上海拆遷，正在全面提速。

上海很多人，今年就能吃到拆遷紅利。

最新官方數據，今年上海的拆遷又發力了。

“今年，上海加快推進“兩舊一村”改造。截至6月底，全市零星舊改已完成3萬平方米、1367戶。舊住房成套改造截至6月底累計完成11.3萬平方米、受益居民3512戶。城中村改造項目已啟動13個。”

再往深挖，這是上海城市發展路徑的轉變，從郊區大建新城，到市區大力更新。

具體到微觀個人層面，越來越多的人，開始買老房子搏動遷了。

成本不高，以小博大。

對此我的看法是：

手頭有余錢的人可以試試，但不適合剛需買房者。

因為你不能把全部身家壓在一個不確定的事情上，很容易一敗涂地。

另外我們觀察到，徐匯的老破小，尤其是有幾率動遷的，價格已經明顯上來了，看來很多人已經在這么干了。資本畢竟是最聰明的。

而你要真想這么操作，也要認真了解一下消息源。

去年陸家嘴嶗山、乳山片區的老破小拆遷的傳聞炒的很轟動，房價從6萬多跳漲到10萬，結果后面等來的只是不成套改造的消息。

鬧劇背后其實就有不少中介在以訛傳訛，忽悠人接盤。

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分區來看，今年上海市中心拆遷的重頭戲在徐匯，黃浦，虹口。

郊區則是多點開花，浦東以郊區城中村為主，城中村這種地方，拆遷的經濟收益大。

另外就是地鐵沿線，虹口一些在19號線沿線的老房子，也吃到了拆遷的紅利；20號線沿線，也拆了不少舊房子。

1）先看徐匯，拆遷是真的猛。

2025年徐匯的拆遷預算高達430億全市第一，對比2024年接近翻倍的水平。

所以繼東安新村后，江南新村也開始動作頻頻。

據了解，江南新村這次征收范圍涉及一村、二村以及小木橋路511弄2-6號，預計共征集1187張證件。

距離東安新村不遠，整個片區持續注入利好。

還有徐匯的房價洼地，上海南站一帶也傳出舊改的消息了。

最有可能被拆遷的東動蕩小區，價格已經明顯高出周邊同品質的老破小一截，必然是有人提前布局了。

2）第一富人區黃浦的拆遷也在發力：

之前的710、702街坊，最近的8街坊、788街坊，其中8街坊南塊共涉及居民1000余證。

根據公開信息，702、710街坊最終補償 評估單價或接近18萬/㎡，疊加征收獎勵后，綜合補償標準或超20萬/㎡。

不過該區域多為老式里弄，面積都是建面約20-30㎡的超小戶型，預計居民實際獲得補償總額約在約500-600萬元之間。

還有最新的729街坊。

回頭來看，這一輪房價回撤，徐匯相對堅挺，其實很大原因就是吃到了拆遷紅利。

1.特別老的老破小，因為有人買入搏動遷所以房價漲了；

2.相對年輕點的老破小，因為有動遷戶買入所以房價堅挺；

3.而一些市區的老商品房，則是因為大批動遷戶入場，啟動了徐匯內部的置換鏈條，所以房價也會得到一定支撐。

黃浦和徐匯的情況也差不多，但吃到的拆遷紅利相對少一些。

所以買房人買二手房，盡量注意避開這兩個區有拆遷溢價的地段和小區。

3）虹口區動作也不小，2025年6月一次性啟動12個地塊征收（如200、207街坊等），涉及2571戶居民，今年征收預算超百億元。

4）除了拆遷征收之外，上海針對老房子的更新措施還有原拆原還。

比如今年徐匯日暉六村部分樓棟原拆原還，改善居住條件。

對此爺叔阿姨也是很高興的。

原本不成套，一梯六戶，馬桶合用的老房子，拆了重建。新房子獨廚獨衛，加了陽臺，產證面積大了，有了電梯，裝修交付。

最重要的，還是原先熟悉的生活圈子，熟人鄰居。

而且周邊看病不要太方便，年紀大了還是要。靠醫院近一點。

那么對于上海的零星舊改地塊，原拆原還和抽戶改造的概率就大一些，拆遷征收的概率小一些，因為不容易開發。

什么又叫零星舊改？拿6月份上海舊改的幾個地塊舉例：

靜安芷江西路街道195街坊，僅有居民13戶；徐匯襄陽南路383弄20、28號地塊只有兩戶居民，襄陽南路450弄4、6、7、8號地塊加起來也就13戶居民。

這些位置“尷尬”，面積小，居民也不多的街坊被稱為零星舊改地塊，也是接下來的舊改重點。

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上海的房子是賣是留？

上海的拆遷，原拆原還，城市更新，美麗家園等等，有兩個目的：一個是提上限，一個是保下限。

提上限提的是城市高度，把市區破爛的老弄堂老房子拆了建豪宅，建高端商場寫字樓；

保下限保的是改善民生，改善一直住在老房子里的人民的居住條件。

比如小梁薄板，不成套住房改造等等。

尤其是原拆原還，就是典型的保下限的工程。

而所謂城市更新和舊改，并非只針對居民小區，其實是全方位的。

比如我們在之前的文章中聊過的，中環一帶的商務單元的城市更新。

從樓市的角度來講，上海為什么要發力拆遷？

很大原因是郊區新房不好賣了，所以市區要拆遷，騰出土地建新房和豪宅，賣給全國有錢人。

今天上半年上海住宅用地成交總額高達1506億元（含非公開市場），同比大增124%。

不少地塊溢價率超過30%，基本都是市區或者近郊的地塊。市區土地來自拆遷，郊區土地很多則來自城中村改造。

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結語

今年是上海拆遷全面提速的一年，也是階段性收官的一年。

“在大規模成片舊改收尾之后，上海零星舊區改造會全面提速。”上海市舊改辦負責人表示，今年靜安、徐匯等區部分地塊將探索舊住房成套改造等多種方式。 根據最新公布的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，上海將于今年內完成中心城區成片舊區改造。

不過這不是說上海的拆遷過完今年就不搞了，不是這樣的。

上海的拆遷舊改和城市更新，會是一個持續性的此起彼伏的長期工作，

上海永未建成，而機會多在核心區。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數據和房源。我發現最近的市場表現挺一般的，相比五六月份開始有量價雙跌的趨勢。

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