文/克而瑞研究中心

2025年上半年，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，而行業(yè)則聚焦于“好房子”建設(shè)。自5月起，中國“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》正式實施。這一規(guī)范的落地，不僅為住宅建設(shè)樹立了更高標(biāo)準(zhǔn)，更標(biāo)志著住宅產(chǎn)品正式邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

展望未來，隨著新規(guī)產(chǎn)品大量涌入市場，高贈送率所引發(fā)的新舊產(chǎn)品矛盾以及新規(guī)產(chǎn)品自身潛在的安全性問題逐漸浮出水面。在此背景下，廣州、成都等城市已率先對新規(guī)產(chǎn)品實施更為嚴格的監(jiān)管措施，而未來或許會有更多城市加入這一行列。與此同時，住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品發(fā)展已形成了清晰的低碳化路徑，將持續(xù)在綠色低碳方面全方位發(fā)展。

ummary

總結(jié)

0

1

產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

（1）房型：多室需求持續(xù)擴大

2025年上半年，市場對多居室產(chǎn)品的需求穩(wěn)步增長，其中，四房成交套數(shù)占比較去年水平增加2.2個百分點至31.6%，同期五房占比小幅上升0.4個百分點；與此同時，二房、三房占比則分別下降了1.4和1.1個百分點。

可以看出，傳統(tǒng)剛需或小家庭首置需求相對減弱，改善型住宅越來越成為新房市場的主流選擇。在此背景下，購房者對居住品質(zhì)和功能的追求不斷提升，房地產(chǎn)市場正加速進入以品質(zhì)為導(dǎo)向的新時代。

分城市能級看，上半年，一線城市四房產(chǎn)品市場份額顯著提升，占比達31.9%，較去年增長3.5個百分點，增幅高于低能級城市，這一增長主要來自三房戶型的份額縮減，后者同期占比下降2.2個百分點。

二線城市四房占比亦提升2.6個百分點至31.1%，增長動力主要來自二房產(chǎn)品的需求減弱，成交比重較去年下降1.8個百分點至10.9%。

三四線城市三房產(chǎn)品仍占據(jù)市場主導(dǎo)地位，占比略超五成；與此同時，四房戶型需求持續(xù)升溫，上半年占比提升1.6個百分點至32.1%。整體看，各能級城市成交結(jié)構(gòu)中都顯示出明顯的戶型升級趨勢，四房產(chǎn)品成為購房者的共同選擇。

（2）面積段：大面積偏好進一步增強

從成交面積結(jié)構(gòu)看，上半年市場成交持續(xù)向更大面積的住宅產(chǎn)品傾斜。其中，110-140㎡產(chǎn)品占比較去年提升0.7個百分點；140-180㎡產(chǎn)品的增幅更為顯著，同期提升0.8個百分點，180㎡以上最大產(chǎn)品段產(chǎn)品的比重則微增0.1個百分點。

由此可以印證，購房者對于居住空間的升級需求正在加速釋放，這一趨勢也與更多室需求持續(xù)主導(dǎo)市場的特征相吻合。

分城市能級看，一線城市市場成交向90-110㎡和110-140㎡的面積段集中，兩者占比較去年水平分別增加0.2和3個百分點，其余面積段占比不同幅度下降，顯示出市場對剛改和一般改善面積段產(chǎn)品的偏好增強。

二線城市成交全面趨向于大面積產(chǎn)品，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品占比分別較去年增加0.9、1.5和0.4個百分點，反映出各種改善需求的持續(xù)釋放。

三四線城市成交較高能級城市更為集中，110-140㎡產(chǎn)品成交占比43.5%。同時，140㎡以上產(chǎn)品也持續(xù)走俏，140-180㎡和180㎡以上面積段的市場份額分別較去年提升0.6和0.3個百分點。

（3）三房趨穩(wěn)，四房更趨緊湊（略）

0

2

產(chǎn)品特征

2025年二季度，在“好房子”國家戰(zhàn)略引領(lǐng)下，重點城市密集出臺的新規(guī)紅利（如放寬陽臺/飄窗面積計算、優(yōu)化公共空間計容等），不僅激活了剛需、改善、高端客群的分層需求，更推動產(chǎn)品力向“空間功能精細化、場景體驗品質(zhì)化、社區(qū)運營生態(tài)化”三大方向加速進化，房企正以更開放的姿態(tài)回應(yīng)客群需求。

