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中海突圍 | 封面文章

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文/北京進(jìn)深 林振興

在男性為主導(dǎo)的京城地產(chǎn)江湖中,張欣很顯眼,她是一位雷厲風(fēng)行的鐵娘子。

今年上半年,她帶領(lǐng)中海新城公司殺出重圍,以125.44億元成交額,排名《上半年北京房企權(quán)益銷售金額排行榜》的第二名。

中海新城與第一名中建智地的差距,僅2.5億元。

張欣不僅帶領(lǐng)中海新城在石景山打下了一片江山,還跨入朝陽和西城。

上半年,中海新城在北京主要鋪排了9個(gè)住宅項(xiàng)目。拿地方面,張欣僅在石景山大本營(yíng)砸了超45億元,她或許想把更多“子彈”留在下半年。

在北京,中海地產(chǎn)有兩個(gè)平臺(tái),它們互不隸屬。

其中,中海新城主要在石景山和西城做地產(chǎn)開發(fā),由張欣主掌;中海北京公司的活動(dòng)范圍主要在豐臺(tái)、房山和昌平,由倪健剛執(zhí)掌。

同在一個(gè)區(qū)域,最怕比的是兄弟公司。上半年,兄弟公司中海北京以69.33的權(quán)益銷售額,位列榜單第七。

但不可否認(rèn),中海北京也在不斷突圍。在通州,它入股朝棠攬閱;在朝陽,它敢于參拍三間房地塊;在海淀,它擁有地王樹村項(xiàng)目和翠湖玖章。

中海新城的這張成績(jī)單,中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)也看在眼里。今年,張欣又多了一個(gè)title——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。這是集團(tuán)給予她的信任與嘉獎(jiǎng),張欣是否會(huì)進(jìn)一步高升?

01

上半年,中海新城銷售額最高的項(xiàng)目,并不在它的大本營(yíng),而是朝陽頂豪首秀——中海萬吉玖序。

開盤不到兩個(gè)月,萬吉玖序網(wǎng)簽171套,套均超2400萬,成交均價(jià)保持在11.5萬 /㎡的高位。

中海新城兜里進(jìn)賬超42個(gè)小目標(biāo),全盤去化超46%。

按照每天成交4套豪宅的劇本,萬吉玖序網(wǎng)簽套數(shù)馬上將突破兩百套。

萬吉玖序是真正的頂豪,它最小戶型168㎡起步,套均200㎡以上,最大戶型372㎡。

4棟樓王為罕見的平墅,備案均價(jià)最高——13.5萬元/㎡,目前已網(wǎng)簽了兩套。

其中,一套為約372平的次頂層,按照備案價(jià)13.5萬/㎡,該套總價(jià)超5000萬元。

372㎡戶型一共只有9戶。其中,1套為頂層復(fù)式,建面576.65㎡,單套總價(jià)約7785萬元。

拿證兩個(gè)多月,看到萬吉玖序這張成績(jī)單,張欣心里應(yīng)該很是欣喜,但她或許也有一絲隱憂。

比起北面一路之隔的北京宸園,萬吉玖序還是稍遜風(fēng)騷,前者網(wǎng)簽累計(jì)網(wǎng)簽突破100億。

眼下,對(duì)手中建智地,又要在朝陽推出第三座宸園。

4月底,中建智地 金茂 越秀 朝陽城發(fā),以126億元拿下朝陽區(qū)第四宗打包地塊:黃杉木店2107-01、02、03地塊 孫河2902-73商業(yè)地塊。

其中,02地塊由中建智地操盤,將打造第三座宸園;01地塊由金茂出產(chǎn)品設(shè)計(jì)、越秀操盤。各家打造豪宅的實(shí)力,都不容小覷。

最近,有關(guān)黃杉木店雙子座的信息滿天飛。

小道消息稱,01地塊戶型面積150平米、190平米、220平米;02地塊120平米、130平米、140平米、160平米和190平米,預(yù)計(jì)7月售樓處開放,8月樣板間開放,9月開盤。

萬吉玖序與黃杉木店雙子座的部分面積段會(huì)“打架”。

前者規(guī)劃了370戶,還需要近200位高端買家,才能消化這些庫(kù)存。張欣和團(tuán)隊(duì)唯一要做的,加快速度賣房。

而且酒仙橋算不上老牌豪宅區(qū),城市界面其實(shí)非常一般,老舊小區(qū)多,棚改進(jìn)行中,有大量安置房,居住群體復(fù)雜。

除去地段,地塊本身的素質(zhì)來看,萬吉玖序2.8的容積率,也不太貼合豪宅定位。

去年11月底,中海新城首度邁進(jìn)朝陽區(qū),砸153億元巨資拿下朝陽地塊組合包。打造酒仙橋的萬吉玖序、小紅門的時(shí)光之境以及十八里店的朝陽ONE。

截至目前,中海時(shí)光之境網(wǎng)簽56套,取證房源網(wǎng)簽率21.7%,均價(jià)7.73萬元/平米,約為指導(dǎo)價(jià)8萬元/㎡的97折;成交金額約5.03億元。

