文：澤平宏觀團隊

7月初，住建部調研組赴廣東、浙江調研，強調各地要充分用好房地產調控政策自主權，促進房地產市場平穩、健康、高質量發展，同時要求加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。

7月10日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心表示，錨定到2035年基本實現新型城鎮化目標，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮化重點領域投入。允許人口流入城市利用超長期特別國債、地方政府專項債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度。

6月，樓市成交分化，其中核心城市新房結構性回暖，二手房市場處于“以價換量”調整階段，三四線城市有價無市、還在深度調整。30城新房成交面積環比14.3%、同比-9.6%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-5.4%、-10.6%、-14.3%。16城二手房成交面積環比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為3.6%、12.7%，杭州、青島、蘇州二手房成交面積環比-23.0%、-4.9%、-2.3%。

后房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市企穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期。5月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。所以，需要新一輪大規模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。如無政策加碼，下半年樓市將面臨下行壓力。

簡言之，當前樓市的政策應從被動放開轉向主動提振，政策需把握“金九銀十”窗口前繼續加碼。

短期看，三招可救地產：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。

2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。

相信經過實質有力措施，房地產一定能避免硬著陸，實現軟著陸，為經濟復蘇和民生改善貢獻力量。

風險提示：部分城市統計數據缺失。

目錄

1 月度觀點：下半年需把握“金九銀十”窗口，主動提振，應對下行壓力

2 房地產銷 售：6月樓市成交平穩，但存在一定下行壓力

3 土地市場：6月成交季節性增長，但“控量提質”調控思路不變

4 房企經營表現：6月百強房企銷售同比降幅擴大，但融資熱度提升

5 行業政策追蹤：“好房子”建設加速，多地方支持提取公積 金付首 付

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

正文

1 月度觀點：下半年需把握“金九銀十”窗口，主動提振，應對下行壓力

房地產市場的底層邏輯已從“普漲時代”轉向“結構性分化”，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發時代落幕，市場大分化。過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地擴張的粗放模式逐漸失效。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點的出現，標志著中國房地產大開發時代的落幕、存量房主導時代的到來。未來核心城市因人口持續流入、產業創新集聚和政策精準調控，房產存在保值的可能，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

去年9月26日以來，一系列穩樓市政策出臺，主要是取消此前防過熱時期的限制性措施。2025年5月20日，央行下調政策利率、公積金貸款利率。6月，國常會提出，“多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩”；廣州全面取消限購、限售、限價；北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟進出臺提取公積金支付首付政策。

那么，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區域有部分效果，實現以價換量。但從整體而言，房價仍處于下行通道，銷售自5月以來再度回落，大部分三四線城市因人口流出有價無市。

后房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市企穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期，2025年5月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。所以，需要新一輪大規模經濟刺激和住房保障銀行收儲之類的措施。

從市場趨勢來看，房地產市場將處于波動調整階段，持續分化。在一二線城市的核心區域，市場熱度預計將維持，尤其是北京、深圳、上海、杭州、成都等熱點城市。但在三四線城市，經過近年的市場調整，多數城市已跌至底部，市場熱度處于停滯狀態，呈現出“有價無市”的局面，預計后續成交規模將延續筑底行情，市場恢復仍需時間。

房地產是第一大支柱行業，關系六十多個上下游行業、幾千萬人就業，同時房地產是居民最大財富，關系消費信心。房地產穩，則經濟穩，就業穩。當前樓市的政策應從被動放開轉向全面主動提振。

2 房地產銷 售：6月樓市成交平穩，但存在一定下行壓力

從銷售看，“926”后，房地產政策持續加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售企穩。2025年6月，政策余溫仍在，樓市成交整體持續低位企穩，三季度出臺相關托底政策的可能性較大，若有超預期放松預計撬動樓市回暖。

2025年6月政策余溫仍在，新房成交企穩，但并未迎來傳統意義上的“年中放量”，二手房市場也依舊處于“以價換量”調整階段。6月，30城新房成交面積環比14.3%、同比-9.6%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-5.4%、-10.6%、-14.3%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為13.4%、-7.7%、-3.0%、-33.0%。16城二手房成交面積環比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為3.6%、12.7%，杭州、青島、蘇州二手房成交面積環比-23.0%、-4.9%、-2.3%，核心城市二手房成交表現優于次核心城市。

一系列政策驅動成交趨穩，但城市間市場熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產成交面積、套數、同環比變化幅度、庫存等月度數據，構建“重點城市房地產成交熱度指數”，并對樣本城市進行劃分：

分梯隊看，2025年上半年，第一、二梯隊的城市成交熱度較好。

第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要因為：

1）城市群核心城市、經濟基本面強勁、高附加值產業集聚，創造一定規模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時，金融、科技、互聯網等高附加值產業在城市內形成規?；募坌?，如北京中關村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發展成各自城市的產業地標與經濟引擎。

