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花 50 萬買了農(nóng)村自建房，住了 8 年還進(jìn)行了裝修，結(jié)果房屋被認(rèn)定為違法建筑強(qiáng)制拆除，買家能要回房款和裝修損失嗎？這場(chǎng)糾紛的判決結(jié)果，給想購(gòu)買農(nóng)村房屋的人提了個(gè)醒。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周玲向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)與趙偉于 2017 年 2 月 12 日簽署的農(nóng)村自建房買賣合同無效；

判令趙偉返還購(gòu)房款 500000 元；

判令趙偉支付資金占用期間的利息（以 500000 元為基數(shù)，自 2017 年 2 月 13 日起至實(shí)際返還之日，按年利率 3.85% 計(jì)算）；

判令趙偉支付裝修損失 332677 元；

本案訴訟費(fèi)用由趙偉承擔(dān)。

周玲稱，2017 年 2 月 12 日，她與趙偉簽訂《農(nóng)村自建房買賣合同》，購(gòu)買趙偉位于北京市某村的二號(hào)房屋，占地面積 224.1 平方米，交易價(jià)格 50 萬元。她按約分別于 2017 年 2 月 13 日支付 20 萬元、2017 年 6 月 17 日由公公錢明代付 30 萬元，已履行付款義務(wù)。占有使用期間對(duì)房屋進(jìn)行了改造和裝修。但 2024 年 5 月 31 日，北京市某政府認(rèn)定該房屋為違法建筑物并強(qiáng)制拆除。趙偉作為出售方有重大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)合同無效后的過錯(cuò)責(zé)任，賠償裝修損失。

（二）被告的抗辯主張

趙偉辯稱，周玲的主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回全部訴訟請(qǐng)求。

周玲對(duì)案涉房屋狀況及宅基地政策知曉，房屋被拆是其自身過錯(cuò)導(dǎo)致。簽訂合同時(shí)房屋合法存在，已移交宅基地證明文件，周玲的公公錢明曾因購(gòu)房拆遷獲益，此次購(gòu)房也是為了獲取拆遷利益，且周玲作為當(dāng)?shù)卮迕瘢瑢?duì)宅基地政策應(yīng)熟知。房屋因沒有門牌號(hào)碼價(jià)格較低，周玲知曉風(fēng)險(xiǎn)，安裝電表時(shí)用趙偉名字，還刪除了合同中相關(guān)條款。趙偉曾告知找集體成員掛名及不掛名的風(fēng)險(xiǎn)，但周玲執(zhí)意登記自己名字并承諾風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，房屋被定性為違建主要因登記名字問題，責(zé)任在周玲。

若合同無效，趙偉也不應(yīng)返還房款及賠償。建房花費(fèi)近 20 萬元且?guī)аb修，周玲居住 8 年，應(yīng)扣除房屋占有使用費(fèi)及建房裝修費(fèi)，且周玲將房屋出租獲利，該租金也應(yīng)扣除。因周玲原因?qū)е潞戏ㄕ刈冞`建，損失不應(yīng)由趙偉承擔(dān)。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

2017 年 2 月 12 日，周玲與趙偉簽訂《農(nóng)村自建房買賣合同》，約定周玲購(gòu)買二號(hào)房屋，價(jià)款 50 萬元。合同中 “甲方應(yīng)保證房屋不屬于違章建筑等” 條款被刪除。

2017 年 2 月 13 日，趙偉收到周玲房款 20 萬元；2017 年 6 月 17 日，收到錢明代付房款 30 萬元。錢明出具說明，稱代付款是替周玲支付，同意由周玲追討相關(guān)權(quán)利。

2024 年 5 月 31 日，北京市大興區(qū)青云店鎮(zhèn)人民政府出具《強(qiáng)制拆除決定書》，認(rèn)定周玲婆婆孫蘭在某村建設(shè)的 209.81 平方米建筑為違法建筑物，決定強(qiáng)制拆除。雙方認(rèn)可案涉房屋由周玲婆婆居住。

