隨著城市發展，很多農村地區面臨城市化。農民戶口變成城市戶口（“農轉非”），或者整個村子變成城市社區（“村改居”）。這時，一個關鍵問題是：原來屬于村集體（比如村民小組或村集體）的土地，是不是也跟著戶口一起，自動變成國家所有的土地了？什么時候土地性質才會變？

最高法用一個案例（（2017）最高法行申7098號行政裁定）說清楚了：

一、事情起因：

有個人（張某）的房子要被新鄭市政府征收，政府說那是“國有土地”上的房子。

張某不服，告到法院。他認為那塊地其實是村集體的宅基地（集體土地），而且政府征收程序也不合法。

其中一個重要爭論點就是：這塊地以前因為“農轉非”操作，是不是就自動變成國有土地了？

二、張某的主要理由：

1.土地登記本上寫著土地是村集體的。

2.政府打官司交材料超時了，法院不該受理。

3.政府光靠“農轉非”就把集體土地變國有，違反了土地管理法和國務院規定。

4.二審法院判錯了，應該維持一審（對他有利）的判決。

三、最高法怎么看（核心觀點）：

1.焦點問題：戶口從農民變市民了（農轉非），村改成社區了（村改居），村集體的地是不是就自動歸國家了？

2.法律背景：以前（2005年之前）有個舊規定（《土地管理法實施條例》第二條第五項），字面上好像說“農轉非”后地就歸國家了。但2005年國務院專門解釋清楚了：不行！即使農轉非了，想把集體土地變成國有土地，也必須走正規的“征收”程序（就是政府要按法律流程來，該補償補償）。

3.對過去行為的處理：對于2005年國務院解釋出臺之前（比如本案涉及的1993年）地方政府搞的“農轉非”并直接把地當國有的行為，因為當時法律規定本身有沖突、不清晰，不能簡單粗暴地就說政府當時違法了。在那個歷史背景下，政府和二審法院的處理算是合理的。

4.現在的規則：2005年國務院解釋出臺之后，規則就非常明確了：光靠“農轉非”或“村改居”，集體土地是不會自動變成國有土地的！必須經過政府依法進行的“土地征收”程序，完成征收、補償等手續后，土地性質才從集體所有變為國家所有。在征收程序完成之前，地還是村集體的。

四、結果：

最高法駁回了魯中保的再審申請，認為他的理由不符合法律規定的情形，維持了原判（也就是政府征收有效的判決）。

五、總結：

1.2005年以前（模糊期）： 因為法律規定不太清楚，地方政府搞“農轉非/村改居”時順便把地算成國有的，一般不追究當時違法。但這只是歷史遺留問題的處理方式。

2.2005年以后（明確規則）：戶口變了（農轉非），村子性質變了（村改居），土地性質不會跟著自動變！想把村集體的地變成國家的地？必須！必須！必須！走政府征收的正規流程（該批的批，該賠的賠）。在征收手續沒辦完之前，地還是村集體的。

1. 這個案例意義重大：最高法這次判決，既解決了過去歷史遺留問題怎么看待，更關鍵的是給以后全國類似情況立了規矩——土地性質變更，征收程序是硬杠杠，戶口變更本身不能替代它。這對現在快速城市化中的土地問題是個非常重要的指引。

律師提示：

1.戶口變 ≠ 土地自動變國

2.集體土地變國有，必須經過政府“征收”！

撰稿人：黃彥維