2024年某個晚上，深圳市羅湖區東湖街道一棟老式二層自建房里，一根重達幾十斤的木梁從兩米多高的房頂突然砸下。東湖街道應急辦主任楚明接到報告，被嚇得不輕。所幸，這個房間是雜物間沒有住人。他搭梯子爬上房頂查看，發現經年累月之下，房梁幾乎被白蟻蛀空。街道立即請來安全專家對房屋整體檢查，房主也對損壞部位進行了加固整改。

這樣的險情楚明經歷過不止一次，他所負責的轄區內，有不少老房子，經常讓他憂心安全隱患問題。不過，從2025年6月下旬開始，這一問題有了一種預防路徑：羅湖區東湖、黃貝兩街道為轄區內990余棟老房子統一投保了房屋安全保險，保險內容覆蓋房屋整體倒塌的財產損失、人員傷亡補償、高空墜物造成的人員傷亡及財產損失等。

這是深圳首個真正落地的批量化房屋安全保險項目。黃貝街道應急辦業務負責人劉奕告訴《中國新聞周刊》，此次房屋保險的一大創新在于風險減量服務，即保險公司把“事后補償”變為“事前預防”，組建專業排查團隊，介入被保險房屋日常隱患排查工作。在過去，這項工作只能由街道辦開展，面臨人手欠缺、專業技術不足的問題。

事實上，隨著城市建筑紛紛邁入“中老年”，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，越來越成為社會關注的熱點。

當房屋步入“中老年”

劉奕最近被一棟老樓折騰得有些焦慮。當第四次接到這棟樓墻皮脫落問題上報時，街道辦、社區人員都趕到現場，指導物業拉起圍擋，并開展后續處理。四次“掉皮”雖然沒有造成人員損傷，但看著墻面上越來越大面積的墻皮脫落，劉奕心里始終懸著塊石頭：“萬一哪天砸到人，后果不堪設想。”

劉奕向《中國新聞周刊》介紹，黃貝街道轄區內有近2700棟房屋，其中70％以上房齡超過30年，面臨墻皮脫落、管網老舊等安全隱患。僅拿墻皮脫落來說，經過排查，一共26棟達到墻皮明顯脫落的程度，其中部分伴隨鋼筋裸露、墻體貫穿性裂縫等結構性隱患。黃貝街道的老樓也是中國既有房屋的縮影。

目前，中國既有房屋正步入“中老年”。住房城鄉建設部科技與產業化發展中心綠色建筑發展處處長梁浩曾向媒體介紹，截至2022年底，我國城鎮有接近20％的既有房屋建成年份超過30年。這意味著，這些房屋都將進入設計使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預計到2040年前后，有近80％的房屋將步入“中老年”。

左圖：深圳羅湖區東湖街道工作人員查看老房情況。

右四圖：東湖街道部分已投保建筑。本版圖/受訪者提供

作為改革開放的前沿陣地，深圳城市化進程更早一步，也更早遭遇“樓房老齡化”難題。特別是數量龐大的城中村自建房屋，許多已有三四十年歷史，出現地基沉降、墻壁傾斜、外墻裂縫等安全隱患。

楚明介紹，東湖街道下轄9個社區，其中，大望社區和梧桐山社區因地處生態保護區和水資源保護區紅線內，既有房屋嚴禁翻修重建，導致這兩個社區的老舊自建房尤其之多。經過2023年專項排查，在這兩個社區的10個城中村中，共有206棟自建房存在安全隱患，如鋼結構銹蝕、木結構腐蝕、關鍵構件缺乏支撐等。

為了破解老房安全隱患管理難題，近日，黃貝與東湖街道決定，為近千棟老房集體買保險。

房屋保險并非新鮮事物。2024年8月，住房城鄉建設部相關負責人表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，北京、上海、廣州、深圳等22個城市正在試點。

為什么想到引入保險機制參與管理老房安全問題？2024年，羅湖區發布《深化保險創新發展改革工作方案》，其核心是“費改保”模式。羅湖區金融服務署副署長陳佳能告訴《中國新聞周刊》，“費改保”指的是在社會治理風險多發領域，將政府原來拿來購買第三方服務的行政經費，轉變為購買保險服務，讓保險機構參與風險管控。

她進一步介紹，“費改保”的核心理念是引入保險機構的風險減量服務，即保險機構在事故發生之前，將更多資金精力主動投入保險標的風險管理當中，降低事故發生概率，減少保險公司后續需要賠付的風險。

中國人民財產保險深圳市分公司是此次中標保險機構（下稱“人保財險深圳分公司”）。該公司機構業務部副總經理丁健告訴《中國新聞周刊》，風險減量服務在此次保單中的具體表現為，人保財險將聘請專業第三方巡查團隊，定期對被保險房屋開展日常安全檢查。

以東湖街道為例，按照保險合同約定，對于嚴重隱患房屋，巡查團隊每月要全覆蓋安全巡查。對于一定隱患和輕微隱患房屋，每兩個月巡查一次，且每次巡查后要出具巡查報告給到街道辦。此外，在龍舟水（華南地區端午節前后的一種大范圍強降水）、臺風季、汛期結束后，巡查團隊要對轄區房屋開展一次全面排查。當街道辦在日常自行巡查中發現房屋安全隱患，也可以讓巡查團隊來現場提供技術支持和解決方案。

不過，保險公司的巡查團隊就像房屋的體檢醫生，只負責診斷房屋安全隱患和出具檢測報告。法律規定，房屋所有權人是房屋使用安全責任人，房屋一旦出現安全隱患，還需要戶主自行出資修繕。

