品房，總規模約1800戶住宅，該小區自交付起至2016年一直由一家物業企業維護，2016年左右因物業公司要求物業費漲價10%而與小區成員產生矛盾，隨后該物業退出小區，小區物業最終由小區內某業主名下的物業企業管理，物業費最終以漲8%繳納。

在物業更換后，不足5年，小區又因大量垃圾廣告及保安保潔管理不到位而再次產生矛盾，最終該小區業主暨物業負責人退出小區，由社區街道牽頭進行公開招標物業公司入駐解決。

該從2008年就一直住在該小區的老業主告訴我們：“如果一開始知道業委會里面帶頭鬧的人最終是為了把小區轉到他自己的物業公司名下，當時肯定會反對他們罷黜最早的物業公司的，人家至少是正規公司，而不是皮包公司，現在雖然換的也是正規公司，但不僅物業費漲了20%不止，服務也沒有最初的公司那么好了。”

一方面是小區業主更換物業公司的意愿攀升，另外一方面，業委會組建加速也為換物業提供了基礎。

克而瑞物管數據顯示，北京開展“物業服務覆蓋率提升行動”，實現業委會/物管會組建率由12%上升至97%，南寧通過系統化推進，實現業委會/物管會組建率從16%到76% 。其他城市亦出臺業委會/物管會組建率提升的相關文件。如浙江桐鄉提出到2025年底，全市小區業主委員會組建率80%以上，全市住宅小區專業物業服務覆蓋率達到95%。

針對業委會組建率較低的現狀，2024年不少城市重新修訂《物業管理條例》，通過組建物管會來補位業委會，如《濟寧市物業管理條例》創新性設立了物管會制度。

從已經更換物業管理企業的項目來看，其中也有成功案例。其中最著名的就是中遠兩灣城。

作為一個超大型社區，中遠兩灣城已有20余年歷史，是上海內環內最大的小區。一共有96幢超過30層的高樓，光停車位就有7000多個，住有12000多戶居民。在此之前，中遠兩灣城一直都因社區環境亂、群租人群多而被譽為上海“最魔幻”小區。

在罷免了第二屆業委會成立第三屆業委會后，新業委會按照全體業主想法換了萬科物業，小區管理逐步走入正軌。如今小區變得更整潔，維修更及時，換電梯工作也已在進行中，過去高齡電梯頻發故障的問題正在得到解決。據悉萬科物業給出承諾，拿出成績前3年內物業費不漲價。

在告別群租和臟亂差之后，中遠兩灣城也成為了2024年及2025年上半年上海二手房成交套數前十的小區之一。

除了中遠兩灣城，上海康城也是上海罕有的超大體量的住宅小區，一共有288棟樓，近15000戶人家。自從2011年開始，上海康城前前后后對小區內的群租情況整治了不下10次，但是小區最高峰期的群租戶數達到了1600多戶。

這些年，在業主的努力下，更換了多家物業。從最開始的贏多利物業，到外高橋物業，到盛孚物業，到如今的招商積余，完成了從三級物業到一級物業的變遷。

經過居民、業委會、居委會、物業公司和莘莊鎮房管辦幾方部門的努力下，業主對于小區的居住滿意度逐漸提高，市場認可度逐漸提高。

事實上，對一個小區來說，成也物業敗也物業，一方面無人運營管理的物業可能導致小區各種亂象，另外一方面，優秀的物業對于整體社區的環境提升也是有目共睹。

物業服務的長效維系需遵循質價適配原則。業主在追求降費增效時，應理性認知服務成本與品質的共生關系，避免單邊訴求擠壓行業可持續空間。脫離成本支撐的降價要求，可能破壞服務與收費的平衡，最終導致服務質量下滑與資產價值受損，形成雙輸局面。

在當前整體經濟結構的轉型期，各行各業的發展正經歷著深刻的變革。對物業服務行業而言，一方面是業主對美好生活的向往的不斷提升，另外一方面則是對物業服務企業的專業度要求的不斷提升。

在這樣的背景下，行業也暴露出了多個痛點，同時也給物企帶來警示，倒逼物企認真審視服務過程的問題，規范經營行為，強化物業服務內容和收費的透明度等。

長期來看，這也符合國家倡導的“高質量發展”的大方向，利于物業管理行業向標準化、透明化、規范化、市場化方向發展。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于2006年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋400個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。