上海辦公樓市場持續(xù)利好租戶；零售物業(yè)租賃需求小幅改善

上海，2025年7月10日——2025年第二季度，市場情緒保持謹(jǐn)慎，租金下行持續(xù)推動成本驅(qū)動型搬遷需求。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“租戶繼續(xù)保持對租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。”零售物業(yè)方面，在“促消費(fèi)“政策和新興消費(fèi)趨勢推動下，上海零售物業(yè)市場租賃需求邊際改善，部分品牌對在核心商圈開設(shè)旗艦店的意愿增強(qiáng)。投資市場二季度錄得23宗大宗交易，投資者對核心區(qū)域資產(chǎn)布局持續(xù)加碼。在利好政策加持和入境旅游市場持續(xù)升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。

甲級辦公樓

2025年二季度，成本驅(qū)動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。上海全市凈吸納量錄得約57,300平方米，黃臻表示： “受全球宏觀環(huán)境影響，部分租戶采取觀望策略，市場整體租賃節(jié)奏有所放緩。” 中央商務(wù)區(qū)的租金繼續(xù)下行，帶動來自中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域的租戶搬遷升級。 非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約74,200平方米，其中國有企業(yè)和第三方辦公運(yùn)營商構(gòu)成需求主力。隨著甲乙級項(xiàng)目之間的租金價差逐漸縮小，部分乙級辦公樓或近郊區(qū)域租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

二季度全市共計七個甲級辦公樓項(xiàng)目竣工交付，均位于非中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積錄得413,700平方米。中央商務(wù)區(qū)雖無新增供應(yīng)，空置率仍環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至16.9% 。大量供應(yīng)于非中央商務(wù)區(qū)集中入市，使整體市場空置率環(huán)比上升1.2個百分點(diǎn)至24.6%。

二季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續(xù)利好租戶方。考慮到市場租金和租戶現(xiàn)行租金之間的差距，更多的租戶期望與業(yè)主進(jìn)行租約重組談判。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4%至6.9元每平方米每天。業(yè)主方為穩(wěn)定現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業(yè)主在延長租期的條件下，同意與租戶達(dá)成租約重組條款。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%至4.5元每平方米每天。為吸引租戶入駐，業(yè)主繼續(xù)提供具有吸引力的租金和激勵政策，空置率較高的板塊或項(xiàng)目優(yōu)惠力度加大。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

租戶延續(xù)謹(jǐn)慎的租賃策略，成本驅(qū)動的搬遷仍是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要需求類型。二季度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得23,600平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“人工智能、集成電路仍是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要行業(yè)需求來源；科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的游戲和新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司的租賃需求保持韌性。“

二季度全市共有四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得343,700平方米。短期內(nèi)大量新增供應(yīng)涌入推高上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率，全市空置率環(huán)比上升2.0個百分點(diǎn)至25.1%。謹(jǐn)慎的租賃需求疊加短期內(nèi)的大量供應(yīng)使得市場租金繼續(xù)承壓。二季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體市場租金環(huán)比下降5.0%至3.6元每平方米每天。

零售物業(yè)

在”促消費(fèi)“政策及新興消費(fèi)趨勢的推動下，潮玩雜貨、運(yùn)動服飾、娛樂體驗(yàn)及平價餐飲等業(yè)態(tài)的租賃表現(xiàn)保持活躍。2025年二季度，上海零售市場租賃需求有所改善，錄得156,000平方米凈吸納量。黃臻表示，“頭部奢侈品品牌、運(yùn)動品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對核心商圈的旗艦店及概念店選址意愿顯著增強(qiáng)，旨在通過旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)。”近期，路易威登在上海啟幕了全新概念地標(biāo)——“路易號”巨輪，不僅為南京西路商圈注入強(qiáng)勁消費(fèi)動能，更一躍成為上海消費(fèi)市場的新焦點(diǎn)。

本季度核心商圈無新增供應(yīng)入市。在供應(yīng)有限及業(yè)主激勵措施加碼的背景下，核心商圈空置鋪位被進(jìn)一步回填，空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的濱港商業(yè)中心和位于漕河涇的鑫耀·光環(huán)Live于本季度亮相，合計帶來211,500平方米的新增供應(yīng)。受到市場競爭的持續(xù)影響，二季度非核心區(qū)空置率環(huán)比微升0.3個百分點(diǎn)至14.1%。

二季度上海零售物業(yè)租金延續(xù)下行趨勢。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.1%至43.1元人民幣每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降1.8%至15.0元人民幣每平方米每天。在市場競爭壓力下，業(yè)主方繼續(xù)提供租金優(yōu)惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。

盡管整體市場仍將面臨挑戰(zhàn)，我們預(yù)計消費(fèi)者對健康生活、娛樂體驗(yàn)和理性消費(fèi)的持續(xù)關(guān)注將繼續(xù)推動運(yùn)動服飾、潮玩及二次元、寵物產(chǎn)品及服務(wù)、VR娛樂體驗(yàn)和平價餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)的租賃需求增長。

物流地產(chǎn)

2025年第二季度，物流地產(chǎn)租賃需求相對穩(wěn)定，租賃活動主要由尋求降本的租戶驅(qū)動。在各類“促銷費(fèi)”政策的推動下，消費(fèi)的逐步回暖帶動了相關(guān)第三方物流企業(yè)的租賃活動。例如某本地第三方物流服務(wù)商在金山區(qū)子市場租賃超過10,000平方米面積，同時松江區(qū)子市場持續(xù)吸引來自食品貿(mào)易企業(yè)的租賃需求。二季度市場凈吸納量錄得6.2萬平方米，受新增供應(yīng)影響，空置率上升至28.7%。

