對(duì)于孫宏斌來說，而今資本能否“一炮打響”，第一個(gè)項(xiàng)目很重要。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

“最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了嗎？”有投資者提問。孫宏斌答道：“肯定的。”

這一幕發(fā)生在6月30日融創(chuàng)中國(guó)股東周年會(huì)上，董事會(huì)主席孫宏斌現(xiàn)身會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，給股東們釋放信心。

他的信心，很大部分或許來自而今資本。

近日，一則消息稱，孫宏斌旗下而今資本或?qū)⒃谏虾⑴c新項(xiàng)目開發(fā)，目前正處于談判階段。傳聞中而今資本“正在參與洽談”的項(xiàng)目所涉地塊，一宗位于上海市虹口北外灘，是119街坊保民新村舊改地塊；另一宗地位于上海市楊浦區(qū)。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，上述傳聞拿地，或許正對(duì)應(yīng)上海產(chǎn)權(quán)交易所正掛牌的上海新茂里企業(yè)發(fā)展有限公司、上海虹寧里企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新溧泱企業(yè)發(fā)展有限公司及上海新瑜灣企業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

4個(gè)項(xiàng)目公司背后大股東均為上海地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)應(yīng)地塊分別為虹口區(qū)北外灘地區(qū)舊改項(xiàng)目、楊浦區(qū)新江灣地塊，是上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下公司于去年12月與今年3月以協(xié)議方式獲得，拿地款共計(jì)100億元。上海聯(lián)交所信息顯示，前述4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期滿日期已從7月11日延期至7月18日。

“在上海拿地的傳聞不實(shí)，而今資本只是在正常地接洽業(yè)務(wù)。”對(duì)于這一傳聞，有知情人士稱。不過，換個(gè)角度看，成立近1年的而今資本，終于要出手了。

據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士稱，融創(chuàng)和而今資本、而今管理是不同的公司，在股權(quán)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)以及經(jīng)營(yíng)管理上均是獨(dú)立關(guān)系。而今資本是一個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)于資本、服務(wù)于項(xiàng)目，主要是和外面的大資本、大基金合作。

而今資本成立于2024年10月，彼時(shí)融創(chuàng)境內(nèi)外債務(wù)正面臨二次重組的關(guān)鍵時(shí)刻。而今資本“橫空出世”，既是出路，也是退路。

而今資本由融創(chuàng)原東南區(qū)域團(tuán)隊(duì)操盤，核心成員王鵬、鄭甫均為孫宏斌舊部，不過他們已正式從融創(chuàng)離職，目前主要在杭州辦公。這種形式上的切割，既避免了關(guān)聯(lián)交易的詬病，又帶著“邁步從頭越”的決然。

成立之初，而今資本就明確表態(tài)：不做融創(chuàng)項(xiàng)目，只從公開市場(chǎng)或原合作方處發(fā)掘機(jī)會(huì)，專注核心城市的不良資產(chǎn)與法拍項(xiàng)目。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，其核心模式是，一手尋找資方合作，一手尋找合適的不良資產(chǎn)盤活。2024年底時(shí)，融創(chuàng)將代建平臺(tái)融者共創(chuàng)正式更名為而今管理，和而今資本并行存在。而今資本找到項(xiàng)目和資金后，具體操盤由而今管理操作。

而今資本的第一個(gè)簽約伙伴是“老搭檔”貝恩投資。2024年11月，貝恩宣布其最新的全球特殊機(jī)會(huì)基金已完成籌資，募資總額達(dá)90億美元。在貝恩的投資范圍中，企業(yè)債務(wù)、困境資產(chǎn)、不良貸款是主要領(lǐng)地。

此后，而今資本還引入高瓴資本等外部資金，但始終未見新項(xiàng)目落地。據(jù)報(bào)道，孫宏斌帶著團(tuán)隊(duì)與高瓴資本等進(jìn)行了會(huì)談，一些資方已經(jīng)表達(dá)了與新平臺(tái)的合作意向，但資方表示關(guān)鍵還是要看項(xiàng)目。融創(chuàng)已經(jīng)在東南區(qū)域、廣東、四川等地洽談了一些不良資產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

據(jù)知情人士稱，傳統(tǒng)AMC機(jī)構(gòu)收購(gòu)的一般都是債權(quán)，通過低價(jià)收購(gòu)再分拆出售賺金融差價(jià)；而今資本則是奔著最底層資產(chǎn)，比如一個(gè)不良資產(chǎn)包里有10個(gè)項(xiàng)目，可能其中5個(gè)項(xiàng)目有一些解決方案，就把這5個(gè)項(xiàng)目收過來，重新做梳理、定位與產(chǎn)品調(diào)整，建造起來銷售變現(xiàn)。這種模式也注定了，而今資本在篩選項(xiàng)目時(shí)對(duì)地段的高要求，聚焦一線、強(qiáng)二線城市核心地段。

現(xiàn)在，而今資本將目光瞄向了上海。

在上海，想要獲取項(xiàng)目，除公開市場(chǎng)拿地外，還有一條重要途徑，即通過協(xié)議出讓方式拿地。這種方式多用于城市更新項(xiàng)目，通常先由上海市國(guó)資企業(yè)以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過聯(lián)交所引入合作方共同開發(fā)。

上海地產(chǎn)集團(tuán)就是通過協(xié)議方式拿地的“存量大地主”，今年上半年豪擲618億元拿下13宗核心地塊。先以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過上海聯(lián)交所引入央企、國(guó)企或頭部房企共同開發(fā)，是上海地產(chǎn)集團(tuán)在城市更新中的主要操作模式。

此次正尋找合作方的北外灘地區(qū)舊改項(xiàng)目與楊浦區(qū)新江灣地塊，均處于上海核心地段，而今資本能否順利參與其中，以代建模式拓新，尚未有定論。

孫宏斌的翻身策略取得了成效。股東大會(huì)上，孫宏斌帶來了一份化債方案：將95.5億美元境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)為股權(quán)，約合680億元，75%的債權(quán)人已經(jīng)同意此方案。若此方案順利通過，孫宏斌將一次性把融創(chuàng)的680億元債務(wù)全部清零。他還透露了一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：“融創(chuàng)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和能力，在未來兩三年也會(huì)有一個(gè)比較大的突破。”

不良資產(chǎn)代建，是一個(gè)新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。憑借昔日“并購(gòu)?fù)酢钡慕?jīng)驗(yàn)和自身處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)代建平臺(tái)迄今簽約項(xiàng)目超100個(gè)，累計(jì)簽約面積2000萬平方米。

孫宏斌的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身，恰逢中國(guó)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的爆發(fā)期。對(duì)于孫宏斌來說，而今資本能否“一炮打響”，第一個(gè)項(xiàng)目很重要。