A股上市公司開始陸續披露半年業績預告了。

每到這個時候，可以說是幾家歡喜幾家憂。

具體到地產行業的上市企業，這幾年的情況就更糟糕了。從目前已經披露半年業績預告的上市房企情況來看，情況依然不樂觀。

種種信息顯示，樓市依然在觸底之中。

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8家盈利，22家虧損

在A股板塊劃分中，劃分到地產板塊的企業比較多，但實際上很多企業的主業已經不是地產，地產業務在其營收中的占比已經非常低。

因此，地產房劍統計的是一些地產依然是主業的A股上市房企。

在地產房劍所統計的30家已經發布2025年上半年業績預告的A股上市房企中，今年上半年預告盈利的有8家，預告虧損的22家。

這意味著，今年上半年不到3成的上市房企盈利，超過7成的房企依然處于虧損泥潭之中，與過去兩年相比并沒有明顯的好轉。

在預告盈利的8家房企中，預計盈利超10億元的僅有保利發展、濱江集團。不過，與上一年同期相比，保利發展的利潤則預計下降高達63.15%，而濱江集團的利潤則預計增長40%至70%，呈現出不同的變動趨勢。

而預計虧損的22家房企中，預計虧損額度位居前三的是萬科、華夏幸福、金地集團。其中，萬科預計虧損100億元至120億元。

作為行業的“風向標”，萬科這兩年處于困境之中。好在有大股東深鐵的支持，萬科的經營保持穩定。

在深鐵集團真金白銀的支持之下，在各類金融機構的支持之下，在萬科經營團隊的努力和經營調整之下，萬科今年上半年按期保質完成了超4.5萬套的交付，并且實現銷售額691.1億元，回款率超過100%。并且通過大宗交易實現簽約金額64.3億元，通過存量盤活回款57.5億元……

更重要的是，萬科今年上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），這體現出的是金融機構對于萬科的支持和信心。同時，萬科還順利完成164.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

所以說，在目前的行業大環境之下，地產企業擁有國企背景、國企大股東相當重要。

在這30家企業，甚至目前的整個地產行業中，濱江集團應該算是最優秀的企業之一。

這是一家典型的區域聚焦規模型企業，作為一家年銷售額千億級別的民營企業，其不但在這兩年整個行業調整的背景之下保持著安全性，今年上半年依然斥資318.9億元拿地，拿地金額位居中國房企第7，新增貨值超過500億元。

同時，其經營層面今年上半預計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤16.33億元至19.82億元，較去年同期相比增長40%至70%。

濱江集團在業績預告中給出的今年上半年凈利潤增長的原因是：2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。

30家公司中，今年上半年預計利潤與去年上半年相比，扭虧為盈的有2家，分別為城建發展、大悅城；由盈轉虧的有5家，分別為香江控股、上實發展、福星股份、綠地控股、信達地產。

事實上，即使是目前依然盈利的房企，利潤也在下降，保利發展、華發股份、榮安地產、大名城今年上半年的利潤同比降幅都在60%以上。

港股上市的中國海外、綠城中國、龍湖集團、華潤置地等房企，2024年凈利潤也在大幅下降。

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三大原因導致利潤下降

上市房企凈利潤大幅下降甚至巨額虧損，原因有很多，這其中最重要的是三條原因導致。

第一，前兩年銷售額的下降，如今進入結轉，從而營收、利潤規模下降。

中國房地產企業銷售規模的大幅下降是從2022年開始的，2021年全口徑銷售額千億房企有43家，2022年下降到20家，直接腰斬！

如今，開始進入到結轉周期后，前兩年銷售額的下降開始體現在營收、利潤層面，從而使得利潤規模下降。

第二，房地產行業整體利潤率的下降。

房地產上市公司2011年的時候毛利率曾經達到40%左右，而如今已經降低至10%左右，上市房企凈利率平均水平從2022年開始已經下降至負值。

以行業內盈利能力最強、曾經的“利潤之王”中海為例，2018年的時候其毛利率、凈利率分別高達37.79%、27.24%，而如今2024年這兩項數據已經分別下降至17.7%、9.61%。

出現盈利能力的下降，既與行業競爭激烈內卷有關，也與這兩年銷售去化壓力加大之下開發商“以價換量”有關，呈現出了增收不增利。另外，也與高價地項目對于利潤的影響有關。

第三，開發商大量計提減值。

這兩年市場下行之下，很多項目的實際售價已經不及當時的預期，因此開發商普遍對于存貨進行了計提減值，由此也對利潤造成了影響。

例如：金地計提就在2025年半年度業績預告中提到“公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略，加大去化力度，使得部分項目存貨可變現凈值低于成本，公司基于謹慎性原則計提了資產減值準備。”

天地源也提到“為促進存貨銷售去化、加速資金回籠，公司對部分房地產項目推出了特價房、銷售折扣等優惠措施，對存貨價值產生了一定影響。經測算擬對部分存貨計提減值準備。”

就在今天，國家統計局發布了70個大中城市的房價變動情況數據，以及房地產投資、銷售等數據，整體來看依然處于底部徘徊之中。

西安新房市場上，大部分項目采用的是“以價換量”的策略，實際成交價格回調的同時，給予了合作渠道更多的激勵政策，全力促進銷售和回款。

至于二手房市場，目前各大小區可以說是沒有最低價、只有更低價，港務奧體、軟件新城等曾經熱炒的板塊二手房均已經擊穿2萬元/㎡。

就在前兩天軟新某高端改善盤大平層中樓層172㎡的房源剛剛以1.8萬元/㎡成交，全運村荷風苑的大平層最新成交價基本在1.85萬元/㎡左右。

當這些有價值的板塊都是如此，其它板塊二手房市場的情況可想而知。

穩樓市、樓市回暖，還需要更多的努力，還有很長的路要走。

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