“名為買賣、實為借貸”合同的簽訂在實踐中存在多種表現形式，包括僅簽訂房屋買賣合同，債權人出具回購承諾函的形式；合同雙方同時簽訂房屋買賣合同和借款合同的形式等，但是無論采用何種形式，其實質均是借貸，買賣只是作為擔保而存在。

具有豐富執業經驗、從事律師行業十多年的要永輝律師【15824811815】解答：

判斷雙方簽訂的是商品房買賣合同還是以簽訂商品房買賣合同的形式為借款提供擔保，應從以下幾個方面確定真實意思：一是審查買受人有無購房意愿，可從有無購房款的交付、購房款的交付對象等方面進行考察；二是從雙方的交易行為是否符合買賣合同履行的基本規則等方面進行考等察。如經考察系以簽訂商品房買賣合同的方式為借款提供擔保，從而債務人或第三人與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但并未實際讓渡不動產所有權，而是讓渡物權期待權，且在債務人不能履行還款義務之時，也不能轉移所有權，而是對擔保標的物進行拍賣折價后從價款中受償。

一、如何認定“名為房屋買賣，實為借款擔保”的法律行為？

“名為房屋買賣，實為借款擔保”的認定，往往需要對房屋買賣合同中約定的房屋情況是否清楚、權利義務是否對等、履約方式是否有違常理、是否約定了回購條款等多方面因素進行綜合考量。如果雙方對買賣房屋沒有符合日常交易習慣的情況描述（如房屋面積、家具設施、交付使用等），缺少正常交易買賣雙方應盡權利義務的約定（如限制出賣方權利、任意擴大購買方權利），存在一定時間內溢價回購房屋的約定，并明確到期不回購則房屋歸另一方所有的，則當事人之間的法律關系實為借貸法律關系，從而認定房屋買賣合同為當事人虛假的意思表示，應當無效。在實踐中，交易雙方簽訂的房屋買賣合同并無買賣的合意，雙方約定的價格明顯偏離市場價格，房屋也并未實際進行轉移登記，故應認定該房屋買賣合同是為借款合同提供擔保，該合同無效。

二、約定以房屋買賣為借款擔保，到期不償還則房屋所有權轉移的法律效力

若當事人以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔保，并明確到期不償還債務則房屋所有權轉移的，屬于流押條款。根據《中華人民共和國民法典》第四百零一條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第六十八條的規定，該約定不具有法律效力，但是流押行為的無效并不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力，當事人之間的擔保法律關系仍然成立。若債務人到期無法償還債務的，債權人雖然不能取得房屋所有權，但可以請求折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務。不過，由于未辦理房屋產權轉移登記手續，債權人依法不享有優先受償權。

在實踐中，房屋買賣交易雙方未對案涉房產辦理所有權轉移登記手續，對第三人而言，不具有公示效果，故不具有優先受償的權利。若不履行判決的，債權人可以申請拍賣買賣合同標的物（涉案房產）。

因此，交易雙方簽訂商品房買賣合同的目的是為借款合同提供擔保，構成通謀虛偽表示，商品房買賣合同本身作為偽裝行為，并非雙方的真實意思表示，故該買賣合同無效，而借款擔保作為隱藏行為，不違反法律、行政法規的強制性規定，可以肯定該合同的擔保效力。

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