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在全國二手房營銷中心人山人海的同時，二手房交易中心也早已被排隊網簽的人擠成了菜市場一般。中介銷售在社媒上不知真假地抱怨，稱二手房看客實在太多，每天幾乎腿都要走斷了。

但對于房東們而言，2025年絕非是二手房旺年。雖然無法預測今年的經濟形勢是否會好轉，但自己的房子如果再不降價，可真就要砸在手里了。根據全國數據統計來看，房東們的直覺無疑是極其敏銳的。

截止今年5月31日，全國二手房的總掛牌量已經達到753萬套！自去年以來，全國多城的二手房增量勢頭不減，在供需幾近失衡的背景下，二手房或將迎來史上最為殘酷的價格挑戰。

全國二手房現狀

前兩天，中國房地產指數百城價格報告出爐了。從今年5月份全國前一百座城市的二手房價變化圖能看到，前一百城市的二手房均價目前是每平方米1.37萬元，同比下跌7.24%。一線城市的二手房同比跌幅為4.61%，二線城市跌幅為7.93%，三四線的部分代表城市跌幅則為7.57%。

而這還是全國百城的平均數據，若是從個別城市進行剖析，其跌幅恐怕只會更加觸目驚心。比如武漢同比跌幅高達9.8%，南京高達9.45%，但無論是一線、二線還是三四線，二手房目前的行情用四個字就能形容，那就是“跌無止境”。

就庫存增量來說，目前全國范圍內的二手房供應和需求量出現了明顯扭轉。過去二手房市場整體處于相當穩健的不愁賣階段，但現在卻紛紛陷入滯銷，從賣方市場變為了買方市場。

截止今年初，重慶的二手房掛牌量上升到30萬套。要知道2023年重慶的常住人口可是減少了足足20萬，這一增一減之下，30萬套二手房的需求究竟在哪里？又該由誰來解決呢？更何況這還只是二手房儲量，并不包含新房。

除了重慶外，我國沈陽二手房的掛牌銷售量達20萬套以上、天津二手房庫存量超19.5萬套、蘇州為17.3萬套、杭州也接近16萬套。二手房本就交易周期漫長，如今掛牌量也在持續增加，房價下調也成了必然結果。

今年1月，濟南二手房價格迎來21連跌，同比下降9.9%。廣大購房者一致認為：無論未來房價漲還是跌，總要買套房子住。也不求出手就能買到冰點低價，但價格至少要比去年底。

這或許正是如今二手房市場熱度火爆，但銷量慘淡的原因，持觀望態度的房客實在太多了。濟南龍湖春江酈城，作為曾經的雪山片區天花板，早在2023年的成交均價還高達1.5萬，但去年就跌到了1.2萬，如今更是低于1.1萬每平。

長嶺山片區的萬科金域華府，2023年春每平方米能賣出2萬以上，現在賣到1.5萬就謝天謝地了。唐冶片區的魯能泰山7號一區，2023年報價每平1.4萬，購房者絲毫不帶還嘴，如今哪怕再好的格局，掛牌價也不敢超出1.1萬以上。

對于廣大房東來說，奮斗一生也就這么一套房子，短短兩年間就跌了50來萬，等同于自己近五年的積蓄。但回過頭來看，這一切失誤，也不過源自于自己的房子晚賣了兩年。

濟南的二手房行情不過是全國各地的一處縮影，即便是首都北京，如今的二手房也不是那么好賣的。今年3月，鄧先生將自己北京朝陽區百子灣的一套房子，報價800萬掛在了各地產的中介機構平臺。

原本以為百子灣臨近地鐵，周邊有大型購物廣場，報價每平米只需8萬能迅速出售。但沒想到一連三個月內，鄧先生的房子幾乎無人問津。于是他又將報價下調到760萬，目前已然在苦苦等待購房者的問詢。

百子灣某房產中介對此直言道：現在的二手房掛牌量一直在增加，你不主動降個大幾十萬，再好的地段連問都沒人問。沒有國家的利好政策刺激，客戶們對如今的二手房市場并不多么買賬。

因為目前二手房市場已經轉變為買方市場，供需失衡之下，購房者掌握了更大議價空間。所以他們普遍認為，未來二手房的價格是沒有上漲空間的，只要耐住性子等，只會越來越便宜。

張先生最近打算在上海浦東買一套房子，他年初時看了一套53平米的兩居室，當時中介報價450萬元，結果最近去看又降了30萬。

而據他本人透露，去年六七月份他的朋友曾花523萬買了一套小區同戶型，如此算下來相當于該小區的二手房，在短短一年之內下跌了足足100萬元。如此恐怖的市場行情，讓張先生遲遲難以下定決心。

中國房地產行情

二手房行情暴跌的原因有很多，四代住宅的推出能提供更寬敞的套內面積。同樣110平方米的建面，四代住宅的套內面積能達到154平米，但三代二手住宅卻只有80平米，換算下來的價格差距甚至不足30%。

如今四代住宅項目在廣州集中上市，其價格有的比周邊全新二手房還要便宜。產品的代際碾壓，讓二手房的性價比優勢消散無蹤。

再比如政策，以一個實際成交價7000的二手房為例，如果相關單位的過戶指導單價為1萬，那么即便其成交價不滿一萬，單位卻依然要按照1萬的標準去收取1%的個稅。如果成交價超過了指導價，那么銀行給二手房的評估價會直接打7折，等同于小業主們虧掉30%。

總得來說，如今的二手房市場，一二線城市還是全國韌性最強的市場。短期內雖然略有調整波動，但長期來看，其市場前景依然很值得投資。對于三四線城市來說，目前最大的問題就是接盤能力不足，需求不夠，所以未來幾年間二手房市場還需要經歷一些調整。

其實在2015~2021年間，許多城市的二手房市場價格是出現了不合理暴漲的，一些地區房價甚至翻了兩倍多。如今的市場行情與其說是失衡下跌，倒不如說是回歸正常。

接下來討論下新房價格的未來趨勢，眾所周知自1998年國家實行住房市場化改革開始，市場房價便一路飛漲，在短短20年內翻了不止4倍有余。其背后因素可歸納為四點，城市化擴張、舊城改造、住房質量變化以及人均住房面積的提升，最終助力了房地產的高速增長。

但近兩年來，全國部分地區的新房價格又出現了回落，人們對房地產市場的關注點轉移到了“何時見底”。之前美國高盛曾結合中美日房價走勢圖預測道，中國房價如果參考美國，只需要3年就能見底，從2021年第三季度的最高點，道2027年觸底下跌40%。但如果參考日本，則至少要17年。

關于房價變化，我們可以參考一些專業人士的判斷。中國民生銀行創業董事馮侖預測道：”中國房價將會經歷長期下降，2024上半年中國新住宅的交易額為3萬億，全年預計達到7萬億。但如果房價處于穩定狀態的話，這個數字應該不超過4萬億元。

當下全國房價平均下降15%，極端地區降幅可達50%。如果全國房價平均降幅為30%左右，房地產市場屆時可能會觸底，然后慢慢回溫。但后續市場行情究竟如何，還要取決于社會經濟的增長情況。