上海辦公樓市場(chǎng)持續(xù)利好租戶；零售物業(yè)租賃需求小幅改善

上海，2025年7月10日——2025年第二季度，市場(chǎng)情緒保持謹(jǐn)慎，租金下行持續(xù)推動(dòng)成本驅(qū)動(dòng)型搬遷需求。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“租戶繼續(xù)保持對(duì)租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款?！?strong>零售物業(yè)方面，在“促消費(fèi)“政策和新興消費(fèi)趨勢(shì)推動(dòng)下，上海零售物業(yè)市場(chǎng)租賃需求邊際改善，部分品牌對(duì)在核心商圈開(kāi)設(shè)旗艦店的意愿增強(qiáng)。投資市場(chǎng)二季度錄得23宗大宗交易，投資者對(duì)核心區(qū)域資產(chǎn)布局持續(xù)加碼。在利好政策加持和入境旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫的雙重推動(dòng)下，上海酒店市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)持續(xù)向好。

甲級(jí)辦公樓

2025年二季度，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)需求仍是辦公樓市場(chǎng)主要需求來(lái)源。上海全市凈吸納量錄得約57,300平方米，黃臻表示： “受全球宏觀環(huán)境影響，部分租戶采取觀望策略，市場(chǎng)整體租賃節(jié)奏有所放緩?！?中央商務(wù)區(qū)的租金繼續(xù)下行，帶動(dòng)來(lái)自中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域的租戶搬遷升級(jí)。 非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約74,200平方米，其中國(guó)有企業(yè)和第三方辦公運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成需求主力。隨著甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，部分乙級(jí)辦公樓或近郊區(qū)域租戶考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

二季度全市共計(jì)七個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，均位于非中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積錄得413,700平方米。中央商務(wù)區(qū)雖無(wú)新增供應(yīng)，空置率仍環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至16.9% 。大量供應(yīng)于非中央商務(wù)區(qū)集中入市，使整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至24.6%。

二季度甲級(jí)辦公樓租金保持下行趨勢(shì)，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶方?？紤]到市場(chǎng)租金和租戶現(xiàn)行租金之間的差距，更多的租戶期望與業(yè)主進(jìn)行租約重組談判。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4%至6.9元每平方米每天。業(yè)主方為穩(wěn)定現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價(jià)空間。部分業(yè)主在延長(zhǎng)租期的條件下，同意與租戶達(dá)成租約重組條款。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%至4.5元每平方米每天。為吸引租戶入駐，業(yè)主繼續(xù)提供具有吸引力的租金和激勵(lì)政策，空置率較高的板塊或項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

租戶延續(xù)謹(jǐn)慎的租賃策略，成本驅(qū)動(dòng)的搬遷仍是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要需求類型。二季度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得23,600平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“人工智能、集成電路仍是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要行業(yè)需求來(lái)源；科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的游戲和新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司的租賃需求保持韌性?！?/p>

二季度全市共有四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得343,700平方米。短期內(nèi)大量新增供應(yīng)涌入推高上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率，全市空置率環(huán)比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至25.1%。謹(jǐn)慎的租賃需求疊加短期內(nèi)的大量供應(yīng)使得市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓。二季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降5.0%至3.6元每平方米每天。

零售物業(yè)

在”促消費(fèi)“政策及新興消費(fèi)趨勢(shì)的推動(dòng)下，潮玩雜貨、運(yùn)動(dòng)服飾、娛樂(lè)體驗(yàn)及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)的租賃表現(xiàn)保持活躍。2025年二季度，上海零售市場(chǎng)租賃需求有所改善，錄得156,000平方米凈吸納量。黃臻表示，“頭部奢侈品品牌、運(yùn)動(dòng)品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對(duì)核心商圈的旗艦店及概念店選址意愿顯著增強(qiáng)，旨在通過(guò)旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)?！苯?，路易威登在上海啟幕了全新概念地標(biāo)——“路易號(hào)”巨輪，不僅為南京西路商圈注入強(qiáng)勁消費(fèi)動(dòng)能，更一躍成為上海消費(fèi)市場(chǎng)的新焦點(diǎn)。

本季度核心商圈無(wú)新增供應(yīng)入市。在供應(yīng)有限及業(yè)主激勵(lì)措施加碼的背景下，核心商圈空置鋪位被進(jìn)一步回填，空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的濱港商業(yè)中心和位于漕河涇的鑫耀·光環(huán)Live于本季度亮相，合計(jì)帶來(lái)211,500平方米的新增供應(yīng)。受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)影響，二季度非核心區(qū)空置率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。

二季度上海零售物業(yè)租金延續(xù)下行趨勢(shì)。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.1%至43.1元人民幣每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降1.8%至15.0元人民幣每平方米每天。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，業(yè)主方繼續(xù)提供租金優(yōu)惠及具有吸引力的租賃條款和激勵(lì)政策以吸引品牌入駐。

盡管整體市場(chǎng)仍將面臨挑戰(zhàn)，我們預(yù)計(jì)消費(fèi)者對(duì)健康生活、娛樂(lè)體驗(yàn)和理性消費(fèi)的持續(xù)關(guān)注將繼續(xù)推動(dòng)運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩及二次元、寵物產(chǎn)品及服務(wù)、VR娛樂(lè)體驗(yàn)和平價(jià)餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)的租賃需求增長(zhǎng)。

物流地產(chǎn)

