2025年上半年收官，乍一看，上海樓市的數據確實搶眼：二手房成交11.6萬套，是北京的1.3倍，廣州的3.16倍，深圳的3.3倍！

上海的房地產市場真的好嗎？買上海的房子會賺錢嗎？

上海新房市場上流傳的消息，都是一個個項目開盤即清盤的消息：

• 保利天奕一批次：清盤；
• 翡云悅府三批次：清盤；
• 上海壹號院4批次：接近清盤；
• 海玥外灘序98：預計清盤…………

“房住不炒”大家都懂，但是會忍不住想，我買的能微賺嗎？可以不虧嗎？這代表了很大一部分普通人的心態。

實際情況確實如此：這幾個紅盤都是各自板塊的流量紅盤，并不能代表上海樓市整體大盤的真實情況。

那么，上海市場是不是像傳說中那樣，去化特別好？

從上海全市來看，截止到2025年5月的數據，上海新房平均去化率約59%，其中內環新房平均去化率約90%，外環外新房平均開盤去化率約39%。

好，記住這組數據。沒有100%，對不？外環外更是慘到不足40%！

一半是火焰，一半是海水。

少數項目開盤即清盤的消息，掩蓋了大多數項目滯銷的現實。

所以，上海也有滯銷盤，記住這個知識點。

仔細分析今年以來上海土地市場的變化，為什么是土地市場？因為這是直接影響未來房價走勢最重要的成本因素。簡單的說，就是對房價有一定的“托底”作用。

今年上海公開的土地競拍已進行了五場，第六場將在7月底開拍。每一場土拍，都有至少一塊市中心的熱門地塊，與郊區地塊進行搭配。在市場較熱時，這樣的搭配既有不讓土拍過熱的考慮，在市場信心不足時，也有支撐市場繼續向前的作用。

今年三四月份的樓市小陽春，轉瞬即逝。

5、6月的兩場土拍，雖然熱門地塊還是拍出了高價，但其余地塊的冷清收場還是暴露了開發商對樓市預期不確定的擔憂。

很快，上海第六批競拍的土地，放出了更多更核心地段的好地：比如徐匯區衡復風貌區容積率僅1.3的稀缺宅地、靜安區東斯文里地塊、虹口北外灘地塊。

同一批土拍，一次性放出三幅寸土寸金的地塊，放在以前，對開發商來說，想都不敢想！這次，一次性都要拿出來賣了！

為什么？拉預期！拉信心！拉房價！開發商下場就是撐場！

但是！光顧著拉升也不行，萬一過熱了怎么辦？

上海樓市的止跌回穩，真的不太好把握。

于是，那些集中在上海地產集團、各區城投公司手里的黃金地塊，也陸續被放出來了。

而且吧，在上海地產集團這個市一級“隱形地主”的牽頭下，這些通過協議出讓、上海地產集團和各區城投公司拿下的地塊，被他們以捆綁搭配的方式，在上海聯合產權交易中心掛牌出讓。

要知道，上海今年協議出讓的土地已經超過1000億元，今年前5輪已經完成的集中土地拍賣，總成交金額也不過633億。

是不是協議出讓的土地更好？更熱門？

答案是肯定的。這些協議出讓的地塊，絕大多數都都集中在上海市中心區域，包括黃浦、靜安、徐匯、楊浦以及浦東。

協議出讓和公開拍賣，從大家最關心的地價問題來看，最大的區別就是，協議出讓的價格是“談判定價”，價格由供需雙方協商決定；公開拍賣是價高者得，一不小心就搶出個“地王”。

總的來說，就是協議出讓的地價可控，公開拍賣的地價就不好說了。開發商爭搶激烈的地塊，容易推高地價，進而推高房價；沒人競拍的地塊，則會出現流拍。無論是哪一種情況，都會對市場走勢產生直接影響。

上海地產集團和各區城投公司，今年已經放出不少地塊，其中有不少地塊，如果被拿出來公開拍賣，就是妥妥的“地王”項目。

比如黃浦區上海永業城市更新建設發展有限公司放出來的新天地東區項目50%股權，就由天安中國聯合翠湖天地開發商瑞安房地產聯合拿下，成交價28.9365億元。

這個新天地東區項目，是上海永業去年11月以協議方式獲得，包括三宗商住地塊，拿地總價194.4億元，三宗地塊的住宅總建面約15.6萬平米。

天安中國和瑞安房地產只花了不到29億元，就獲得了項目公司50%的股權，這筆交易劃算！

畢竟，瑞安房地產自己在旁邊開發的翠湖天地六期，去年9月開盤，均價高達21萬元/平米，就連明星潘瑋柏都沒搶到。

翠湖天地六期

還有7月1日剛剛在上海聯合產權交易所上掛牌的上海新百安經濟發展有限公司90%股權和上海新東安企業發展有限公司90%股權及相關債權，兩家公司股權是捆綁轉讓，涉及的是徐匯區東安新村兩宗地塊。

