文/狗蛋分蛋

轉(zhuǎn)眼2025已經(jīng)過半，如果用四個(gè)字來概括今年北京樓市的變化，一定是——

改善抬頭。

2025年1-6月，北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量為21227套，較2024年同期的22657套下降約6.3%。

但這不代表今年北京新房不火。

今年同比下降的主要原因，是去年1月共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽，額外貢獻(xiàn)了約5000套的數(shù)據(jù)。事實(shí)上，拋開1月的特殊情況，2025年上半年其他月份，大部分都要領(lǐng)先于2024年。

從成交面積上看，2025年新建商品住宅累計(jì)成交267萬平方米，同比增長了約3%?。

套數(shù)下降，面積卻增長，說明今年單套成交房產(chǎn)的面積，呈現(xiàn)上漲趨勢。

總之，北京的改善好房，賣爆了。

這一點(diǎn)，從新房項(xiàng)目的成交榜單也能看出。

上半年，北京新房住宅成交榜前6名都是8萬元/㎡以上的豪宅，前十名中，有6個(gè)是10萬元/㎡以上的豪宅，排名中的10萬+豪宅，總共賣了：

320多億。

這種情況，在以前是很難看到的。

近兩年北京土地供應(yīng)井噴，各區(qū)基本都有壓箱底的好地出拍，可以說，為好房子的狂歡加足了底氣。

那么，這些讓北京有錢人趨之若鶩的好房子，究竟長什么樣？

目光聚焦到成交榜前十中的10萬+豪宅，它們分別是：功德寺雙子“和樾望雲(yún)”“和樾玉鳴”，朝陽的“北京宸園”“萬吉玖序”，海淀的“建發(fā)海晏”，以及西城區(qū)的“京華玖序”。

咱們分別來盤一盤。

一、功德寺雙子“和樾望雲(yún)”“和樾玉鳴”

功德寺雙子，可以說是上半年北京關(guān)注最高的兩個(gè)新盤，從拿地到戶型出街，市場討論度都很高。

兩個(gè)項(xiàng)目3月21日同天開盤，據(jù)說和樾望云那邊，不到1分鐘線上選房成交就超過了85億，和樾玉鳴同樣不到1分鐘，賣了405套房，成交金額超過67億。

為啥這么火？

一方面，海淀新盤太稀缺了，好地?cái)喙┒嗄辏e壓了大量需求。所以可以看到，海淀新盤今年基本上是開一個(gè)爆一個(gè)，嘉華天珺開盤賣了31.61億，頤海澐頌開盤賣了72.5億，后面還有個(gè)樹村地王，估計(jì)還要刷屏。

另一方面，地段底氣足。

產(chǎn)業(yè)上，功德寺雙子緊鄰中關(guān)村軟件園，騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪很多互聯(lián)網(wǎng)大廠總部的集合地。

教育上，海淀最好的上地學(xué)區(qū)，上地實(shí)驗(yàn)、中關(guān)村二小等牛小、牛中扎堆，規(guī)劃里還有一零一中學(xué)承辦的十二年制學(xué)校和幼兒園，幼+小+初+高直接包圓了。

說起海淀人，產(chǎn)業(yè)新貴和雞娃是繞不開的標(biāo)簽，這兩點(diǎn)牛，就已經(jīng)決定了項(xiàng)目的底盤不會(huì)差。

加上10萬/㎡的價(jià)格，雖然看著不低，但是對(duì)比隔壁的樹村地塊，樓面價(jià)都10萬/㎡了，還有同樣十三四萬的朱房村，功德寺的性價(jià)比一下就出來了。

另外，產(chǎn)品同樣加分。

“和樾望雲(yún)”“和樾玉鳴”也是海淀首批好房子項(xiàng)目之一，高得房率、全戶方正、多功能戶型等改善要素，基本都拉滿了，這對(duì)之前海淀老項(xiàng)目，形成了降維打擊。

