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“刺激樓市并非靠一朝一夕的政策，而是用系統性、全局性的思維規劃出來的。”

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

“再幫一幫房子吧”

上半年5.3%的經濟增速下，樓市卻呈現另一番景象：

首先是新房價格繼續下跌。6月全國70城房價環比下降0.3%，同比下降3.7%；一線城市，除了上海，都出現環比下降，整體降幅比上月擴大。

購房者了解房型以及房價

二手房價格同樣跌幅擴大。一線城市和二三線城市分別環比下跌0.7%和0.6%；70城環比下跌的城市69個，而四五月份下跌的城市數量分別是64和67。

不難發現，4月份關稅戰之前，中國整體房價出現持續跌幅收窄跡象，當時中央政治局會議甚至把“止跌回穩”的表述調整為“持續鞏固房地產市場穩定之勢”。但4月過后，房價降幅反而持續擴大。6月13日的國務院常委會，就把表述改為“更大力度地止跌回穩”。

“再幫一幫房子吧。”市場已經出現了擔憂。

房子的重要性不言而喻——它占普通人60%的資產配置，40%的新增財產性收入，房子背后的土地出讓貢獻了40%的地方財政收入。

于是從兩周前開始，市場都在盼望著能出些刺激政策。

一場“十年之約”的重磅會議

上周四，地產股大漲。

來自彭博社的未經證實的傳聞稱：有一場“高級別會議”將在近期召開，討論“振興房地產”。果不其然，就在上半年經濟數據公布的同一天，中央城市工作會議落下帷幕。

上一次開城市會議還是在十年前的2015年10日，今年“意外”提前了3個月。彼時中央提出了“去庫存”的目標，印象最深刻的配合政策是“貨幣化棚改”。

會議原話是：“加快棚戶區和危房改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。”

2018年湖北省的老城區危房改造現場

那是國家首次將人口和產業增長的“下沉市場”納入到房地產市場的全局中，用巨量的資金刺激出原本毫無生氣的購房和投資需求。

這場會議后，催生了拆遷戶、房地產首富，和一場轟轟烈烈、房價幾乎翻倍的牛市。中國城鎮化率突飛猛進，徐州，惠州等三線城市崛起。這場高規格會議的影響力可見一斑。

這一次的“十年之約”，持續了整整兩天，主要總結了上一輪的成果，并對新一輪城市發展的階段（未來五至十年）進行規劃。它具有“定調性質的框架意義”，意味著后續極大概率會出臺具體的配套政策。

從內部環境看，兩次會議召開的背景有不少相似之處：經濟增速放緩、房地產下行、產能過剩、物價停滯……

然而，這一次的城市會議的目標并非去庫存，亦非拆遷，而是確保城市發展從“增量擴張”到“存量提質增效”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進根據會議解讀了兩大明確的方向：

第一是從民生的角度發展“好城市”，城市更新被放在首要位置，它涉及到城中村改造、危舊小區改造；第二是城市發展更注重市場規律，結合“人房地錢”和供求關系變化，持續優化供求關系。

圍繞著兩大主線，會議重提了一些概念，如“人民城市”“韌性城市”“城市宜居”等等。

當然，官方的通稿較為“硬核”，我們根據一些專家解讀和推測，做了一張圖表，以總結2015年和2025年兩場會議的不同之處：

老房子和好房子

盡管主議題是“城市發展”，會議通稿中也只提到一次“房地產”，但我們發現主要目標都是圍繞著老百姓的兩類房子：老房子和好房子。

先講講老房子。

老舊小區是這一輪房價下跌中傷得最深的。一線城市如北京，根據不完全統計，老小區跌幅普遍在30%至35%，一些北方城市的二手房直接跌掉13年的漲幅。

與此同時，最新的《全國物業服務質量調查報告》顯示，全國23.7%的老舊小區處于“無管理”狀態，毫無居住品質可言。

但是老房子通常地段極佳，資源配套豐富，若能得到翻新或原拆原建，交易價值將有很大的提升。

像一些歐洲城市老城區的建筑多有百年歷史，但外立面煥新，入戶幾凈。一是有好物業，二是有持續的城市更新計劃。所以市中心的老房子的價格往往異常堅挺——這也是一座“韌性城市”的表現之一。

因此“舊改”是本次會議中“存量提質增效”的重點。然而，我們又無法復制以前“拆遷”模式，不僅僅是居民杠桿率從39%飆升到61.5%，已無猛拉可能，巨額的拆遷補償才是實踐中最大的難題。

于是，居民自主更新模式逐漸進入探討的視野。去年全網熱議、今年成功交付的杭州浙工新村，正是這個模式的典范。

同樣是“原拆原建”，一個同時期交付、由政府主導的項目，居民為此支付的建筑成本超過4000元/㎡，且是典型的安置房設計，而由居民自發籌建的浙工新村，建筑成本只有一半，擁有設計超前的商品房品質。