2025年第二季度，物流地產(chǎn)租賃需求相對(duì)穩(wěn)定，租賃活動(dòng)主要由尋求降本的租戶驅(qū)動(dòng)。在各類“促銷費(fèi)”政策的推動(dòng)下，消費(fèi)的逐步回暖帶動(dòng)了相關(guān)第三方物流企業(yè)的租賃活動(dòng)。例如某本地第三方物流服務(wù)商在金山區(qū)子市場(chǎng)租賃超過(guò)10,000平方米面積，同時(shí)松江區(qū)子市場(chǎng)持續(xù)吸引來(lái)自食品貿(mào)易企業(yè)的租賃需求。二季度市場(chǎng)凈吸納量錄得6.2萬(wàn)平方米，受新增供應(yīng)影響，空置率上升至28.7%。

上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，2025年上半年，上海共有超過(guò)60萬(wàn)平方米的新增物流面積完工，分布在奉賢區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)和金山區(qū)子市場(chǎng)。預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有四個(gè)項(xiàng)目完工，帶來(lái)共計(jì)約39萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

2025年第二季度，上海物流市場(chǎng)整體租金環(huán)比下降5.2%至1.27元每天每平方米。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示： “因租戶大多以成本控制為導(dǎo)向，且當(dāng)前市場(chǎng)空置率仍處高位，業(yè)主持續(xù)采取較為激進(jìn)的定價(jià)策略?！?/p>

住宅市場(chǎng)

本季度上海住房信貸政策進(jìn)一步優(yōu)化。繼五月央行將五年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，上海最低首套及二套住房商業(yè)貸款利率相應(yīng)下調(diào)至3.05%和3.25%。此外，最低首套及二套住房公積金貸款利率也分別下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)至2.6%和3.075%。二季度整體一手商品住宅成交量環(huán)比上升14.0%至170萬(wàn)平方米。高端一手住宅成交錄得820套，環(huán)比下降21.2%，項(xiàng)目成交表現(xiàn)分化，其中核心板塊的高端一手項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)優(yōu)于非核心板塊項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏較上季度有所加快，二季度，一手商品住宅新增供應(yīng)錄得167萬(wàn)平方米，環(huán)比上升114.5%。季度內(nèi)錄得十個(gè)高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤入市，共計(jì)859套房源。新入市的項(xiàng)目平均售價(jià)在每平米13.8萬(wàn)元至19.5萬(wàn)元之間。

二季度，上海高端一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.6%至147,900元每平米。但高端二手住宅成交均價(jià)仍處下行區(qū)間，本季度高端二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌2.0%至132,800元每平米。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“預(yù)計(jì)新入市的商品住宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借地段稀缺性優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)的產(chǎn)品力將繼續(xù)受到購(gòu)房者追捧，而其它新項(xiàng)目的去化速度可能進(jìn)一步放緩。”預(yù)計(jì)一手限價(jià)政策繼續(xù)放松之下，高端一手住宅均價(jià)將保持小幅上揚(yáng)；受新增高端一手項(xiàng)目分流及二手買家觀望情緒影響，預(yù)計(jì)高端二手住宅價(jià)格仍面臨下行壓力。

投資市場(chǎng)

2025年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣。二季度單體項(xiàng)目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續(xù)下降。成交金額在1至3億元規(guī)模區(qū)間的交易占市場(chǎng)成交宗數(shù)的61%，表明中小體量資產(chǎn)流動(dòng)性有所增強(qiáng)。買家構(gòu)成方面，高凈值投資者及企業(yè)買家持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，貢獻(xiàn)總成交金額的88%，其對(duì)于街鋪式商業(yè)資產(chǎn)的集中配置有效維持了市場(chǎng)活躍度。

二季度，辦公資產(chǎn)以38%的成交金額占比穩(wěn)居首位；長(zhǎng)租公寓板塊表現(xiàn)亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業(yè)（18%）、工業(yè)（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3%）。值得注意的是，零售物業(yè)以35%的成交宗數(shù)占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價(jià)1至3億元區(qū)間且交易周期短的街鋪式商業(yè)資產(chǎn)尤其受到市場(chǎng)青睞，反映出投資者對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化。

從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資性需求仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比達(dá)66%。區(qū)域分布方面，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了85%的成交金額和78%的成交宗數(shù)，核心區(qū)域資產(chǎn)集聚效應(yīng)顯著。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎指出："投資者對(duì)核心區(qū)域資產(chǎn)的集中布局，不僅反映了風(fēng)險(xiǎn)偏好趨穩(wěn)的市場(chǎng)心態(tài)，更凸顯出上海核心地段資產(chǎn)的稀缺價(jià)值和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。"

酒店市場(chǎng)

上海旅游市場(chǎng)持續(xù)回暖，國(guó)際游客數(shù)量顯著增長(zhǎng)。在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)的共同助力下，上海酒店市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)持續(xù)向好。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，上海國(guó)際游客接待量達(dá)340萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)37.7%，增速持續(xù)提升；同期全市五星級(jí)酒店入住率同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，盡管平均房?jī)r(jià)微降1.8%，每間可售房收入（RevPAR）仍實(shí)現(xiàn)0.8%的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

隨著2025年二季度上海奧林匹克俱樂(lè)部麗笙酒店（207間客房）開(kāi)業(yè)，上海將迎來(lái)一波新酒店開(kāi)業(yè)潮，下半年預(yù)計(jì)新增約2,300間客房，其中三季度迎來(lái)集中供應(yīng)期，代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）、上海世博桐森酒店（255間客房）以及虹橋機(jī)場(chǎng)旁的香格里拉和盛貿(mào)雙酒店（共611間客房）。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“在利好政策加持和入境旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫的雙重推動(dòng)下，上海酒店業(yè)正迎來(lái)全面復(fù)蘇。商務(wù)與休閑客源同步增長(zhǎng)，2025年將成為行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折年?！?/p>