更值得一說的，我認(rèn)為是綠城這次在項(xiàng)目“定制化”方面，做出了點(diǎn)東西。

就拿和樾玉鳴139㎡學(xué)霸房舉例，戶型北向兒童房和緊鄰的次臥打通，相當(dāng)于做了一個(gè)“學(xué)習(xí)+休憩”的套間，同時(shí)，兒童房空間夠大，能放下鋼琴以及大書桌，這對(duì)海淀家庭很有吸引力。

動(dòng)線安排也挺有意思，整個(gè)兒童套間+次衛(wèi)位于房間一角，和大人辦公、做飯等活動(dòng)動(dòng)線隔開，保證了孩子在學(xué)習(xí)時(shí)的安靜氛圍。

結(jié)合當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笞龆ㄖ苹幚恚陧?xiàng)目對(duì)比時(shí)，很容易拉開差距，換句話說，就是戳客戶心坎兒。

二、北京宸園

到7月，北京宸園累計(jì)網(wǎng)簽已突破100億，從0到百億項(xiàng)目大概用了8個(gè)月時(shí)間，在近幾年，這個(gè)成績已經(jīng)相當(dāng)突出了。

項(xiàng)目地段不用多說，朝陽酒仙橋是“中國電子工業(yè)的搖籃”，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療資源完備，也是這幾年朝陽，乃至北京最火以及為數(shù)不多逆勢上漲的板塊之一。

北京宸園由中建智地操盤，這家房企我們聊過很多次，近年來北京產(chǎn)品力代表之一，擅長屬地文化運(yùn)營，生活氣息的營造。

這次北京宸園是集大成之作。

在這之前，很多人覺得酒仙橋不好做豪宅，因?yàn)榘鍓K面貌確實(shí)偏舊，很多人也盯著宸園，先看看它該怎么處理。

中建智地的做法，是結(jié)合屬地特點(diǎn)拉出觀感上的精奢。

項(xiàng)目園林主打中式宋韻，大山大水，社區(qū)內(nèi)打造了超過1萬平方米的超大內(nèi)向中庭，同時(shí)還擁有約2300平方米的景觀水系以及大體塊的巖石，印象最深的是落差達(dá)到21米的高山疊瀑。

同時(shí)建筑表達(dá)上又結(jié)合了現(xiàn)代極簡風(fēng)格，迎合朝陽國際范兒。

中建智地擅長做中式園林，朝陽人民喜歡國際氛圍，把自己擅長的和市場需求的結(jié)合，這是屬地定制化的一種新解題思路。

三、萬吉玖序

萬吉玖序和北京宸園是有隱性競爭關(guān)系的，板塊鄰近，定位相似都是豪宅，萬吉玖序作為后發(fā)，肯定要吃點(diǎn)虧。

宸園可以說提前把豪宅能想到的、該做的做了個(gè)遍，這一次也挺難為中海。不過從成績上看，萬吉玖序還算不錯(cuò)，首開41億，基本上和宸園打了個(gè)平手。

萬吉玖序非常想和北京宸園打出差異化，比如戶型上，整體比宸園大了一圈。

風(fēng)格上，做了純現(xiàn)代風(fēng)格，以法式莊園為藍(lán)本的都市花園。

相比北京宸園，萬吉玖序主打純粹，土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，更大的戶型尺度，中海萬吉玖序在“豪”這個(gè)要素的表現(xiàn)上，是要超出北京宸園的。

當(dāng)然缺點(diǎn)是損失了一部分客群。

另外中海這次把自己的好房子體系在萬吉玖序?qū)嵺`上了，叫LIVING OS系統(tǒng)。

中海的理解，好房子要有四個(gè)特征，安全、智慧、舒適、綠色。

比如智能燃?xì)飧袘?yīng)器，會(huì)自動(dòng)開窗通風(fēng)，同時(shí)推送警報(bào)，如果你是獨(dú)居女性，遇到陌生訪客，智能安全門鎖能夠?qū)崿F(xiàn)變聲的應(yīng)答等等。

四、建發(fā)海晏

提海晏不能不說臻澐，兩個(gè)項(xiàng)目屬于貼臉競爭。

上個(gè)月底，兩個(gè)項(xiàng)目先后開盤。海晏先開，宣傳賣了185套，臻澐隨后，206套。

盤點(diǎn)里沒寫臻澐，主要是臻云賣了9萬元/㎡。當(dāng)然不是臻云賣不了10萬以上，而是沒必要。臻云的地塊比海晏方正，相同容積率能多做一排樓，加上拿地便宜，給價(jià)格帶來了足夠的下探空間。

