文/北京進深 林振興

在男性為主導的京城地產江湖中，張欣很顯眼，她是一位雷厲風行的鐵娘子。

今年上半年，她帶領中海新城公司殺出重圍，以125.44億元成交額，排名《上半年北京房企權益銷售金額排行榜》的第二名。

中海新城與第一名中建智地的差距，僅2.5億元。

張欣不僅帶領中海新城在石景山打下了一片江山，還跨入朝陽和西城。

上半年，中海新城在北京主要鋪排了9個住宅項目。拿地方面，張欣僅在石景山大本營砸了超45億元，她或許想把更多“子彈”留在下半年。

在北京，中海地產有兩個平臺，它們互不隸屬。

其中，中海新城主要在石景山和西城做地產開發，由張欣主掌；中海北京公司的活動范圍主要在豐臺、房山和昌平，由倪健剛執掌。

同在一個區域，最怕比的是兄弟公司。上半年，兄弟公司中海北京以69.33的權益銷售額，位列榜單第七。

但不可否認，中海北京也在不斷突圍。在通州，它入股朝棠攬閱；在朝陽，它敢于參拍三間房地塊；在海淀，它擁有地王樹村項目和翠湖玖章。

中海新城的這張成績單，中海集團董事長顏建國也看在眼里。今年，張欣又多了一個title——中海發展投拓總監。這是集團給予她的信任與嘉獎，張欣是否會進一步高升？

01

上半年，中海新城銷售額最高的項目，并不在它的大本營，而是朝陽頂豪首秀——中海萬吉玖序。

開盤不到兩個月，萬吉玖序網簽171套，套均超2400萬，成交均價保持在11.5萬 /㎡的高位。

中海新城兜里進賬超42個小目標，全盤去化超46%。

按照每天成交4套豪宅的劇本，萬吉玖序網簽套數馬上將突破兩百套。

萬吉玖序是真正的頂豪，它最小戶型168㎡起步，套均200㎡以上，最大戶型372㎡。

4棟樓王為罕見的平墅，備案均價最高——13.5萬元/㎡，目前已網簽了兩套。

其中，一套為約372平的次頂層，按照備案價13.5萬/㎡，該套總價超5000萬元。

372㎡戶型一共只有9戶。其中，1套為頂層復式，建面576.65㎡，單套總價約7785萬元。

拿證兩個多月，看到萬吉玖序這張成績單，張欣心里應該很是欣喜，但她或許也有一絲隱憂。

比起北面一路之隔的北京宸園，萬吉玖序還是稍遜風騷，前者網簽累計網簽突破100億。

眼下，對手中建智地，又要在朝陽推出第三座宸園。

4月底，中建智地 金茂 越秀 朝陽城發，以126億元拿下朝陽區第四宗打包地塊：黃杉木店2107-01、02、03地塊 孫河2902-73商業地塊。

其中，02地塊由中建智地操盤，將打造第三座宸園；01地塊由金茂出產品設計、越秀操盤。各家打造豪宅的實力，都不容小覷。

最近，有關黃杉木店雙子座的信息滿天飛。

小道消息稱，01地塊戶型面積150平米、190平米、220平米；02地塊120平米、130平米、140平米、160平米和190平米，預計7月售樓處開放，8月樣板間開放，9月開盤。

萬吉玖序與黃杉木店雙子座的部分面積段會“打架”。

前者規劃了370戶，還需要近200位高端買家，才能消化這些庫存。張欣和團隊唯一要做的，加快速度賣房。

而且酒仙橋算不上老牌豪宅區，城市界面其實非常一般，老舊小區多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。