而原本破爛的浙工新村，如今的單價（4.3萬/㎡）已高出同區域老小區（2.7萬/㎡）60%。這意味著舊改很有希望成為增強市場潛力的重要抓手。

2月25日，浙工新村開始交房

如果這個模式能推廣，一方面需要基層組建牽頭、協商、監督的項目組，另一方面是資金問題。之前我們曾探討設立“住房銀行”的可行性——國家通過發行長期特別國債，進行收儲、保交付和舊房改造。

事實上，這半年多來一些老小區加裝電梯時就已經出現了特別國債的身影。或許我們可以視特別國債為另類“國補”。只是如今的國補用于消費，而未來的國補會用于舊改，兩者都能刺激到內需。

再談談好房子。

今年年初，中央把“好房子”寫入《政府工作報告》，后又出現于4月份的中央政治局會議和6月份的聚焦樓市的國務院常委會。

而我們此前對好房子的定義是四個“好”：好建筑，安全綠色；好設計，高得房率、智能且全齡友好；好物業，能維持房屋價值；好效益，能拉動各行各業的內需。

這和會議通稿中提到的“綠色低碳城市”“宜居城市”“嚴禁超高建筑”“保障房屋安全”息息相關。與此同時，前兩場會議中“加快構建房地產發展新模式”的表述，再次出現在會議通稿中。

那么，什么是對“新模式”的探索？

市場的解讀是實行雙軌制：一方面通過收儲，加快保租房的供給，解決年輕人住房剛需問題。（值得一提的是，保租房不再是以前低品質的廉租房，它算是年輕人的“好房子”。）

另一方面，讓高凈值人群去購買市場規律下的好房子。

吳老師認為，如今房地產核心問題是鼓勵誰去買房，他的答案是更應該鼓勵高凈值人群。未來購房的高峰將出現在大城市，而高凈值人群買房是房價復蘇的重要風向標。

在他看來，買房的目的是為了讓自己居住在更好的房子里，相信生活會變得更好，如果大家都有這樣的信念和預期，房子自然而然會保值與增值。

總而言之，城市更新如果從“術”的層面來講，是國家加杠桿，一邊通過兜底民生穩內需，一邊則通過市場化做大存量價值。

真正的城市更新

這場會議高屋建瓴，加之市場的解讀，其實給了我們一個啟發性的認知：藥嗑多了會有耐藥性，刺激樓市并非靠一朝一夕的政策，而是用系統性、全局性的思維規劃出來的。

在探討建設宜居城市時，會議中有兩句話很關鍵——“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃”“以發展城市內涵為主線”。

回到前面討論歐洲城市中心城區的房價穩定，真的是因為房子被粉飾一新，內外貼滿了瓷磚嗎？

事實上從街區規劃來看，很多老房都被規劃進了歷史街區，或從無到有打造出了獨特的文化街區，房子被賦予了“文化價值”，因為文化價值而吸引了人口和商業，從而提升了整體價值。

同樣在美國曼哈頓老城區，其城市更新的本質，是它孵化了一種叫“硅巷”的生態。原本老舊的廠房，破敗的高樓，廢棄的倉庫，被打造成辦公室、共享空間、咖啡館、歌劇院、博物館等等，吸引了新業態和前來創業的年輕人。

虛假的城市更新，是給老房子裝部電梯，刷個墻，畫幾幅“和諧社會”的壁畫；真正的城市更新，是地區文化的繼承與創新。

像這樣的景象在中國已顯趨勢。如小巴所在的杭州，原來老城區的五柳巷社區、斗富二橋西弄等，原本破舊不堪，如今被打造成本地文化濃郁的歷史步行街，周邊房價變得堅挺起來；偏遠一點的杭鋼遺址公園，成了網紅打卡點，附近的業態也被帶動起來了。

杭鋼遺址公園打鐵花表演

而在以往的大拆大建的城鎮化運動中，誕生了很多偽柯布西耶式的“光輝城市”，特點是職住分離，高樓密集，千篇一律。當城市規劃“以效率為尺度”代替“以人為尺度”時，煙火氣就沒了。煙火氣沒了，人也會離開那個地方，房子的價值也就飄灑不見了。

或許，我們需要更多在大街小巷中的“城市眼”，它們構成了一座城市真正的韌性。如財經評論員劉曉博所言：“產業、人氣、煙火氣，才是能撐住城市價值的核心因素。”

本篇作者|徐濤|責任編輯|何夢飛

主編|何夢飛|圖源|VCG

8月17日—8月24日，走進埃塞與肯尼亞，直擊非洲新興市場的真實脈絡，開啟企業家的機遇探尋~