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在農村房屋交易中，口頭協議的效力認定常因缺乏書面憑證引發爭議。北京順義區一起案件中，兄弟間的口頭房屋買賣在二十余年后引發效力糾紛，法院結合長期居住事實、土地使用證持有情況及錄音證據，最終確認口頭買賣協議有效。這起案件為農村房屋口頭交易的效力認定提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙敏（買方配偶）、王強、王磊（買方之子）

被告：王剛（賣方，買方王軍的弟弟）

涉案房屋：三號宅院（順義區 XX 鎮 XX 村 XX 街 XX 號，含正房 7 間、廂房 3 間）

關聯人物：王軍（趙敏丈夫，已故）、王福（土地使用證登記人，已故）

（二）爭議焦點

1995 年王剛與王軍之間是否存在有效的口頭房屋買賣協議？

趙敏一家持有土地使用證并長期居住能否作為買賣關系的證明？

（三）事件經過

1995 年 4 月，王剛將父母遺留的三號宅院以 1.7 萬元價格口頭出售給哥哥王軍（趙敏丈夫），雙方未簽訂書面合同。王軍支付房款后，王剛將宅院及土地使用證原件交付王軍一家。趙敏與王軍隨即入住，二十余年間對房屋進行了維護、翻建和裝修，期間王剛未提出任何異議。

2014 年王軍去世后，王剛以 “借用關系” 為由起訴趙敏，要求騰退宅院。趙敏主張雙方實為買賣關系，并提交長期居住證明、土地使用證原件及談話錄音作為證據。2017 年，法院作出生效判決，認定買賣關系成立，駁回王剛的騰退請求。

2024 年，趙敏與兒子王強、王磊為明確權利，起訴要求確認 1995 年的口頭房屋買賣協議有效。王剛未到庭答辯，亦未提交反駁證據。

二、案件分析

（一）口頭協議的真實性認定

法院確認買賣關系成立的核心依據：

長期占有使用事實：趙敏一家自 1995 年起持續居住二十余年，期間獨立承擔房屋維護、翻建義務，王剛未提出任何異議。若為借用關系，如此長周期內未主張權利不符合常理，構成 “占有推定” 的重要事實依據。

土地使用證持有證明：三號宅院的集體土地建設用地使用證原件由趙敏持有，王剛主張 “因方便使用遺留屋內” 的解釋缺乏合理性。在農村交易習慣中，土地使用證交付常作為房屋轉讓的核心憑證，法院據此采信買賣關系主張。

（二）證據鏈的形成與采信

法院認定協議有效的證據邏輯：

錄音證據的關鍵作用：趙敏提交的談話錄音中，王剛對 “出售宅院” 事實未明確否認，雖王剛不認可錄音效力，但未提供反駁證據。根據民事訴訟 “優勢證據原則”，錄音內容與居住事實形成呼應，成為認定買賣合意的直接證據。

生效判決的既判力：2017 年排除妨害糾紛判決已確認買賣關系成立，根據 “一事不再理” 原則，王剛未上訴且無新證據推翻前判，法院對該事實直接采信。

（三）農村房屋買賣的合法性審查

法院認定交易有效的法律依據：

主體資格合規：趙敏系本村村民，具備購買農村宅基地房屋的主體資格，交易未違反 “一戶一宅” 原則及法律強制性規定。

交易習慣認可：農村房屋交易中，親屬間口頭協議較為常見，法院結合當地習俗，認可口頭協議在符合交易慣例且有輔助證據佐證時的效力。

三、裁判結果

法院判決：

確認趙敏丈夫王軍與王剛就三號宅院（集體土地建設用地使用證為順義縣 XX 鎮集建（證）字 XX 號）上 10 間房屋達成的口頭買賣協議有效；

駁回趙敏、王強、王磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農村房屋交易的風險防范

優先簽訂書面協議：無論親屬關系遠近，均應簽訂書面買賣合同，明確價款、交付時間、權利義務等核心條款，避免日后舉證困難。本案雖因特殊情況認定口頭協議有效，但書面協議仍是最直接的權利憑證。

及時辦理權屬變更：交易后應盡快辦理宅基地使用權變更登記，若暫無法過戶，需保留付款憑證、交付證明及賣方承諾書，降低權屬爭議風險。

（二）證據留存的重要性

關鍵證據不可缺失：長期居住證明（水電費單據、裝修記錄）、土地使用證原件、付款憑證（收條、轉賬記錄）是認定買賣關系的核心證據。本案中，二十余年的居住事實與土地使用證持有狀態成為法官心證的重要依據。

視聽資料的補強作用：親屬間的談話錄音、聊天記錄可作為口頭協議的輔助證據，但需保證內容清晰、無剪輯，必要時可進行公證。

（三）親屬間交易的注意事項

明確權利義務邊界：親屬間交易更應注重 “親兄弟明算賬”，避免因礙于情面模糊交易性質，可邀請村委會或無利害關系第三人見證，留存見證記錄。

及時主張權利：若存在借用、租賃等關系，應定期留存權利主張證據（如書面通知、聊天記錄），避免因長期沉默被推定認可交易事實。

本案中，法院突破 “書面協議至上” 的傳統認知，結合農村交易習慣和客觀證據鏈，認可了口頭房屋買賣協議的效力，既維護了長期穩定的占有狀態，也體現了對誠信履約行為的司法保護。這一判決警示當事人，農村房屋交易無論形式如何，均需注重證據留存與權利主張的及時性。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）