新甘肅·甘肅經濟日報記者　馬蘭玲

案例：2024年6月20日，李某某與王某某簽訂房屋買賣合同，約定王某某將房屋以60萬元的價格出售給李某某，房屋交付時間定于2024年12月10日。合同簽訂后，李某某通過支付寶轉賬方式向王某某妻子張某某轉賬2萬元作為定金。2024年12月9日，雙方見面商量交房事宜。李某某以房屋漏水為由，要求解除合同并返還定金2萬元。王某某認為，雙方簽訂合同前，李某某多次看房，對房屋漏水情況完全知情，系自愿簽約，現在無故反悔純屬違約，堅決不同意退定金。因協商無果，雙方最終對簿公堂。

法院審理后認為，李某某與王某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方均應恪守履行。根據法律規定，給付定金的一方不履行債務致使合同目的不能實現的，無權請求返還定金。本案中，雙方約定的2萬元定金已實際支付，定金條款合法生效。法院指出，案件的核心爭議在于房屋漏水是否導致合同目的無法實現。依據相關法律，只有房屋主體結構存在問題或質量問題嚴重影響正常居住使用時，買受人才有權解除合同。而涉案房屋的漏水屬于普通質量問題，經維修即可解決，并未影響房屋主體結構和正常使用，李某某可要求維修或索賠，但不能以此為由拒絕履行合同。因此，李某某單方面解約構成違約，無權要求返還定金。

這起案例，為二手房交易中的定金糾紛提供了清晰的司法參照。針對此案涉及的焦點問題，記者專訪了北京德恒（蘭州）律師事務所李慧律師，為購房者提供實用指導。

記者：日常生活中，很多人分不清“定金”和“訂金”，這兩者有什么本質區別？

李律師：雖然只有一字之差，但法律后果截然不同。“定金”具有擔保性質，像本案中這樣，給付方違約則無權要回，收受方違約要雙倍返還。而“訂金”更像是預付款，通常情況下一方違約，另一方可要求返還，除非合同特別約定了訂金的違約處理方式。

記者：買房后發現房屋有質量問題，哪些情況才能合法解除合同？

李律師：這需要看質量問題的嚴重程度。本案中的漏水問題，屬于可修復的普通瑕疵，買方可以要求賣方維修至合格，或協商從房款中抵扣維修費，不能直接解約。但如果是地基下沉、承重墻開裂等影響主體結構安全的問題，或是管道爆裂、漏水嚴重到無法居住等情況，導致無法實現居住目的，買方就有權解除合同并索賠。建議購房者在驗房時制作書面“問題清單”，讓賣方簽字確認并約定維修標準，明確“維修不合格則定金可退”，才能有效保障自身權益。

記者：在沒有中介參與的個人交易中，購房者該如何規避定金風險？

李律師：個人交易更需謹慎，要做好“三查三問”：查產權原件，確認賣方為真實權利人；查房屋是否存在抵押、查封等權利瑕疵，可到不動產登記中心查詢；查房屋過往維修記錄，向小區物業或鄰居了解實際狀況。同時要問清房屋有無未結清的水電、物業費，以及是否發生過影響居住的不利事件。定金數額不宜過高，可采用“小額定金+補充協議”模式。此外，務必留存完整證據鏈：看房時拍攝視頻記錄房屋狀況，保存與賣方的文字溝通記錄（尤其是關于房屋質量的承諾），簽訂的合同需雙方簽字按手印并各執一份，付款憑證要注明“購房定金”且由賣方出具收條。

記者：如果確實遇到特殊情況必須解約，怎樣才能減少損失？

李律師：這種情況下，首先應優先與賣方協商解決。主動說明情況并表達誠意，爭取達成部分退還定金的協議，避免矛盾進一步激化。若協商無法達成一致，需仔細核查合同中是否有約定解除條款，例如“買方因重大疾病喪失支付能力可解約”等，若符合約定情形，可依據合同條款主張解除。需要明確的是，單純以“不想買了”“資金不足”等個人原因主張解約，無法得到法律支持。但如果遇到政策突變導致無法貸款、房屋被查封等不可抗力因素，可收集相關證據依法主張解約，以最大程度減少損失。

個人二手房交易涉及巨額資金，簽訂合同前要保持理性，避免輕信口頭承諾，所有約定都要落實到書面合同中。記住“簽字即負責”，充分了解房屋狀況和合同條款，才能在交易中避免不必要的損失。

（甘肅經濟日報）