兩個(gè)項(xiàng)目都是豪宅，但因?yàn)橘N臉競爭，風(fēng)格完全不一樣。

臻澐借鑒清華西門，呼應(yīng)海淀人對(duì)學(xué)府的精神追求。

海晏以頤和園為基調(diào)，做了自己擅長的新中式。

蘿卜青菜各有所愛，兩種風(fēng)格，市場什么樣的反應(yīng)都有，比如建發(fā)的，有人說標(biāo)準(zhǔn)中式符號(hào)融合現(xiàn)代玻璃幕線條，有些用力過猛。

我覺得可能怪不了建發(fā)，這次地塊確實(shí)限制了建發(fā)的發(fā)揮。兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)比給大家放一下：

海晏想把容積拉滿，只能做橫向景觀，臻澐發(fā)揮空間更大，不光做了橫向景觀，還能做豎向的景觀軸。

兩種設(shè)計(jì)區(qū)別很大，首先功能性上，海晏就沒法像臻澐那么多，其次觀景體驗(yàn)上，也因?yàn)橹挥袡M向軸線，沒法和臻澐一樣四面觀景。

最后，屬地文化結(jié)合也沒法和臻澐一樣深入。

海晏復(fù)刻頤和園，明顯也是想在屬地文化上發(fā)力，但地塊條件擺著，要做功能，就得弱景觀，而功能是最能在社區(qū)里體現(xiàn)屬地定制化的部分。

比如臻澐，海淀人重教育，園林里安排了達(dá)爾文營地，大會(huì)所可以做小課堂、圖書館。

另外，這次建發(fā)在海晏項(xiàng)目的風(fēng)格處理上，沒把優(yōu)勢發(fā)揮出來。上半年建發(fā)在北京有兩個(gè)項(xiàng)目，之前的觀宸，就是把中式豪宅的味道做到極致。

這是建發(fā)擅長的，做出來確實(shí)不錯(cuò)，市場反饋普遍偏好。

海晏這次有些既要又要，想做中式，又要分出精力做海淀的國際范，結(jié)合起來，容易用力過猛。

只能說，相比建發(fā)，華潤、招商對(duì)海淀的理解，對(duì)地塊條件的把握還是更老辣一些。

五、京華玖序

京華玖序是榜單中最貴的項(xiàng)目，18萬元/㎡，主要西城區(qū)的位置在那擺著。

今年屬于項(xiàng)目的加推，去年項(xiàng)目首開，當(dāng)日銷售62億元，榮登北京上半年新房網(wǎng)簽冠軍。

產(chǎn)品不用多說，中海操盤，又是近20萬元/㎡的級(jí)別，打造規(guī)格和細(xì)節(jié)都是非常考究的。

風(fēng)格上，京華玖序主打宣南文化和皇家地脈，突出一個(gè)豪。比如立面，篆刻皇家云雷紋刻，配色黑金更顯尊貴。

項(xiàng)目東側(cè)還做了七個(gè)定制級(jí)四合院，與周圍的胡同完成了過渡，讓它身在胡同之中，卻有了一片獨(dú)立天地。

總之，項(xiàng)目目標(biāo)非常明確，就是最高規(guī)格。

項(xiàng)目也是中海目前在北京唯一個(gè)玖序產(chǎn)品。

其實(shí)，看完今年北京賣得最好的10萬+豪宅，會(huì)發(fā)現(xiàn)他們都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是——

追求定制化。

無論是功德寺雙子的學(xué)霸房，還是宸園的城中山水、萬吉玖序的法式精奢、海晏的頤和園文化，又或者臻澐的學(xué)府文化、京華玖序的帝王氣象......它們都在結(jié)合屬地文化，打造定制化產(chǎn)品。

把每一個(gè)項(xiàng)目打造成孤品，這就是我們常說的“作品主義”。

這也將是未來一段時(shí)間好房子的進(jìn)化方向。