從二手房東到新房業主：招商時代潮派優缺點深度 Battle

作為一個在二手房市場摸爬滾打多年的 “老江湖”，最近在看房時被招商時代潮派的 “優缺點 Battle” 現場逗樂了。優點黨和缺點俠各執一詞，爭論得面紅耳赤，像極了當年我賣二手房時，買家和我為了幾千塊錢中介費討價還價的場景。今天，我就以一個即將從二手房東轉變為新房業主的身份，來好好說道說道招商時代潮派的那些事兒。

一、地鐵 “焊死” 屬性：通勤便利的 “躺贏” 與 “隱憂”

（一）步行即達的通勤紅利

優點黨說招商時代潮派地鐵 “焊死” 屬性，距離 9 號線泗涇站步行僅幾分鐘，早高峰睡過頭都能趕上地鐵，打工人直接 “躺贏通勤賽”。這話我深有體會，之前住的二手房距離地鐵站有兩公里，每天早上都得提前半小時出門趕公交，遇到下雨天更是苦不堪言。

我特意在早高峰時段實地體驗了一次，從招商時代潮派步行到泗涇站，快走 5 分鐘，慢走 7 分鐘，確實非常方便。坐上地鐵到徐家匯，全程也就 30 分鐘左右，比我現在的通勤時間縮短了一半還多。對于打工人來說，這省下的時間可太寶貴了，早上能多睡會兒，晚上也能早點到家陪家人。

在二手房交易中，距離地鐵的遠近直接影響房價。同個小區，離地鐵近的房子比遠的貴 5%-10% 很常見。招商時代潮派這種地鐵 “焊死” 的屬性，在未來的二手房市場上，也會是一個很大的優勢。

（二）地鐵與馬路的 “噪音困擾”

不過，缺點俠說的地鐵馬路 “白噪音” 攻擊也不是空穴來風。靠泗陳公路的樓棟，確實離馬路和地鐵都比較近。我在樣板間特意開了窗戶感受了一下，白天車流量大的時候，確實能聽到明顯的噪音，像是置身 “公路片主角”。

這讓我想起之前賣的一套二手房，也是靠近馬路，雖然價格便宜，但很多買家看了之后都因為噪音問題望而卻步。最后成交的價格，比同小區安靜樓棟的房子低了 8%。

睡眠淺的人如果買了靠馬路的樓棟，確實得做好隔音措施。銷售說窗戶用的是雙層中空玻璃，隔音效果不錯，但我還是建議后期可以自己再加裝一層隔音膜，或者在裝修時在墻面做些隔音處理。畢竟住家，安靜舒適才是最重要的。

二、戶型設計：“偷面積” 的驚喜與實際居住的考量

（一）超高得房率的 “真香” 體驗

優點黨說招商時代潮派的戶型是 “偷面積” 高手，某平米三房兩衛不逼仄，陽臺寬到能跳廣場舞，主臥飄窗改 “咖啡角” 簡直腦洞大開。作為一個住過好幾個二手房的人，我對戶型的得房率特別敏感。

我去看了他們主推的 90 平米三房兩衛戶型，實際感受下來，確實比我之前住的 90 平米二手房寬敞不少。那個二手房得房率也就 75% 左右，而招商時代潮派這個戶型，得房率據說有 80% 以上。

客廳面寬有 3.8 米，擺上沙發、茶幾和電視柜后，還有很大的活動空間。陽臺更是驚喜，寬度有 1.8 米，長度有 6 米多，別說跳廣場舞了，放個跑步機、擺個小茶幾喝茶聊天都沒問題。主臥的飄窗也很實用，改成 “咖啡角” 確實是個好主意，我還想到可以改成一個小書桌，平時看看書、處理點工作也很方便。

廚房是 U 型設計，操作臺面很寬敞，兩個人在里面做飯都不會覺得擁擠。我之前的二手房廚房是一字型的，每次做飯都轉不開身，對比之下，這個戶型的廚房太讓人滿意了。

（二）“偷面積” 背后的小瑕疵

不過，“偷面積” 也不是沒有小問題。比如那個寬敞的陽臺，雖然實用，但因為是半贈送，所以陽臺的欄桿比較矮，后期可能需要自己加高，不然有小孩的家庭會覺得不安全。

主臥的飄窗雖然能改造成各種功能區，但飄窗的高度有點高，坐上去不太舒服，可能需要墊個墊子才行。而且飄窗下面是實心的，不能儲物，有點浪費空間。

次臥的面積相對小一些，放一張 1.5 米的床和一個衣柜后，就沒什么多余的空間了。如果家里有兩個孩子，或者經常有客人來住，可能會覺得有點局促。這一點，比我之前看過的一個二手房差一些，那個二手房次臥雖然整體戶型小，但設計得比較緊湊，空間利用得更合理。

三、開發商與工程：央企的 “穩” 與細節的 “糙”