（1）政策紅利釋放，住宅產(chǎn)品向空間功能、場景體驗升級

2025年，以“好房子”國家戰(zhàn)略為引領(lǐng)，重點城市密集出臺住宅新規(guī)（如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計容），顯著提升了住宅產(chǎn)品的實得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場，吸引了剛需和改善客群回歸新房市場，更深度驅(qū)動了住宅產(chǎn)品的全方位升級換代。

剛需市場的高實得率實現(xiàn)“小面積多功能”。廣州地鐵瓏曜上城項目全系戶型實用率130%，建面約73㎡三房兩衛(wèi)戶型通過入戶花園（4㎡全贈送）、陽臺（6.3㎡半贈送）及飄窗優(yōu)化，使用面積達90㎡，LDKB一體化客餐廳（4.0米開間）與270°環(huán)幕飄窗設(shè)計，空間體驗媲美90㎡傳統(tǒng)戶型。

該戶型采用4.0米大開間LDKB一體化客餐廳設(shè)計，主臥設(shè)有270°環(huán)幕飄窗，次臥可根據(jù)需求靈活改造成書房或兒童房。

改善產(chǎn)品以場景創(chuàng)新提升居住品質(zhì)。成都澳南錦江序140㎡改善戶型引入豪宅級雙全景艙設(shè)計，客廳與主臥三面采光；外圍贈送飄窗可拆除，提升空間尺度與靈活性。建筑采用曲面鋁扣板+轉(zhuǎn)角弧形玻璃環(huán)幕幕墻，為客廳、主臥提供270°無遮擋視野，賦予改善型購房者高端居住體驗。

高端產(chǎn)品突破空間形態(tài)。南京中北金基山和月頂躍產(chǎn)品，約6.6米挑空墅廳，頂部采用超廣角玻璃幕墻設(shè)計，270°環(huán)幕全景落地窗貫穿客廳及主要功能區(qū)域，結(jié)合奇偶錯層露臺布局，實現(xiàn)紫金山全景與城市天際線無遮擋視野。戶均露臺面積20-30㎡，形成“平層別墅”的立體居住體驗。

（2）平層別墅化，高端改善產(chǎn)品的立體設(shè)計

面對高凈值客群對“自然親近感+私密居住”的雙重需求，高端改善產(chǎn)品正通過“垂直+水平”的立體化設(shè)計，將傳統(tǒng)別墅的分層功能（花園、露臺、地下室）融入單層平面，實現(xiàn)“小占地、大空間、墅級感”的居住升級。

重慶金茂璞印金開建面約207㎡與240㎡的大平層產(chǎn)品，采用一梯一戶的獨立單元設(shè)計，并創(chuàng)新打造三重垂直庭院系統(tǒng)，入戶私院、全景臥室花院、全面屏社交庭院，將傳統(tǒng)合院精髓搬至空中平層，契合塔尖人士對自然親近感和私密居住環(huán)境的雙重追求。

圖片南京綠城華發(fā)金陵月華400㎡戶型采用奇偶層垂直咬合結(jié)構(gòu)，奇數(shù)層與偶數(shù)層上下鏡像疊拼，形成復(fù)式空間，約7米縱廳搭配270°環(huán)幕落地窗，消除平層壓抑感，采光面大幅增加。

（3）社區(qū)空間深度聯(lián)名知名品牌/IP，響應(yīng)客戶高階需求（略）

rospect

展望

0

1

新規(guī)產(chǎn)品監(jiān)管收緊，未來產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多維度綜合價值競爭

各地建筑新規(guī)實施以來，高贈送率成為新規(guī)產(chǎn)品的核心優(yōu)勢。然而，近期部分城市開始加強對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管。

這背后主要有兩方面的原因：一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間矛盾凸顯，由于新規(guī)產(chǎn)品過高的贈送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對貶值，引發(fā)了已購房者的不滿和大量的投訴。另一方面，新規(guī)設(shè)計中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計可能會對建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

這些問題促使部分城市開始收緊新規(guī)產(chǎn)品的相關(guān)政策。例如，廣州已明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計或?qū)⒈蝗娼型?。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

成都對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在收緊，其新規(guī)要求全贈送和半贈送面積占建筑面積的板率不超過20%，但實際操作中，項目往往會通過一些不合規(guī)的方式使得實際的贈送率超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺的建筑工程驗收規(guī)范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

展望未來，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計與監(jiān)管收緊或?qū)⒊蔀楦喑鞘械钠毡橼厔荩科笸ㄟ^模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導(dǎo)下，住宅產(chǎn)品的升級方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁浰兔娣e，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價值競爭。

0

2

住宅產(chǎn)品在綠色低碳方面將呈現(xiàn)全方位發(fā)展趨勢（略）

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來源:克而瑞