嘉定新城無疑是上海五大新城中，最為“強大”的那一個。

　　第一個，就是面積大。

　　雖然明面上五大新城中最大的是南匯新城，有343平方公里；

　　但是實際上那是一個非常遠期的規劃目標，其中大部分都是空地，真正的臨港核心區只有68平方公里。

　　而實際上真正意義上最大的新城，就是面積排第二，規劃人口110萬的嘉定新城。

　　另一個維度的“大”，指的是嘉定的經濟底子十分雄厚。

　　嘉定之前多年都是上海各區中的GDP老二，僅次于浦東。

　　雖然這幾年排名被閔行、黃浦超越，但是依然是站在全市前列，可謂最強郊區，gdp總量比老大哥“松江新城”高了上千億。

　　嘉定的強，超出很多朋友的想象。

　　嘉定的安亭汽車產業基地、嘉定工業園區都是上海園區前十，僅次于大家耳熟能詳的張江、漕河涇、金橋。

　　但就是這樣強大的嘉定新城，房價現狀卻有些繃不住了，可以說是斷崖式下跌。

　　地鐵口的中信泰富又一城，房價已經從最高位5.6萬跌了2萬，到了3.6萬的水平。

　　曾經嘉定新城地鐵口的標桿品質社區龍湖酈城，最近一套21樓的95平兩房被中介瘋傳，底價僅360萬，單價也是跌破了4萬。

　　要知道，在沒有西郊金茂府之前，龍湖也算是板塊的標桿社區之一，同戶型成交價也是在5.5萬左右。

　　而這個跌幅其實已經非常高，接近于那些完全被拋棄的遠郊地段。

　　作為五大新城中離市區最近的一個（到人民廣場）、底子最強大的一個，嘉定新城的房價怎么也繃不住了？

　　我們經常說，上海郊區，尤其是五大新城和遠郊的市場，都有些內生化——

　　也就是本地購買力會支撐起其房價體系，本地內循環，并不僅僅是單純的靠市區的外溢。

　　因為有本地購買力的支撐，反而會讓當地的房價變得更加堅挺——

　　因為其房價體系并非完全和市區的房價體系聯動，本地人買賣受上海大盤的影響比較小。

　　最典型的案例就是奉賢新城，是五大新城中韌性最強的一個，漲跌都不算多。

　　嘉定新城的房價跌的猛，其實原因就是嘉定新城的情況有些特殊：

　　雖然的確是有一部分嘉定本地購買力會置換到嘉定新城，但是這個總量并不算大，遠遠弱于松江新城、奉賢新城；

　　嘉定新城的房價體系相比于內生型市場，更像是一個市區外溢型的板塊，不僅僅受到板塊內的新房供應影響；

　　市區的房價下跌、上游和周邊板塊新房的供應沖擊，都會造成其板塊內部的房價下跌。

　　實際情況就是，只有極少數的社區房價能夠在本地人和市區外溢購買力的雙重支撐下實現保值（西郊金茂府、金地世家）。

　　嘉定新城為什么不是完全的內生型市場，這個就跟其開發背景有非常大的關系：

　　嘉定新城其實沒有辦法虹吸嘉定區的有錢人置業，只能吸納一部分。

　　其實這個不難理解，客觀來說，雖說嘉定新城是嘉定的親兒子，但是嘉定新城發展的其實并不算好。

　　這么多年太多粉絲朋友都反映過：

　　嘉定新城其實有點空蕩蕩的，遠香湖很美，但是人氣卻不太行。

　　湖周邊依然很多空地，還有很多”沒有建成“的項目。

　　出現這種情況，主要有以下幾層原因：

　　第一，就是嘉定新城規劃的格局太大了，但是起步太晚了。

　　嘉定新城的初期建設就是對標老大哥松江新城。

　　松江新城開發到后期就發現了一個困境：

　　因為開發的太早，核心區基本都建滿了，后面想要持續開發，新房、新項目只能建在新城的郊區，比如萬達、印象城都不屬于松江新城的核心地段。

　　這種情況直接就造成了松江新城最近這些年的開發建設有點緩慢。

　　而嘉定新城吸取了這個教訓之后，直接就反其道而行之：

　　把整個版圖的格局拉的非常大，真實的開發范圍遠大于松江新城的核心區。

　　在之前的開發里，遠香湖周邊的土地甚至還在控制出讓速度，至今核心區還有很多地塊沒有啟動開發。