（一）央企操盤的 “定心丸”

優點黨說招商蛇口操盤，工地比書桌還整潔，交房 “穩如老狗”。這一點我深有感觸，之前有個朋友買了一個小開發商的房子，結果開發商資金鏈斷裂，項目爛尾了，錢也打了水漂。所以買新房，開發商的實力太重要了。

招商蛇口作為央企，資金實力雄厚，信譽也比較好。我特意去工地外圍看了看，確實像優點黨說的那樣，工地很整潔，材料堆放得井井有條，工人施工也很有序。銷售還拿出了項目的施工進度表，每個節點都安排得很明確，讓人覺得很靠譜。

對比我之前賣二手房時遇到的一些情況，有的二手房業主因為房子質量問題和開發商打官司，鬧得焦頭爛額。買央企開發的房子，在房屋質量和交房時間上，確實能讓人放心不少。

（二）工程細節的 “小粗糙”

雖然整體工程讓人放心，但在一些細節上，還是能看出一些小問題。比如樣板間的墻面，有幾處地方乳膠漆刷得不太均勻，雖然不影響使用，但看著有點不舒服。我問銷售這是不是樣板間趕工造成的，銷售說后期交房時會嚴格驗收，不會出現這種情況。

還有樓梯間的扶手，用料有點單薄，摸上去質感一般。我之前住的一個二手房小區，雖然開發商不是什么大品牌，但樓梯間的扶手很厚實，讓人覺得很安全。

這些細節問題雖然不大，但對于追求完美的人來說，可能會有點介意。不過想想，央企的房子在大的方面有保障，這些小細節后期自己裝修時稍微處理一下也能解決，也算能接受。

四、園林景觀：“卷王” 的魅力與維護的隱憂

（一）園林設計的 “驚艷” 之處

優點黨說招商時代潮派的園林是 “卷王” 實錘，夜光跑道 + 親子樂園 + 疊水景觀，遛娃不用出小區，鄰居阿姨夸 “會挑養老盤”。我去小區實地看了看，園林設計確實讓人眼前一亮。

夜光跑道很有特色，晚上跑步的時候會發光，既美觀又安全。親子樂園的設施也很豐富，有滑梯、秋千、沙池等，適合不同年齡段的孩子玩耍。疊水景觀更是點睛之筆，水流潺潺，給小區增添了不少生機和靈氣。

我之前住的二手房小區，所謂的園林就是幾棵樹和一片草坪，根本沒什么設計感。平時想帶孩子在小區里玩，都沒什么合適的地方。招商時代潮派這個園林，確實能提升不少居住幸福感，對于有孩子和老人的家庭來說，太實用了。

（二）園林維護的 “后顧之憂”

不過，這么好的園林，后期維護是個大問題。疊水景觀需要經常換水、清理，不然很容易變臟發臭。夜光跑道的燈光如果壞了，維修起來也比較麻煩。親子樂園的設施，使用頻率高，損耗也會比較快，需要定期檢查和更換。

我問銷售物業的收費標準和后期維護計劃，銷售說物業費是 3.5 元 / 平 / 月，后期會有專門的團隊負責園林維護。但我還是有點擔心，畢竟物業費不算低，如果后期維護跟不上，這么好的園林可能用不了幾年就會變得破舊不堪。

我之前住的一個小區，剛開始園林也不錯，但后來物業不作為，園林沒人維護，草坪變成了雜草叢，噴泉也成了擺設。希望招商時代潮派的物業能給力一點，別讓這么好的園林浪費了。

五、周邊配套：“青銅級” 的現狀與未來的 “畫餅”

（一）配套的 “尷尬” 現狀

缺點俠說招商時代潮派周邊是 “青銅級” 配套，商業體還在 “畫餅”，想吃火鍋得騎小電驢 “遠征”，建議自帶 “自熱小火鍋” 入住。這話說得雖然有點夸張，但也確實反映了周邊配套的現狀。

我在小區周邊轉了轉，目前除了一些小超市、小餐館，沒有大型的商業體。最近的一個稍微大一點的超市，也得步行 15 分鐘左右。如果想吃頓好的，或者買些大件商品，確實得去幾公里外的商場。

我之前住的二手房周邊，商業配套很成熟，步行 5 分鐘內就有超市、商場、餐館等，生活非常便利。對比之下，招商時代潮派周邊的配套確實有點跟不上。

（二）未來配套的 “期待” 與 “風險”

銷售說周邊規劃了幾個商業體，預計幾年后就能建成。但 “規劃” 這東西，不確定性太大了。我之前賣的一個二手房，業主買的時候開發商也說周邊要建大型商場，結果過了五六年，商場還沒影子，周邊房價也沒怎么漲。