周玲非案涉房屋所在村村民，提交裝修合同等主張裝修損失 332677 元，但未提供支付憑證。趙偉稱交付時(shí)房屋帶部分裝修，周玲裝修損失不實(shí)，且房屋被拆是周玲自身過錯(cuò)。

趙偉提交村委會(huì)公示照片，顯示 2015 年張愛春因住房面積不足獲批建房；提交與錢明的通話錄音，證明已告知登記外村人名字的風(fēng)險(xiǎn)，錢明仍堅(jiān)持登記；提交租房合同主張應(yīng)扣除房屋占用費(fèi)，但周玲不認(rèn)可。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周玲與趙偉簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》是否有效？

合同無效后，趙偉是否應(yīng)返還購(gòu)房款、支付利息及裝修損失，數(shù)額如何確定？

（二）法律分析

合同效力：農(nóng)村自建房買賣涉及宅基地使用權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間流轉(zhuǎn)。周玲非案涉房屋所在村村民，且案涉房屋被認(rèn)定為違法建筑，雙方簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

責(zé)任承擔(dān)與款項(xiàng)返還：合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。趙偉作為出售方，未確保房屋合法性，存在主要過錯(cuò)；周玲作為非本村村民，明知或應(yīng)知農(nóng)村宅基地政策，未盡審慎義務(wù)，也有一定過錯(cuò)。

購(gòu)房款：趙偉應(yīng)返還周玲支付的 50 萬元購(gòu)房款。

利息與占用費(fèi)：雙方對(duì)合同無效均有過錯(cuò)，利息和房屋占用費(fèi)均系履行合同產(chǎn)生的結(jié)果，故對(duì)雙方關(guān)于利息和占用費(fèi)的主張均不予支持。

裝修損失：周玲未提供充分證據(jù)證明裝修損失數(shù)額，但結(jié)合其確實(shí)進(jìn)行過裝修且房屋已使用多年、存在損耗的情況，法院酌定趙偉支付裝修損失 30000 元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

周玲與趙偉簽訂的《農(nóng)村自建房買賣合同》無效；

趙偉于本判決生效之日起十日內(nèi)返還周玲購(gòu)房款 500000 元；

趙偉于本判決生效之日起十日內(nèi)支付周玲裝修損失 30000 元；

駁回周玲的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村自建房買賣風(fēng)險(xiǎn)高，非本村村民慎買

農(nóng)村自建房買賣受宅基地政策限制，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買，買賣合同可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。且此類房屋若未取得合法規(guī)劃許可，易被認(rèn)定為違法建筑面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)，買家需謹(jǐn)慎考量。

（二）簽訂合同前需核查房屋合法性

購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，應(yīng)核實(shí)房屋是否取得規(guī)劃許可、宅基地使用是否合法，要求出售方提供相關(guān)證明文件，避免購(gòu)買違法建筑。同時(shí)，要清楚自身是否具備購(gòu)房資格，勿抱有獲取拆遷利益的僥幸心理。

（三）合同無效后的責(zé)任劃分

合同無效后，一般遵循 “返還財(cái)產(chǎn)、過錯(cuò)賠償” 原則。出售方若明知房屋不合法或買家不具備資格仍出售，需承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任；買家明知政策仍購(gòu)買，也需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對(duì)自身?yè)p失也要承擔(dān)部分后果。

（四）留存證據(jù)的重要性

在房屋買賣及裝修過程中，要留存好合同、付款憑證、裝修協(xié)議、支付記錄等證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)證明自己的主張。本案中周玲因未提供裝修支付憑證，導(dǎo)致無法全額主張裝修損失，需引以為戒。

若考慮購(gòu)買農(nóng)村自建房，一定要提前了解相關(guān)政策和法律規(guī)定，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免因合同無效或房屋被拆而遭受損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）