2）人口持續凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時，根據我們發布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要因為：

1）經濟基本面較強，特色產業發展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區域，交通網絡極為發達，并與上海等重要經濟中心保持著緊密的聯系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產業輻射與轉移，進而吸引大量的資金、技術以及人才匯聚。另外，蘇州強大的制造業基礎更是其經濟發展的堅實支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫藥等多個關鍵領域，已經成功構建起完整的產業鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業總產值排名第二位。

2）人口持續流入，特色產業吸引相關領域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續凈流入。同時，在我們發布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續集聚。

第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要因為：

1）經濟發展水平處于中上水平，有一定的產業基礎，但產業結構有待進一步優化升級。如天津制造業以及港口經濟是其經濟支柱；長沙憑借工程機械以及文化產業占據一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產業，然而經濟與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時，由于產業基礎弱于第一二梯隊城市等，在《城市吸引力排名：2025》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：1）經濟發展相對偏弱，產業基礎薄弱，結構單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化周期看，6月市場因成交環比企穩等影響，部分能級城市去化壓力環比較5月下降。6月，13城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7171萬平。13城新房去化周期為14.0個月，同樣環比下降，較上月下降0.2個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為11.8、10.2、21.3個月，較上月分別變化-0.42、+0.05、-0.16個月。

2025年“紅五月”行情分化，核心城市新房市場整體保持修復態勢?；仡?月，政策余溫仍在，但未出現“年中放量”超預期行情。新房市場結構性回暖，核心城市新房市場表現更佳，二手房市場依舊處于“以價換量”調整階段。各能級城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處于本輪周期較優水平。

展望7月，住建部調研廣東、浙江后推動的"好房子"建設與存量土地收儲政策將加速落地，疊加央行新一輪降息預期，預計樓市將階段性回暖。全國市場分化趨勢延續，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續加速。

3 土地市場：6月成交季節性增長，但“控量提質”調控思路不變

繼5月土地供應、成交環比持續縮量后，6月土地市場成交受年中供應放量影響，迎季節性環比增長。但各地方對土地市場“控量提質”的調控思路依舊明確，6月供應仍僅為2024年均水平的7成。6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰，房企拿地信心有所恢復。

從土地供應看，整體看，在5月土地供應量回落背景下，6月迎來了年中土地供應規模環比上升。百城供應土地建面環比微增1.0%、同比增加了2.0%。但全國土地供應較去年仍有所下降，土地供應數量、面積分別僅為2024年月均水平的76.2%、75.2%。分線看，一線城市供應土地規劃建面環比-51.3%，同比-49.9%；二線城市環比-6.7%，同比-0.6%，；三四線城市環比+9.0%，同比+6.6%。

從土地成交看，整體看，6月百城成交土地建筑面積10774.4萬平方米，環比+18.3%，同比+8.0%；成交土地總價2218.7億元，環比-26.1%，同比+84.2%；成交樓面均價2059元/平，環比+55.6%、同比+21.6%；土地溢價率5.5%，環比提升0.5個百分點，同比提升2.4個百分點。

分線看，成交規模方面，一線成交縮量、二三線成交明顯回溫。一線城市成交面積為446.8萬平米，環比-38.0%，同比-4.4%；二線城市成交4001.9萬平米，環比+22.9%，同比+7.1%；三線城市成交6325.7萬平米，環比+23.3%，同比+9.6%。成交價格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價分別為11460、2905、860元/平，同比+66.4%、+34.7%、-11.5%。成交土地溢價率方面，一線城市土地成交溢價率為4.9%，環比下降1.3個百分點；二線、三四線城市平均溢價率為7.2%、2.5%，環比變化+0.9、-0.3個百分點。

展望7月，在去庫存的大背景下，土地供應將維持穩定適度水平，各地方土地供應延續“控量提質”核心思想；6月中央明確將更大力度推動房地產止跌回穩，并如期下達了投資城市更新專項資金，各地土地要素使用效率預期提高，土地市場有望迎來更多高質量宅地供應；土地成交熱度分化仍會繼續，7月核心城市的優質地塊成交行情有望持續向好。

4 房企經營表現：6月百強房企銷售同比降幅擴大，但融資熱度提升

6月，百強房企銷售同比降幅擴大。其中，Top10國央企銷售保持相對強勁，部分民企則保持了一定拿地強度。

1）銷售

2025年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額3389.6億元，環比+14.7%，同比-22.8%。累計業績來看，百強房企1-6月實現銷售操盤金額18518.3億元，同比為-39.5%。

