下個月8號，人民西路原梁家河公交停車場將有一塊住宅用地拍賣。這宗地宅面積有23.7畝，原本屬于實力觀邸（人民路1979）的規劃用地（A2地塊），但在4年前因為融創資金鏈斷裂，連旁邊的A1地塊都一度停工，至今仍在為保交付艱難努力，也就顧不上買下旁邊的A2地塊了。

按照6年前的規劃，A2地塊本來是商住混合用地，容積率很高，但在今年5月，西山區調整了地塊規劃，將土地性質變更為純住宅用地，容積率直接減半，變成了3.1，建筑限高也從100米降低到只有80米。

尚未完工的人民路1979和旁邊即將拍賣的地塊（圖源：昆明看地云）

調規后的A2地塊起拍價為3.36億，折合樓面地價約每平米6866元，在這個位置來說并不算高。外掛條件主要是建4158平米的回遷房，體量僅占項目總建面的不到十分之一，而且這部分回遷房政府還將以每平米3300元的價格進行回購，總體代價不大。

正因為編號為KCXS2025-2號的梁家河停車場A2地塊位置不錯，又在地鐵站旁，地價也不高，規劃條件也比較好，地塊面積不大總價可控，所以感興趣的房企比較多，預計下個月進行的拍賣可能又是一場多輪競買大戰。

這宗宅地花落誰家暫且不論，但不管買家是誰，開發什么樣的項目，最直接的后果就是近乎“逼死”了旁邊的人民路1979。

人民路1979總共有4棟住宅，2021年開盤發售，在停工前并沒有賣完。如今項目在保交付，其中兩棟接近竣工，另外兩棟仍舊在停工當中。自2021年5月項目取得首張預售證，到今年5月取得最后一棟住宅的預售證，雖然人民路1979已經賣了4年，但因為受停工影響，房價又比較高（最高22000元/平米），再加上過去兩年市場行情很差，項目銷售一般，尚未賣掉的住宅還很多，但旁邊A2地塊的出讓，幾乎封死了人民路1979的生存空間，除非在房子蓋好后大幅度虧本銷售。

當年申報的梁家河公交車場項目規劃效果圖

對比規劃條件，人民路1979和即將拍賣的A2地塊完全是兩個時代的項目，人民路1979的容積率高達7.52，比A2地塊的3.1容積率高出一倍不止，所以人民路1979的4棟住宅全部是超高建筑，其中有3棟住宅樓的高度都是34層，還有一棟是32層。

這么高的容積率，人民路1979只能規劃設計超高塔樓，如今這類產品在市場上競爭力非常差，售價也大大低于板樓，更不用說和第四代住宅比了。

相反，A2地塊的容積率只有3.1，限高也只有80米，如今又可以執行新版城鄉規劃設計技術規定，即便不能開發純板樓，但也絕不會是純塔樓，得房率等指標更是人民路1979完全無法比擬的，而且樓面地價也才不到7000元，將來售價多半在1.5萬以下，一旦上市就會對人民路1979未售產品形成絕對降維打擊。

這樣的局面對人民路1979未來的價值也造成嚴重影響，將來即便融創緩過氣來了，這個項目也只有大幅度降價虧本銷售一條路可走；如果要尋找其他投資方，接盤方也會大幅度壓價。

這不是一場公平競賽，但融創和人民路1979已經毫無辦法。這次土拍還說明，即便是市區黃金地段，規劃容積率也在大幅度降低，新項目在各方面都超越曾經霸占市場的高層塔樓，像人民路1979這種拿地比較早，但尚未開發完畢的項目，市場接納空間正在急劇萎縮。