當然，也不能完全否定未來的發展。招商時代潮派這個項目體量不小，入住率高了之后，肯定會吸引一些商家入駐。而且它離地鐵近，交通便利，也具備發展商業的潛力。

如果周邊配套能按規劃建成，那這個項目的價值肯定會提升不少。但如果配套建設滯后，那居住起來確實會有點不方便。這就需要購房者自己權衡了，是愿意等幾年賭一把未來的發展，還是更看重現在的便利生活。

六、價格與性價比：新房與二手房的對比

（一）價格的 “優勢” 與 “劣勢”

招商時代潮派的均價在 4.2 萬 / 平米左右，和周邊同地段的二手房相比，價格差不多。但它的得房率高，戶型設計好，而且是新房，從這方面來說，性價比還是挺高的。

我之前看的一個周邊二手房，房齡 5 年，均價 4.1 萬 / 平米，但得房率只有 76%，戶型也不如招商時代潮派的合理。算下來，實際居住面積的單價，招商時代潮派反而更有優勢。

不過，新房的稅費比二手房高一些。買招商時代潮派，首套房契稅 1%，還有維修基金等費用，加起來大概 5 萬左右。而買那個二手房，因為滿五唯一，契稅 1%，沒有其他稅費，總共也就 4 萬左右。

（二）性價比的 “綜合考量”

綜合來看，招商時代潮派的性價比還是不錯的。雖然新房稅費高一點，但得房率高、戶型好、是新房，這些優勢能彌補稅費的差距。而且央企開發，品質有保障，未來的升值潛力也比那個二手房大。

我之前賣二手房時，很多買家都更傾向于買新房，覺得新房住著更舒服，也更有面子。從市場需求來看，招商時代潮派這種新房，未來轉手也會更容易一些。

七、購房決策：結合自身需求的 “權衡”

（一）適合的人群

招商時代潮派比較適合以下幾類人群：

1. 在市區上班的打工人：地鐵通勤方便，能節省很多時間。
2. 有孩子的家庭：戶型實用，園林適合遛娃，能給孩子一個良好的成長環境。
3. 注重生活品質的人：戶型設計合理，居住舒適，園林景觀好。
4. 對開發商信譽有要求的人：央企操盤，交房有保障，不用擔心爛尾風險。

（二）不適合的人群

當然，它也不是適合所有人：

1. 對周邊配套要求高，希望生活非常便利的人：目前周邊配套不成熟，可能會覺得不方便。
2. 睡眠淺，對噪音非常敏感的人：靠馬路的樓棟噪音較大，可能會影響休息。
3. 預算有限，想把錢都花在房子本身，不希望后期有額外投入的人：可能需要花錢做隔音、加高陽臺欄桿等。

（三）我的最終決策

作為一個即將從二手房東轉變為新房業主的人，綜合考慮了招商時代潮派的優缺點，我最終還是決定購買。

我在市區上班，地鐵通勤對我來說太重要了，招商時代潮派的地鐵優勢能大大提升我的生活質量。家里有個三歲的孩子，那個親子樂園和寬敞的陽臺，對孩子來說太實用了。而且央企開發，品質有保障，也不用擔心交房問題。

雖然周邊配套目前不太成熟，但我相信隨著時間的推移，會慢慢好起來的。噪音問題，我打算買靠小區里面的樓棟，應該能緩解不少，后期再做好隔音措施，應該沒問題。

相比我之前住的二手房，招商時代潮派能給我和家人帶來更好的居住體驗，這就足夠了。

八、給購房者的 “實戰建議”

1. 實地考察很重要：不要只聽銷售說，一定要自己去小區實地看看，感受一下周邊環境、噪音情況、戶型實際大小等。最好在不同時間段去，比如早高峰、晚高峰、周末等，能更全面地了解情況。
2. 了解開發商和物業：開發商的信譽和物業的服務質量，直接影響居住體驗和房子的升值潛力。可以去網上查一下開發商的過往項目和物業的口碑。
3. 算好資金賬：除了房款，還要考慮稅費、維修基金、裝修費用等。新房裝修可能比二手房更費錢，要提前做好預算。
4. 考慮長遠需求：買房不僅要考慮現在的需求，還要考慮未來幾年的情況。比如是否有生二胎的計劃，父母是否會過來同住等，這些都會影響對戶型和小區配套的需求。
5. 不要被 “優點” 沖昏頭腦，也不要被 “缺點” 嚇退：任何房子都有優缺點，關鍵是看這些優缺點是否能被自己接受，是否符合自己的生活需求。

結語：招商時代潮派確實像優點黨和缺點俠爭論的那樣，有讓人驚喜的優點，也有讓人無奈的缺點。但對于我來說，它的優點更符合我的需求，缺點也在我能接受和解決的范圍內。從二手房東到新房業主的轉變，讓我明白買房沒有十全十美的，適合自己的才是最好的。希望我的這篇測評，能給正在看招商時代潮派的你一些參考，祝你能買到滿意的房子。