2025年6月，百強房企各梯隊銷售門檻變動出現一定分化。根據克而瑞數據，TOP30房企銷售操盤金額門檻為119.8億元，同比+1.2%。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度降低，TOP100房企的門檻為26.4億元，同比-20.5%。

分企業性質看，國央企銷售持續強勁，2家民企入列TOP10榜單。根據克而瑞數據，6月保利發展繼續穩居榜首位置，上半年銷售操盤金額1336.1億元，綠城中國、中海地產銷售金額分別為1221.1億元、1141.2億元，華潤置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為992.1億元、846.0億元。此外，建發房產、萬科地產位于600-700億陣營，銷售額分別為702.8億元、640.8億元，華發股份、金茂股份、越秀地產位于最后三個TOP10位次，銷售金額分別為497.4億元、465.4億元、436.7億元。

2）拿地

6月重點房企土拍熱度持續，TOP100企業拿地總額同比增幅擴大。從拿地總額來看，根據中指研究院數據，TOP100企業6月拿地總額1013.6億元。從累計拿地看，2025年1-6月，TOP100企業拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較5月擴大4.5個百分點。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，民企僅在重點深耕區域補充土儲。根據中指研究院數據，2025年上半年，保利發展以899億元新增貨值占據榜單第一，綠城中國以831億元新增貨值位列第二，中國金茂新增貨值規模為749億元，位列第三，且頭部企業主要聚焦核心城市加大力度補倉。

3）融資

從房企融資看，2025年6月房企境內信用債發發行金額明顯提升。境內信用債發行方面，6月，房地產企業發行信用債合計41支，發行金額合計349.9億元，發行金額環比+24.7%，同比+14.6%。其中，“25華潤控股MTN003A”發行規模最大，發行面額30億元。6月凈融資額持續為負，缺口較上月擴大至-95億元。

從房企性質及融資方式看，企業性質方面，6月，地方國企、公眾企業、央國企的發債規模分別為208.9、10、130.98億元。華潤、北京城建、建發、首開等優質房企發債活躍。債券類型方面，銀行間市場發行的中期票據占據主要的規模，合計為134.6億元；公司債發行規模為92.5億元，兩者合計占6月發債規模的65%。

5 行業政策追蹤：“好房子”建設加速，多地方支持提取公積 金付首 付

中央層面：6月，推進“好房子”建設按下加速鍵，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給，推動房地產市場止跌回穩。

供給側方面，國常會、住建部推動“好房子”建設繼續發力。6月13日，國常會指出，構建房地產發展新模式，要著眼長遠，堅持穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度。要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌。對“已供土地和在建項目”進行摸底，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給；7月初，住建部調研組赴廣東、浙江調研，強調各地要充分用好房地產調控政策自主權，促進房地產市場平穩、健康、高質量發展，同時要求加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。

需求側方面，發改委提出，允許人口流入城市加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度。7月10日，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心表示，錨定到2035年基本實現新型城鎮化目標，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮化重點領域投入。一方面，加大“兩重”建設力度，支持符合條件的新一輪農業轉移人口市民化、潛力地區城鎮化水平提升、現代化都市圈培育、城市更新等項目建設；另一方面，允許人口流入城市利用超長期特別國債、地方政府專項債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度。

地方層面：北京優化住房消費新供給，支持提取公積金支付首付；杭州、青島、天津、沈陽等多地方同時優化公積金政策，提振購房需求。

北京發文優化住房消費新供給，公積金支持力度加大。7月10日，北京印發《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，其中提出要優化住房消費新供給。優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。進一步發揮住房公積金促進作用，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款。研究制定住房公積金個人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關業務。

提取公積金支付首付款方面，2025年以來，已有北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟進出臺提取公積金支付首付政策。此次北京落地該項政策，可有效降低購房者置業門檻，降低其購房壓力，利于促進住房消費需求釋放，并起到政策調整的示范作用。目前一線城市中，北京、廣州、深圳均已跟進。

公積金貸款“帶押過戶”方面，近兩年來，約20余地方出臺公積金貸款“帶押過戶”相關政策。北京此次文件指出研究制定住房公積金個人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關業務。此前，北京已開展實施了二手房交易的商貸“帶押過戶”，若未來公積金貸款同樣可實施“帶押過戶”，有望進一步提升二手房交易的便利度，提升二手房市場流動性。

6 當前樓市的兩大制約因素：收入就業預期、房價預期

1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復蘇基礎不牢，居民就業收入預期不穩。2024年中國經濟增長略超預期，但恢復基礎仍待穩定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區間。2025年一季度GDP同比為5.4%，較去年同期高0.1個百分點。

居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年5月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。因就業、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產占家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產占總資產的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產：組建5萬億住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；

規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關于組建住房銀行收儲的必要性》）

2）持續降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續下調存款利率等方式進行配合。

調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經全面放開，后續深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。