對英國租賃市場來說，近期最值得關注的事件莫過于《租戶權利法案》（Renters’ Rights Bill）的推進。

該法案目前已進入英國議會審議的關鍵階段，距離正式公布實施越來越近。作為“一代人以來私人租賃領域最大的一次變革”，這項法案將對英國，尤其是租賃市場體量龐大且至關重要的倫敦地區產生重大影響。

倫敦目前有超過三分之一的家庭依靠私人租賃市場解決住房問題，租客數量超過百萬，整個市場價值高達6,170億英鎊。任何政策變動都備受房東與租戶的關注。

為了幫助房東和租客們更清晰地理解這次變革的重點內容及其可能帶來的影響，有媒體邀請了多位頂尖的租賃市場專家和法律專業人士對法案進行了解讀。他們圍繞法案的核心變化、對房東與租戶的利弊、潛在挑戰以及市場未來走向等關鍵議題，展開了全面分析。

參與這次會談的包括：房產律師David Smith，Hamptons的住宅投資組合管理主管Nicola Evans、首席分析師David Fell、倫敦中部租賃區域總監Jonathan Isaac、以及租賃與私人租賃行業（PRS）執行主管Catherine Westerling。

接下來，我們就一起來看看專家們是如何看待這次法案的吧~

一、《租戶權利法案》是什么？為何重要？

1、《租戶權利法案》提出了哪些變革？

David Fell：法案的核心內容包括：禁止房東使用“第21條”（Section 21）無理由驅逐租客；禁止競價戰（即租客不能靠出更高價搶房），并取消固定期限租約（fixed-term tenancies）。

此外，租金每年只能漲一次，漲幅必須符合當地市場水平；所有出租房必須滿足《體面住房標準》（Decent Homes Standard）的最低質量要求；租戶將有權申請在出租屋內飼養寵物。

2、這可能如何重塑租賃市場？

David Smith：未來的租賃結構將更加透明開放。房東能夠擁有收回房產的特定合法權利，優質租戶也可以有信心在一套房產中長期居住。這對習慣于在固定期限結束后無需提供理由即可收回房產的房東來說，在理念上是一個相當大的轉變。

但我認為更大的變化在于租金及其廣告方式，新的限制措施將禁止超額競價，廣告價格將成為最高價格。

另外，新規還要求房東加入國家房產數據庫（national property database）和經批準的申訴機制（approved redress scheme）；引入《阿瓦布法》（Awaab’s Law）（強制所有房東在特定期限內處理包括潮濕和霉菌在內的健康危害）；以及實施《體面住房標準》（Decent Homes Standard）。

二、房東能從中受益嗎？

1、監管增多后對房東會有好處嗎？

Nicola Evans：這將創造一個更平衡、更透明的租賃市場，應該對所有人都有利。房東和租戶的關系應該會更融洽。

租戶想要搬離房產時，將繼續提前兩個月通知，而房東通常需要提前四個月通知。一位負責任的租戶居住在一個維護良好的房產中，很可能會住得更久，這符合大多數房東的利益；他們通常努力避免更換租客，因為這會導致空置期增加。

David Smith：多年來，優秀的房東一直被不良房東所拖累。這些不良房東根本不遵守法律，也沒有支付相同的成本，并帶來了惡性競爭。監管的變嚴更多的是針對不良房東，對于一直遵守法律的房東來說，這反而是一件好事。

2、允許養寵物的法規是有利于房東，還是僅僅對租戶有利？

Catherine Westerling：這實際上是雙贏。希望養寵物的租戶將明白其中的責任，通常會先確保自己能夠承擔相關的財務承諾。這些都是租戶的積極品質，因此如果房東從這個角度來看待房產中的寵物，他們的感受可能會有所不同。

大多數房東擔心寵物造成損壞，但任何原因造成的損壞在租約中都是不可接受的。因此，無論損壞是由寵物還是人造成的，房東索賠的能力并無差別。房東可以安排的寵物保險（pet insurance）會在必要時提供進一步的保障。

三、法案存在哪些潛在隱患？

Catherine Westerling：法院處理能力和收回房產所需的時間可能是房東們最擔心的因素，在過去12個月內通過法院系統收回房產的房東中，有57%的人報告稱有過負面或非常負面的經歷。

David Smith：糟糕的案例確實存在，房東在法庭上也可能遇到困難（尤其是在必要文件不齊全的情況下），但我認為我們需要客觀看待。

私人租賃領域每年有4萬起收回房產案件，然而，僅倫敦一地，就有一百萬份租約。這意味著與活躍租約的數量相比，問題發生的比例仍然相當低。

四、法案對租戶有何影響？

1、該法案對租戶會帶來任何負面影響嗎？

David Smith：可能會有。在法案預期下，我們已經看到第21條通知（Section 21 notices）的發出有所增加。去年英格蘭共發出32,287份第21條通知，比2023年增加了7%。在法案成為法律之前，我們很可能會看到通過第21條通知終止租約的情況增加，以及租金上漲至市場價值的現象增多。