中海朝陽ONE網(wǎng)簽86套,網(wǎng)簽率11.53%,均價(jià)7.65萬元/平米,約為銷售指導(dǎo)價(jià)7.9萬元/㎡的97折,成交金額約8.22億元。

雖然兩位小弟拖了些后腿,但多虧大哥萬吉玖序扛著,使得中海新城“朝陽三子”總成交金額為55.31億元,地價(jià)覆蓋率36%。

在當(dāng)下的市場(chǎng),張欣的這份成績(jī),在及格線以上。

在西城,另一個(gè)中海新城操盤的京華玖序,上半年戰(zhàn)績(jī)也不俗,網(wǎng)簽69套,銷售額24.17億元。它成為中海新城內(nèi)部上半年銷售額第二的項(xiàng)目。

02

與之相反的是,大本營(yíng)石景山項(xiàng)目的成績(jī),卻在中海新城內(nèi)部慢慢掉隊(duì)了。

上半年(2025.1.1-6.27),石景山住宅成交額排名第一名的項(xiàng)目是,元璽Glorious Park,它由首鋼 香港置地 招商蛇口共同開發(fā)。

尤其是去年9月才取證的石景山長(zhǎng)安源境和長(zhǎng)安玖章,上半年表現(xiàn)還不如中海學(xué)府里和中海寰宇天下天境。

去年5月,中海新城以底價(jià)57.5億元,摘得石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地,銷售指導(dǎo)價(jià)都是7.68萬/㎡。

其中,西側(cè)830地塊為長(zhǎng)安源境一期,共7棟住宅樓334套房源,定位剛改,戶型面積段為105-145㎡,南北雙陽臺(tái)。

目前,一期網(wǎng)簽136套,去化率約40.7%,成交均價(jià)6.22萬元/㎡,成交額10.2億元。

張欣是懂得平衡的,為了照顧一期老業(yè)主們的情緒,東側(cè)831地塊的長(zhǎng)安源境二期沒啥大的驚喜,只是翻版一期的。

同樣規(guī)劃有7棟住宅樓,334套房源,面積段108-145㎡區(qū)間,目前二期暫未入市。

763地塊東側(cè)住宅部分為長(zhǎng)安玖章,規(guī)劃建設(shè)8棟7-10F住宅樓,共180套房源,定位高端改善,戶型面積段為183-236㎡平層四居。

2024年9月首開,目前網(wǎng)簽97套,去化過半,成交均價(jià)7.64萬元/平米,成交金額14.37億元。

763地塊還有一個(gè)“包袱”,西側(cè)主體建筑為兩棟25層的酒店,另有近8000㎡社區(qū)商業(yè)。

眼下,石景山首個(gè)“好房子”——首鋼璟悅長(zhǎng)安來了,開盤當(dāng)天,成交217套。毫無疑問,它將對(duì)該區(qū)域的中海新盤形成背刺。

在石景山,中海新城的庫(kù)存壓力不小。

中海寰宇天下天鏡,2024年3月取證,網(wǎng)簽309套,待售575套,成交均價(jià)6.84萬元/平米,成交總價(jià)27.68億元;

中海學(xué)府里,2023年8月取證,網(wǎng)簽275套,待售281套,成交均價(jià)6.65萬元/平米,成交總價(jià)18.55億元;

關(guān)鍵是,寰宇天下天鏡和學(xué)府里還是靠降價(jià)走量。4月中旬,天鏡的成交均價(jià)還在7.2萬元/平米,學(xué)府里成交均價(jià)在6.84萬元/平米。

如果要問,這輪石景山降價(jià)潮因何而起?

過去,石景山樓市,全憑海淀、西城和豐臺(tái)的外溢購(gòu)買力支撐。但這兩年,海淀和豐臺(tái)超大規(guī)模土地出讓,自身的購(gòu)買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu),一旦潮水退去,必然會(huì)裸奔。

更可怕的是,石景山還要面臨海淀西邊新盤的步步緊逼。

海淀半壁店、寶山土拍之后,還有四季青西郊機(jī)場(chǎng)兩塊地,且已出現(xiàn)在五批次供應(yīng)清單上。

未來,海淀西和石景山不可避免將上演一場(chǎng)搶客大戰(zhàn),無論產(chǎn)品還是價(jià)格都將卷到不行。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,張欣肩上的去化壓力不小。

下半年,中海新城還有石景山西黃村“宅產(chǎn)配”組合地塊即將入市,拿地價(jià)45.23億元,總建面16.46萬㎡。

這塊地雖然在石景山,但距離海淀很近,與6月初成交的海淀寶山地塊直線不到3公里。

張欣也在快馬加鞭,拿地1個(gè)月后,公建地塊設(shè)計(jì)方案率先出爐。

該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)5棟住宅、1棟酒店以及其他配套建筑。

總計(jì)百余套房源,戶均建面約190平米。戶型方面滿足“好房子”規(guī)格,贈(zèng)送尺度超大,南北雙陽臺(tái) 外接花池 飄窗。

這一次,張欣是否能在石景山打一場(chǎng)漂亮的翻身仗?

相關(guān)公司:中國(guó)海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股

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