四面高墻圍著一片露天，精致的飄窗下積滿雨水——這不是露天泳池，而是上海嘉定鉑悅翔灣小區(qū)業(yè)主花重金購買的“閣樓”。

嘉定區(qū)庵橋路818弄，鉑悅翔灣小區(qū)的業(yè)主們推開新房門，眼前景象讓他們目瞪口呆：沙盤上精美的閣樓，竟變成了四面圍墻的露天空間。抬頭望天，雨水直灌而下。

這個由上海繡申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的疊墅小區(qū)，頂層“閣樓”四面墻體完整，粉刷潔白，飄窗精致，唯獨缺少了最重要的部分——屋頂。

“從我拍攝的照片和視頻顯示，頂樓南面裝了飄窗，墻壁粉刷了白色涂料，除了沒有屋頂，四周確實像房子的樣子。”業(yè)主金先生無奈地說。每逢大雨，這里便化身“天然蓄水池”，積水倒灌導(dǎo)致下層屋頂滲漏，開發(fā)商給出的方案卻是“漏了報修，修不好就再修”。

精心設(shè)計的“無頂閣樓”，一場蓄謀已久的容積率游戲

面對業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商上海繡申房地產(chǎn)公司始終避而不見，僅通過一句冰冷的回應(yīng)搪塞：“圖紙就是這樣的，我就是按圖紙造的”。

嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人證實，規(guī)劃審批圖紙上該位置確無屋頂設(shè)計，若業(yè)主要求加頂，將被視為違建。看似合規(guī)的表象下，隱藏著開發(fā)商精心設(shè)計的“擦邊球”。

一級建造師管懷圣道破玄機：這是開發(fā)商規(guī)避容積率限制的行業(yè)套路。“根據(jù)建筑面積計算規(guī)則規(guī)定，不設(shè)頂不計入建筑面積。常規(guī)拍賣地塊時有規(guī)定容積率，超出可銷售面積就無法通過驗收。”

開發(fā)商在銷售階段用精致閣樓沙盤吸引購房者，口頭承諾“驗收后加蓋屋頂”，實際卻以無頂設(shè)計通過規(guī)劃審批。待交房后，所謂“贈送面積”的承諾化為泡影。

更令業(yè)主憤怒的是，這個所謂的“閣樓”竟與業(yè)主家內(nèi)部無通道相連，實為公共區(qū)域，業(yè)主既無法使用，卻要承受漏水之苦。

窗戶開向露天，監(jiān)管失位暴露行業(yè)深層漏洞

荒誕的設(shè)計細(xì)節(jié)暴露了更深層的監(jiān)管漏洞。該空間被定義為“不上人屋面”，卻安裝了可開啟的外開窗。建筑專家指出：“作為常規(guī)構(gòu)造應(yīng)該按照幕墻玻璃處理，而非做外開窗。”

審圖公司對此負(fù)有直接責(zé)任。審圖過程本應(yīng)考慮實際使用效果和維修便利性，將可開啟窗設(shè)計在沒有屋頂?shù)氖彝獠糠郑@然不符合建筑規(guī)范。

然而規(guī)劃部門僅審核高度、寬度、容積率等宏觀指標(biāo)；建管部門的監(jiān)管重點則是“是否按圖施工”。當(dāng)設(shè)計本身存在缺陷時，“按圖施工”反而成了各方推諉的擋箭牌。

嘉定區(qū)建管委副主任王震波表示：“目前來看是按照設(shè)計圖紙施工的...我們會督促開發(fā)商做好溝通協(xié)商處置后續(xù)工作。”但面對根本性設(shè)計缺陷，這種“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的修補方案顯得蒼白無力。

白紙黑字才是王道，購房者如何避免落入“贈送陷阱”

鉑悅翔灣小區(qū)去年6月30日才交付，不到一年時間，業(yè)主們已深陷維權(quán)泥潭。這場鬧劇給購房者敲響了警鐘：

沙盤再美，不如一紙合同；口頭承諾，不如白紙黑字。購房時必須核對規(guī)劃圖紙細(xì)節(jié)，特別是贈送區(qū)域的合法性。

警惕“買頂層送閣樓”、“贈送露臺”等促銷話術(shù)。向規(guī)劃部門查詢項目審批圖紙，確認(rèn)贈送部分是否屬于可封閉空間，避免落入“偷面積”的陷阱。

對已購房業(yè)主，上海建緯律師事務(wù)所高級合伙人建議：收集銷售宣傳資料作為證據(jù)，聯(lián)合向住建部門投訴；若房屋存在漏水等質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

嘉定區(qū)建管委的督促聲中，開發(fā)商仍躲在“按圖施工”的盾牌后。而鉑悅灣的業(yè)主們每天抬頭望天，等待著不知何時落下的雨滴——也等待著不知何時能等到的公道。

當(dāng)飄窗精致地鑲嵌在沒有屋頂?shù)膰鷫χ希找姷牟粌H是建筑審圖的失職，更映出了監(jiān)管規(guī)則與開發(fā)商套路之間那道微妙的縫隙。