　　但是他真正啟動開發的時間基本都是2015年之后了——

　　這個周期大家都熟悉，已經進入到上海產業增量非常有限、郊區非常難崛起的時間周期了。

　　開發的太晚，整個板塊的布局又極大，直接造成了一個問題：

　　新建的很多寫字樓都是空置的，甚至大量的地塊停工、爛尾。

　　土地出讓的慢，住宅項目沒有連片成氣候，社區的居住氛圍沒起來；

　　寫字樓落地效果不好，周邊的產業氛圍、人氣沒起來。

　　因此，直到今天，嘉定新城核心區都沒有松江新城那樣對于本地人的號召力，大部分買房人更加認可的依然是地鐵11號線嘉定新城站周邊的板塊。

　　樓市表現上，也是挨著地鐵11號線的片區周圍，交易量更大，認可度更高；曾經市場高點時，房價也表現更好。

　　這種問題不僅僅是發生在嘉定新城的核心區，馬陸其實也是如此。

　　去年就傳出消息說馬陸東部要搞產業園區，馬陸要崛起了——

　　但是到今天其實也沒啥動靜，本質原因是相同的。

　　嘉定的汽車工業在新能源時代有些沒落，嘉定新城核心區至今產業沒起來，馬陸如何能夠先一步產業崛起？

　　而從嘉定本地人的選擇上來看，大家也不是很認可一定要住到嘉定新城去這個理念。

　　嘉定自身產業很強，其實早已形成了一個相對明確的有錢人分布。

　　傳統本地富人住在嘉定老城——

　　尤其是之前嘉定新城的學區沒有崛起的時代，大部分家庭都是在老城置業，給孩子買學區房。

　　近些年嘉定新城學校崛起，但是本地有學區并沒有動力和理由立刻換過來，畢竟可能學校還在讀——

　　另外就是前面說過的，嘉定新城沒有那么強大的號召力。

　　產業型富人大多還是住在安亭。

　　這點大家都能理解，畢竟產業向心力擺在那里。

　　改善型購買力大部分都會選擇南翔。

　　南翔本身產業就很強，2018年起納稅就超過百億，是安亭之下的第二個產業重鎮。

　　更關鍵的是，從宜居性上來說，南翔更是不輸。

　　南翔的商業實力，在西北片區也算首屈一指，何況是外環外。

　　內部的居住社區，也是既有高端的別墅社區，也有高品質的中產小區（華潤等）。

　　對于嘉定本地居民來說，如果考慮改善，嘉定新城和南翔或許地位上沒那么大的差距，但是南翔各方面都成熟太多了。

　　嘉定新城撈到的本地富人也有，但是量就比較少了。

　　只是集中于西郊金茂府這種標桿社區，因此也只有這種項目才能相對價格堅挺。

　　而對本地人的吸引能力有限，嘉定其實整體的樓市格局就更像一個市區外溢的剛需板塊了。

　　上海的西北片區，由于上游普陀無強勢產業區、大量的住宅區不斷分流市區外溢購買力內部廝殺；

　　結果就是西本片區整條外溢鏈路上的房價體系，本身就不堅挺、不抗跌。

　　而這幾年上游的桃浦、南翔新房都是大量供應，直接造成的結果就是南翔的房價都被”打“了下去。

　　嘉定新城內部去年也有理想之地、遠香湖岸等項目供應，也同時在分流本地的購買力。

　　這種情況下，房價自然是要大幅度下跌的。

　　即便是金茂府這種項目，我們也不認為能長期保值，之前我就發文寫過上海郊區的標桿小區，遲早都要暴跌。

　　這種靠著本地購買力支撐的項目，很容易被新開發的品質更好的項目平替掉，價值斷崖下跌。

　　嘉定新城還有這么多空地，在四代住宅推廣、新房全面豪宅化的今天，未來出現新的標桿的概率很大。

　　對于整個嘉定新城的樓市來說，破局的關鍵點其實也還是在產業上。

　　只有核心區的寫字樓建好、填滿，本地商圈全面崛起，成了本地人心中的好地段，才有了地段吸引力也就是對周邊的虹吸能力。

　　本地產業好了，自身又能帶來源源不斷的產業購買力。

　　那時候，嘉定新城的房價自然會堅挺起來，未來恐怕還要更上一個臺階。