除去地段，地塊本身的素質來看，萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

去年11月底，中海新城首度邁進朝陽區，砸153億元巨資拿下朝陽地塊組合包。打造酒仙橋的萬吉玖序、小紅門的時光之境以及十八里店的朝陽ONE。

截至目前，中海時光之境網簽56套，取證房源網簽率21.7%，均價7.73萬元/平米，約為指導價8萬元/㎡的97折；成交金額約5.03億元。

中海朝陽ONE網簽86套，網簽率11.53%，均價7.65萬元/平米，約為銷售指導價7.9萬元/㎡的97折，成交金額約8.22億元。

雖然兩位小弟拖了些后腿，但多虧大哥萬吉玖序扛著，使得中海新城“朝陽三子”總成交金額為55.31億元，地價覆蓋率36%。

在當下的市場，張欣的這份成績，在及格線以上。

在西城，另一個中海新城操盤的京華玖序，上半年戰績也不俗，網簽69套，銷售額24.17億元。它成為中海新城內部上半年銷售額第二的項目。

02

與之相反的是，大本營石景山項目的成績，卻在中海新城內部慢慢掉隊了。

上半年（2025.1.1-6.27），石景山住宅成交額排名第一名的項目是，元璽Glorious Park，它由首鋼 香港置地 招商蛇口共同開發。

尤其是去年9月才取證的石景山長安源境和長安玖章，上半年表現還不如中海學府里和中海寰宇天下天境。

去年5月，中海新城以底價57.5億元，摘得石景山區首鋼園區東南區1612-830、831居住用地和1612-763公建混合住宅用地，銷售指導價都是7.68萬/㎡。

其中，西側830地塊為長安源境一期，共7棟住宅樓334套房源，定位剛改，戶型面積段為105-145㎡，南北雙陽臺。

目前，一期網簽136套，去化率約40.7%，成交均價6.22萬元/㎡，成交額10.2億元。

張欣是懂得平衡的，為了照顧一期老業主們的情緒，東側831地塊的長安源境二期沒啥大的驚喜，只是翻版一期的。

同樣規劃有7棟住宅樓，334套房源，面積段108-145㎡區間，目前二期暫未入市。

763地塊東側住宅部分為長安玖章，規劃建設8棟7-10F住宅樓，共180套房源，定位高端改善，戶型面積段為183-236㎡平層四居。

2024年9月首開，目前網簽97套，去化過半，成交均價7.64萬元/平米，成交金額14.37億元。

763地塊還有一個“包袱”，西側主體建筑為兩棟25層的酒店，另有近8000㎡社區商業。

眼下，石景山首個“好房子”——首鋼璟悅長安來了，開盤當天，成交217套。毫無疑問，它將對該區域的中海新盤形成背刺。

在石景山，中海新城的庫存壓力不小。

中海寰宇天下天鏡，2024年3月取證，網簽309套，待售575套，成交均價6.84萬元/平米，成交總價27.68億元；

中海學府里，2023年8月取證，網簽275套，待售281套，成交均價6.65萬元/平米，成交總價18.55億元；

關鍵是，寰宇天下天鏡和學府里還是靠降價走量。4月中旬，天鏡的成交均價還在7.2萬元/平米，學府里成交均價在6.84萬元/平米。

如果要問，這輪石景山降價潮因何而起？

過去，石景山樓市，全憑海淀、西城和豐臺的外溢購買力支撐。但這兩年，海淀和豐臺超大規模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結構，一旦潮水退去，必然會裸奔。

更可怕的是，石景山還要面臨海淀西邊新盤的步步緊逼。

海淀半壁店、寶山土拍之后，還有四季青西郊機場兩塊地，且已出現在五批次供應清單上。

未來，海淀西和石景山不可避免將上演一場搶客大戰，無論產品還是價格都將卷到不行。面對激烈的競爭環境，張欣肩上的去化壓力不小。

下半年，中海新城還有石景山西黃村“宅產配”組合地塊即將入市，拿地價45.23億元，總建面16.46萬㎡。

這塊地雖然在石景山，但距離海淀很近，與6月初成交的海淀寶山地塊直線不到3公里。

張欣也在快馬加鞭，拿地1個月后，公建地塊設計方案率先出爐。

該項目規劃建設5棟住宅、1棟酒店以及其他配套建筑。

總計百余套房源，戶均建面約190平米。戶型方面滿足“好房子”規格，贈送尺度超大，南北雙陽臺 外接花池 飄窗。

這一次，張欣是否能在石景山打一場漂亮的翻身仗？

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股