Catherine Westerling：法案有可能降低租賃市場的供應。如果收回房產的房東選擇在法案生效前出售房產，我們可能會看到倫敦等昂貴地區的出租房產供應量下降。這對于首都超過百萬的租戶來說是個壞消息，他們可能會經歷租金上漲速度加快和選擇減少的情況。

David Fell：如果你現在還不是租戶，但打算明年租房，并且可能信用評分不佳或是自由職業者，如果房東覺得他們對房產的控制權不如現在，那么說服他們向你提供租約可能會更加困難。

Jonathan Isaac：任何立法變革在實施階段通常都會伴隨一些波動。房東會考慮他們想租給誰，愿意為租戶入住做多少投入，是否提供家具或升級房產，這中間有很多需要權衡的地方。最終，對租戶而言可能產生的意外后果是，如果租戶搬進搬出的速度比預期更快，房東的成本可能會上升，從而導致租金上漲。

五、長期影響如何？

David Fell：如果新法案在操作上不順利，比如房東想收回房子卻要等很久、手續很麻煩，那么可能會導致一些小房東覺得干這行太費勁，干脆就不出租房子了。出租的房子變少了，一個直接的結果就是租金可能會上漲。這對留下的房東是好消息，但對租戶來說則是個不受歡迎的前景。

David Smith：市場在三四年后將與現在有所不同，它將變得更加結構化，周轉速度會略有放緩。房東會不同，租戶也會不同。但仍有大量的人不想買房，或買不起房，無法進入社會住房，希望住在私人租賃的房產中，同時也有很多人希望提供這類房產。我認為這些數字在相當長一段時間內變化不大，不可能因為一項法案的出臺，市場就會劇變。

六、房東能否輕松應對新法規？

Catherine Westerling：一些房東可能會希望尋求中介的幫助，至少在接下來的12個月內，直到新規穩定下來他們適應為止。我對房東的建議也是現階段不要獨自應對。一個好的中介（務必選擇好的中介）將引導房東適應變化，并幫助規避陷阱。

Jonathan Isaac：獲得好的建議非常重要。如果你有幾百萬英鎊在某個投資計劃中，你會每六到十二個月咨詢一次財務規劃師。奇怪的是，并沒有多少人以同樣的方式看待價值相似的房產投資。該法案將有助于鼓勵房東進行更具戰略性的規劃。

Catherine Westerling房東進行適當的規劃很重要。在新規下，他們很可能會等待租戶主動提出終止租約，然后再決定是重新出租還是出售。如果他們的購房出租計劃是十年期的，而租戶在五六年后就發出通知，答案將是重新出租。如果通知接近十年期，出售決定可能是合適的。房東的思維方式需要隨著該法案而改變，雖然很少有人喜歡改變，但這未必被視為問題。

四、房東還能漲租金嗎？

David Smith：將禁止超額競價，廣告價格將成為房產出租的最高價格。

Catherine Westerling：租金允許每年上漲一次，但價格必須與市場租金保持一致。不過，法案生效后房東可能面臨的一個問題是：廣告租金（在中介網站和房產門戶上看到的）并不等同于市場租金。這些價格僅證明房東要求租戶支付的金額，而非當地租戶實際支付的金額，具體還取決于當地市場情況。

五、法案會立即生效嗎？

David Smith：將會有一個“生效日”（D-Day），同時，房東們會有一個月的時間，去提交政府要求的一些文件。

政府將極力推動在7月前獲得御準（royal assent），但法案今年是否就能生效仍是未知數。因為按照慣例，法案通過后，還需要制定具體的實施細則（相關法規）。制定這些細則通常需要至少28天的公示期。所以，政府表示會給整個行業留出至少兩個月的準備時間，之后才會真正開始執行新規定。而這個時間夠不夠，也是值得懷疑的。

房產圈的結尾提示：

綜合專家們的分析，不難看出，《租戶權利法案》的推進，主要是為了構建一個更加平衡、透明且規范的租賃環境。盡管變革初期可能帶來一定的不確定性，但從長遠來看，這場變革其實有望實現房東與租戶的“雙贏”局面。

對于絕大多數遵守規則、致力于提供優質房源的房東而言，新法案帶來的益處是明顯的。

一方面，可以淘汰不良競爭：更嚴格的監管將有效打擊那些不達標、不守法的“壞房東”，讓合規經營的“好房東”獲得更公平的市場環境。另一方面，更高的住房標準、更合理的租金規則以及更和諧的租住關系有助于吸引和留住負責任的長期租戶，提升租戶質量與穩定性，從而減少空置期，保障穩定的租金收入。

總之，一個更透明、更規范的租賃市場，最終將惠及所有認真參與其中的主體——房東能更安心、可持續地經營其資產，而租戶也能享有更安全、更有保障的居住權利。

ref：

https://www.standard.co.uk/homesandproperty/renters-rights-bill-landlords-tenants-b1230136.html

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