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在房屋交易中，一房兩賣、惡意抵押等行為不僅侵犯購房者合法權益，更涉嫌違法。北京通州區一起案件中，業主歷經七年訴訟，終于通過多級法院判決確認開發商一房兩賣合同無效、抵押權無效，最終獲判房屋返還。但法院對其主張的七年租金損失未予支持，這起案件為房屋交易中的產權風險防范提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周強、吳敏（購房者）

被告：趙剛（原房主，一房兩賣賣方）、孫磊（次購房者，惡意串通人）

涉案房屋：六號房屋（通州區某號房屋）

關聯人物：鄭某（職業放貸人，惡意抵押權人）

（二）爭議焦點

趙剛與孫磊簽訂的房屋買賣合同是否因惡意串通無效？

孫磊與鄭某的抵押合同是否合法有效？

周強、吳敏主張的七年租金損失及過戶費用能否得到支持？

（三）事件經過

2010 年 9 月，周強、吳敏與趙剛簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買六號房屋并支付房款，2011 年 7 月辦理物業交割后入住。因趙剛未按約定辦理解押過戶，2016 年 11 月法院判決趙剛協助辦理過戶手續（某號判決已生效）。

然而，趙剛在收到判決后仍惡意違約，于 2016 年 12 月 6 日與孫磊簽訂房屋買賣合同，以 135 萬元價格將六號房屋再次出售，并于 12 月 8 日完成過戶。12 月 10 日，孫磊帶人強行將周強、吳敏趕出房屋并更換門鎖。12 月 12 日，孫磊又與鄭某簽訂抵押借款合同，以房屋抵押借款 200 萬元并辦理公證，導致房屋被查封。

為維權，周強、吳敏先后提起多起訴訟：2017 年 10 月，法院判決趙剛與孫磊的買賣合同因惡意串通無效；2020 年 9 月，二審法院判決孫磊與鄭某的抵押合同無效，需注銷抵押權；2023 年 6 月，法院判決不得執行六號房屋并解除查封。2024 年，周強、吳敏起訴要求孫磊將房屋過戶給趙剛，連帶賠償七年租金損失 34.36 萬元及過戶費用。

二、案件分析

（一）一房兩賣合同無效的認定

法院確認合同無效的核心依據：

惡意串通損害第三人利益：趙剛在明知法院已判決其協助周強、吳敏過戶的情況下，仍與孫磊簽訂買賣合同，孫磊作為購房者未核實房屋實際居住情況，且過戶時間緊鄰前判決生效日，明顯存在規避執行的主觀惡意，符合《民法典》第一百五十四條 “惡意串通無效” 的情形。

多份判決形成證據鏈：從確認原買賣合同有效、判令過戶，到認定二次買賣合同無效、抵押權無效，多級法院生效判決已形成完整證據鏈，證實趙剛與孫磊的行為構成惡意串通。

（二）房屋返還與費用承擔的裁判邏輯

法院關于返還義務的審查要點：

合同無效后的返還原則：根據《民法典》第一百五十七條，無效合同取得的財產應予返還。孫磊因無效合同取得的房屋所有權缺乏合法基礎，故應過戶返還給趙剛，過戶產生的契稅、印花稅等費用由過錯方趙剛與孫磊共同承擔。

租金損失未獲支持的理由：原告主張的七年租金損失屬于侵權損害賠償范疇，而本案為合同糾紛，二者法律關系不同。法院明確侵權損失需另行提起侵權之訴，且需舉證證明損失與惡意行為的直接因果關系及具體金額合理性。

（三）抵押權無效的關鍵認定

法院否定抵押權效力的法律邏輯：

以合法形式掩蓋非法目的：孫磊與鄭某的抵押借款發生在房屋被強制執行期間，鄭某作為職業放貸人未核實房屋實際權利狀況，抵押行為實質是幫助孫磊轉移財產、阻礙執行，符合 “惡意串通無效” 的情形，故抵押權依法應予注銷。

三、裁判結果

法院判決：

孫磊于判決生效后七日內將六號房屋過戶登記至趙剛名下，過戶產生的契稅、印花稅、交易費等相關費用由趙剛與孫磊共同承擔；

駁回周強、吳敏的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者的產權風險防范指南

及時辦理過戶登記：本案中原告雖簽訂合同并入住，但未及時過戶導致產權真空，給賣方惡意處置留下可乘之機。購房后應盡快辦理網簽備案及過戶手續，避免 “先入住后過戶” 的風險。

全面核查房屋狀態：購房前務必通過不動產登記中心查詢房屋權屬、抵押、查封情況，實地核實居住狀態，要求賣方出具無查封承諾，留存查檔記錄及溝通證據。

（二）一房兩賣的維權要點

多維度固定證據：保留購房合同、付款憑證、入住證明、物業交割記錄等，發生糾紛后及時申請財產保全，防止房屋被惡意轉移或抵押。本案原告通過七次訴訟維權，核心依賴完整的證據鏈。

區分合同糾紛與侵權糾紛：主張房屋返還、合同無效屬合同糾紛，主張租金損失、物品損失屬侵權糾紛，需分別起訴。本案原告因在合同糾紛中主張侵權損失未獲支持，提示維權需明確法律關系。

（三）二手房交易的注意事項

警惕 “低價急售” 陷阱：孫磊以 135 萬元購買涉案房屋，價格明顯低于市場合理價，此類交易往往隱藏產權風險，購房者需提高警惕，避免參與規避執行的 “灰色交易”。

重視執行異議權利：當房屋被查封或抵押時，合法占有人可依據《民事訴訟法》第二百三十四條提出執行異議，如本案原告通過執行異議之訴成功阻止房屋執行。

本案中，法院通過嚴格適用 “惡意串通無效” 規則，有力打擊了一房兩賣、虛假抵押等擾亂市場秩序的行為。但原告的租金損失未獲支持也警示購房者：維權需精準區分法律關系，提前規劃證據收集策略，才能全面維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）