轉自：民法典權威解讀

1.當事人約定租賃合同租賃期限20年，到期后自動續租20年，該自動 續期約定是否有效

問：當事人約定租賃合同租賃期限20年，到期后自動續租20年， 該自動續期約定是否有效?

答：租賃期間即租賃合同的存續期間。《民法典》第七百零五條 規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限 自續訂之日起不得超過二十年。”由此可見，除法律有特別規定之外， 定期租賃合同的最長期間不得超過20年。

對于實踐中當事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期后自動續租20年，對于“到期后自動續租20年”的約定應認定無效。

其理由是：首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉者僅為債權性質的使 用收益權，在租賃關系消滅時，承租人應向出租人返還租賃物，如 允許租賃合同存續期限過長，一般的租賃物均會損耗殆盡，勢將影 響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。其次，租賃合同當事人 的權利和義務有賴于當事人之間的約定，但當事人的預見能力終究 有限，而合同嚴守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租 賃合同的最長存續期間，有助于租賃合同的當事人適時調整交易的 條件。最后，當事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同 繼續存續的，可于定期租賃合同期限屆滿之前或之時續訂租賃合同， 但新的定期租賃仍須受20年的最長期限限制。如果當事人在訂立租 賃合同時，在合同中約定到期后自動續期20年，這樣的約定因意圖 規避《民法典》對租賃合同最長租賃期間的限制而無效。

2.出租方未按約定開發土地，又與承租人簽訂《租賃合同》,將部分土地出租用于建造倉庫，該《租賃合同》的效力應如何認定？

問：乙公司通過出讓方式取得某地塊的土地使用權，《出讓合同》 約定土地用于房地產開發。后乙公司一直未進行開發投入，還就其 中部分土地與甲公司簽訂《租賃合同》,約定甲公司租用乙公司的土 地用于建倉庫存放貨物。現兩公司因租金給付問題發生糾紛訴訟至法院，因乙公司未按照法律規定和出讓合同約定進行土地開發投入， 故對《租賃合同》效力如何認定問題存在不同看法。該租賃合同的 效力應如何認定?

答：《城市房地產管理法》第二十六條規定：“以出讓方式取得 土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”

乙公司以出讓方式取得土地使用權用于房地產開發的，應當按照規定的期限、用途進行開發和資金等的投入，否則其在就土地進行轉讓時將會受到限制，甚至在滿2年未動工開發且無正當理由的情形下，政府可以作出無償收回土地等處理決定。我們認為，針對上述種種現象，法律更多是從政府行政管理角度作出規范，相關規定并不應理解為系對當事人民事行為的效力作出認定的效力型規范。特別是像本案所述未按約定用途使用土地并用于出租的，對租賃合同效力如何認定，法律并無明確條文直接規定。如果租賃合同系雙方當事人在自愿前提下的真實意思表示，還是應當認定合同有效。至于對乙公司未按照約定用途使用土地的行為如何處理，則應另當別論。

3.租賃合同中押金條款的適用

問：在房屋租賃合同中，經常出現押金條款，其性質如何判斷? 實踐中，當事人約定押金在期滿后退還的同時，往往還約定在承租人出現違約行為時出租人有權沒收押金。例如，“如果承租人遲交租 金超出×月/天后則作為違約處理，出租人有權收回廠房并沒收押 金”。對于此類押金條款，能否適用定金規則?

答：在房屋租賃合同中經常出現押金條款，有人認為，這種押 金實際上是定金。盡管當事人沒有明確約定，但是由于合同約定承租人遲交租金達一定期限出租人即有權沒收押金，故該款項與定金的功能相同。同時，雖然合同沒有約定出租人違約承租人有權要求雙倍返還，但根據公平原則，在出租人違約的情況下也應當如此認定，可以判決出租人雙倍返還。

上述觀點難以成立，理由在于：第一，租賃合同押金的功能在于：一是擔保承租人在承租期間妥善保管租賃物，如果造成損害，出租人能夠及時獲得賠償；二是由于租賃房屋在租賃期間所產生的水電費、衛生費、物業費等費用在合同中一般約定由承租人承擔，故這里的押金也是為了擔保承租人未拖欠上述費用。這與定金的功能顯然不同。第二，根據當事人的約定，該押金的另外一項功能顯然是促使承租人及時履行租金給付義務，因此，在出現約定的遲延履行或不履行的情形時，出租人有權沒收押金。在此意義上，該押金又具有擔保和違約金的雙重功能，但不能因此說它就是定金。第三，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(已廢止)第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”因現行有效的法律法規和司法解釋尚未對該問題作出明確規定，故可參考該條內容。我們認為，該條的解釋結論應當是，當事人沒有采取“定金”字眼的，但條款中約定了定金罰則的適用情形，從而能夠判斷該定金的性質的(違約定金、解約定金或成約定金),應當認定為定金，不能僅僅因未出現“定金”字樣就予以否定；如果當事人沒有采取“定金”字眼，也沒有約定定金的適用情形，從而難 以判斷其性質的，不能認定為定金；如果當事人采納了“定金”字樣， 但是沒有約定適用情形的，從而也難以判斷定金性質的，應當推定 為違約定金，適用《民法典》第五百八十六條“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。

定金合同自實際交付定金時成 立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于 或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額”;如果當事人采 取了“定金”字樣，又約定了適用情形，則根據約定判斷定金性質。 以上述結論為基礎，“如果承租人遲交租金超出×月/天后則作為 違約處理，出租人有權收回廠房并沒收押金”這樣的約定既沒有采 取“定金”字樣，也沒有約定定金罰則(雙倍返還),又明確針對承 租人而非雙方，所以，難以認定為違約定金。

至于能否適用公平原則將該約定解釋為定金，因為此種約定僅 針對承租人而對出租人不適用，所以構成權利義務不對等，應當按 照定金規則解釋為對雙方都適用。我們認為，即使不認定為定金， 出租人違約時，承租人仍然可以請求損害賠償。其一，我國理論和 實踐都認為除非當事人明確約定該違約金為懲罰性質，否則即認定 為補償性違約金，違約定金也應當作同樣的處理。所以，承租人的 損失仍然能得到保護，不會出現不公平的結果。其二，法律適用基 本的思考順序是，先適用具體的法律規則，在具體的法律規范難以 解決系爭問題時才能求助基本原則，而不是直接求助于民法的基本 原則。其三，就公平原則而言，并非權利義務相同才稱為公平。當 事人之所以簽訂這樣的條款，可能基于多方面的因素，例如，市場 的供求關系、租金市場的前景等商業判斷，而這恰恰是法官難以把握的。

綜上所述，押金條款應當解釋為具有擔保的性質，同時也是針對承租人遲延給付租金這個特定違約行為的違約金。當然，根據《民 法典》第五百八十五條第二款之規定，“約定的違約金低于造成的損 失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約 定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根 據當事人的請求予以適當減少”,承租人認為該違約金過高的，可以 請求適當減少。