這兩宗地塊的出讓總價高達439.5億元，放到公開拍賣市場上，就是一個新的全國“地王”。

將不同地塊捆綁出讓，是上海土地市場今年玩出的新花樣。

東安新村只是不同用地性質的地塊捆綁，更早之前，廈門國企建發集團一口氣斥資123.5億元拿下的虹口山壽里城市更新項目和楊浦新江灣城地塊，也是從上海地產集團手里接下的捆綁地塊組合。

上海地產集團正在掛牌出售項目公司股權的，還有一個捆綁地塊組合：黃浦區外灘余慶里和浦東后灘純宅地組合。

看出區別了嗎？如果只是各區城投公司，只能玩得轉本區的地塊；如果是上海地產集團出手，就是不同區的不同地塊的各種組合。主打的是一個隨意搭配？

應該也不是。從已經拿出來掛牌的地塊組合看，基本都是市中心絕佳位置的地塊+市區相對較好位置的地塊的組合。就是好的地塊和一般的地塊搭著賣的意思。

已經成功拿下捆綁地塊組合的開發商，以央國企為主，比如保利發展、保利置業、建發集團等，坊間傳言黃浦區外灘余慶里和浦東后灘地塊組合可能會被華潤置地拿下，天安中國和瑞安房地產的組合則是一個例外。

保利發展在6月4日剛與上海地產集團在廣州簽了上海市重點城市更新項目戰略合作協議，核心就是虹口北外灘和楊浦新江灣的重點項目合作，就是虹口山壽里風貌用地和楊浦新江灣別墅用地的開發。

這個地塊組合，和建發集團的很接近啊！接下來，雙方在這兩個板塊大概率要展開一場“廝殺”了。

一般來說，這種資產就是土地的項目公司，股權轉讓前基本都已經有明確的意向買家，而且買賣雙方也都談得差不多了。真到上海聯合產權交易所掛牌的階段，就是走一個公示程序。

這么一看，今年協議出讓的住宅地塊，含金量都很高，放到土地拍賣市場上，都能賣一個更好的價錢，對地方財政收入也是不小的補充，為什么上海反其道而行之？

一個最重要的理由是，從源頭上抑制土地過熱，壓住開發商對上海核心地段重點地塊的追逐熱情。

土拍市場要熱，但不能過熱。要拿捏好這個尺度，不太容易。

這只是硬幣的一面。

另一面是，這些通過協議出讓，再通過股權轉讓的形式流入市場的地塊，放在以前，一年最多放出個兩三塊就不錯了，今年放到市場上的，已經接近10個項目地塊。

一下子放出這么多，意味著什么？大概率是，別的地都賣不出價錢，只能靠這些地了。

從數據上看，上海樓市還是漲勢喜人的。5月上海新房價格環比上漲0.7%，是四大一線城市中唯一一個上漲的，而且已經連續35個月上漲了。

關起門來說，上海這兩年的房價上漲，是結構性的上漲。什么意思？就是市中心的豪宅，價格在漲，供應也持續上升，推動成交增長。

但是，占據上海新房供應量大頭的是中外環間的項目，這些項目的銷售情況就很拉垮了。

因為市中心的豪宅成交占比較高，拉動了上海房價上漲，這就是結構性上漲。

上海深知這一點，不然也不會一頓操作猛如虎。今年以來，各區的土地推介會，是一場接著一場，以往想都不敢想的好地塊也都擺上了貨架。

有好地的抓緊賣地，沒好地的，只能賣規劃。

這不，7月3日，上海市規劃和自然資源局官網掛出重磅消息：虹橋經濟技術開發區、漕河涇、五角場、大柏樹、真如五大商務單元即將迎來更新，相關規劃實施方案已經在公示中。

對房企來說，怎么判斷上海市場？一些房企重倉包郵區市場，甚至細分成江南區域和華東區域，那么，上海真的有那么好嗎？