上海物流地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)增加，2025年上半年，上海共有超過60萬平方米的新增物流面積完工，分布在奉賢區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)和金山區(qū)子市場。預(yù)計年內(nèi)還將有四個項(xiàng)目完工，帶來共計約39萬平方米的新增供應(yīng)。

2025年第二季度，上海物流市場整體租金環(huán)比下降5.2%至1.27元每天每平方米。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示： “因租戶大多以成本控制為導(dǎo)向，且當(dāng)前市場空置率仍處高位，業(yè)主持續(xù)采取較為激進(jìn)的定價策略。”

住宅市場

本季度上海住房信貸政策進(jìn)一步優(yōu)化。繼五月央行將五年期以上LPR下調(diào)10個基點(diǎn)后，上海最低首套及二套住房商業(yè)貸款利率相應(yīng)下調(diào)至3.05%和3.25%。此外，最低首套及二套住房公積金貸款利率也分別下調(diào)了25個基點(diǎn)至2.6%和3.075%。二季度整體一手商品住宅成交量環(huán)比上升14.0%至170萬平方米。高端一手住宅成交錄得820套，環(huán)比下降21.2%，項(xiàng)目成交表現(xiàn)分化，其中核心板塊的高端一手項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)優(yōu)于非核心板塊項(xiàng)目。

開發(fā)商推盤節(jié)奏較上季度有所加快，二季度，一手商品住宅新增供應(yīng)錄得167萬平方米，環(huán)比上升114.5%。季度內(nèi)錄得十個高端住宅項(xiàng)目開盤入市，共計859套房源。新入市的項(xiàng)目平均售價在每平米13.8萬元至19.5萬元之間。

二季度，上海高端一手住宅成交均價環(huán)比上漲0.6%至147,900元每平米。但高端二手住宅成交均價仍處下行區(qū)間，本季度高端二手住宅成交均價環(huán)比下跌2.0%至132,800元每平米。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“預(yù)計新入市的商品住宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借地段稀缺性優(yōu)勢和較強(qiáng)的產(chǎn)品力將繼續(xù)受到購房者追捧，而其它新項(xiàng)目的去化速度可能進(jìn)一步放緩。”預(yù)計一手限價政策繼續(xù)放松之下，高端一手住宅均價將保持小幅上揚(yáng)；受新增高端一手項(xiàng)目分流及二手買家觀望情緒影響，預(yù)計高端二手住宅價格仍面臨下行壓力。

投資市場

2025年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場共錄得23宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)82億元人民幣。二季度單體項(xiàng)目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續(xù)下降。成交金額在1至3億元規(guī)模區(qū)間的交易占市場成交宗數(shù)的61%，表明中小體量資產(chǎn)流動性有所增強(qiáng)。買家構(gòu)成方面，高凈值投資者及企業(yè)買家持續(xù)主導(dǎo)市場，貢獻(xiàn)總成交金額的88%，其對于街鋪式商業(yè)資產(chǎn)的集中配置有效維持了市場活躍度。

二季度，辦公資產(chǎn)以38%的成交金額占比穩(wěn)居首位；長租公寓板塊表現(xiàn)亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業(yè)（18%）、工業(yè)（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3%）。值得注意的是，零售物業(yè)以35%的成交宗數(shù)占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價1至3億元區(qū)間且交易周期短的街鋪式商業(yè)資產(chǎn)尤其受到市場青睞，反映出投資者對消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化。

從需求結(jié)構(gòu)來看，投資性需求仍占據(jù)市場主導(dǎo)地位，占比達(dá)66%。區(qū)域分布方面，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了85%的成交金額和78%的成交宗數(shù)，核心區(qū)域資產(chǎn)集聚效應(yīng)顯著。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人孫翎指出："投資者對核心區(qū)域資產(chǎn)的集中布局，不僅反映了風(fēng)險偏好趨穩(wěn)的市場心態(tài)，更凸顯出上海核心地段資產(chǎn)的稀缺價值和抗風(fēng)險能力。"

酒店市場

上海旅游市場持續(xù)回暖，國際游客數(shù)量顯著增長。在國內(nèi)外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。據(jù)上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1-5月，上海國際游客接待量達(dá)340萬人次，同比增長37.7%，增速持續(xù)提升；同期全市五星級酒店入住率同比上升1.7個百分點(diǎn)，盡管平均房價微降1.8%，每間可售房收入（RevPAR）仍實(shí)現(xiàn)0.8%的穩(wěn)健增長。

隨著2025年二季度上海奧林匹克俱樂部麗笙酒店（207間客房）開業(yè)，上海將迎來一波新酒店開業(yè)潮，下半年預(yù)計新增約2,300間客房，其中三季度迎來集中供應(yīng)期，代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）、上海世博桐森酒店（255間客房）以及虹橋機(jī)場旁的香格里拉和盛貿(mào)雙酒店（共611間客房）。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“在利好政策加持和入境旅游市場持續(xù)升溫的雙重推動下，上海酒店業(yè)正迎來全面復(fù)蘇。商務(wù)與休閑客源同步增長，2025年將成為行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折年。”