保險機構承擔的另一核心職能是，建立保險兜底賠償機制，對房屋倒塌損失、第三方財產損失及人身傷亡提供風險保障。

不過，多位受訪者強調，這一兜底屬于有限責任兜底，即在找不到事故責任人或責任人無力承擔賠償的情況下，保險公司替政府履行一定責任的兜底。陳佳能舉例，若發生高空墜物導致人員受傷，在無法確定責任人的情況下，傷者可能會向政府主張賠償，此時政府基于部分責任承擔或人道主義關懷，提供一定補償資金，這筆錢將由保險公司負責賠付。

錢由誰出？

給老房上保險的念頭萌生之初，楚明其實擔心這件事“做不成”。

街道辦跟幾家保險公司面聊，讓楚明沒想到的是，面向政府客戶的房屋保險，對保險公司來說也是新鮮事，既摸不清風險底數，也算不清收益賬，保險公司最初紛紛表示“頭大”。幾輪接觸下來，一些保險公司覺得利潤不高，一些覺得產品難以設計，先后打了退堂鼓。

深圳羅湖區黃貝街道工作人員查看墻皮脫落的老樓。圖/受訪者提供

經歷幾個月的溝通，最終人保財險深圳分公司接下這個有挑戰性的訂單。東湖街道辦跟保險公司產品設計部門坐下來，圍繞風險評估、保障范圍、服務內容、理賠流程等進行了幾次頭腦風暴，最終為東湖街道從0到1量身定制出一款保險產品。

目前，黃貝、東湖街道把近千棟老房納保，但在保險標的與保障設計上，兩個街道因風險差異而各有側重。

東湖街道將206棟隱患自建房列為優先納保對象。楚明解釋，與商品房小區不同，自建房缺乏物業公司專業管護和維修基金支持，安全管理全憑業主自覺。而深圳大量自建房用于出租，房主疏于日常管理，租客又無力承擔房屋安全風險責任，這類失管的房屋，是街道辦工作人員的心頭憂，因此這次優先為這批房屋投保。

同時，河道上蓋的建筑、土石房屋、大跨度建筑（如大型體育場館），因先天結構風險較高，被納入重點巡查對象。“我們攏了攏，把這十幾棟高風險建筑也納保，基本上是哪里特別讓人放心不下，就優先保哪里。”楚明說。

在保障范圍上，黃貝街道則做了針對性調整：增加房屋部件高空墜物導致的人身及財產損失賠付。

劉奕告訴《中國新聞周刊》，相較于房屋整體坍塌等極端事件，高空墜物的發生概率更高。經過現實考量，這一項目被補充進招標需求書。

但納入保障只是第一步，談判桌上，街道辦和中標保險公司產品設計部門經歷了多輪磋商。最初，保險公司認為高空墜物界定過于寬泛——小到一個房屋零件，大到一塊廣告牌，都可能觸發理賠，公司“根本兜不住底”。而且，黃貝街道一共有41棟樓房帶有玻璃幕墻，80％都是超過25年的老舊玻璃幕墻，其中一棟樓房多片玻璃都出現裂痕。保險公司表示，鑒于以上情況，如果高空墜物要納保，價格必須額外加10萬以上。

為了“壓價”，黃貝街道把高空墜物范圍逐漸縮小到“房屋部分倒塌、幕墻破裂、外墻脫落”三類情形。同時也表示，過去一年，街道實際只發現了兩處高空墜物隱患。“能用于買房屋保險的預算也十分有限。”劉奕坦言，希望保險公司能多讓步幾分。“拉鋸戰”持續約兩周，雙方終于達成協議，高空墜物項目在預算內成功納保。

保障范圍、價格都談成了，最關鍵的問題來了：錢由誰出？

據了解，黃貝街道757棟房屋年保費約30萬元，東湖街道233棟年保費約20萬元，兩筆支出均來自羅湖區下撥給街道辦的房屋安全專項經費，由街道辦作為投保人繳納。

在“費改保”之前，這筆經費被街道辦用于購買第三方房屋安全隱患排查服務。以東湖街道為例，2023年全國自建房專項整治期間，街道曾花費約20萬元聘請專業技術機構，對轄區所有自建房進行安全等級評定。

但這類專業化排查偏“運動式治理”，僅在專項整治時集中開展，對房屋安全的日常監管仍然依賴街道辦主導的日常巡查。當地規定，街道辦需履行屬地監管責任。

但這類基層日常巡查存在明顯短板。楚明坦言，街道工作人員、社區專干和網格員多為非專業人員，只能通過肉眼識別墻體開裂、瓷磚脫落等顯性隱患。而地基沉降、承重結構損傷等結構安全隱患，必須由具備專業資質的技術人員借助設備排查檢測。基層工作人員不具備專業能力，會讓隱患發現滯后。

這也是為什么，楚明積極支持引入保險機構管理房屋安全隱患。在他看來，保險公司擁有組建專業巡查團隊的能力和設備資源，可彌補基層日常巡查人手不足和技術缺位。陳佳能則告訴《中國新聞周刊》，傳統治理模式以“一年巡查幾次”為考核工作成效的指標，而保險機制將公司收益與其風險管控直接掛鉤，如果保險公司不盡職排查房屋安全隱患，出險率將升高，導致公司利潤縮水，這種利益驅動型預防，理論上會比行政指令更有效。

她進一步指出，羅湖區推行“費改保”的前提原則是不增加政府開支。街道辦在房屋安全保障領域的開支并沒有增加，但資金使用效率提升了。不過，陳佳能強調，該機制的實際成效還要等一年期合同結束后，用事故發生率、出險率來評估。“我們希望一年下來什么險情都不要發生，這也意味著風險減量真正落地。”

需構建房屋養老資金安排機制

給老樓上保險的新聞發布后，劉奕接到了來自福田區、寶安區多個兄弟單位的咨詢電話。大家最關心三個問題：資金從哪出？怎么跟保險公司達成約定？第三方巡查是否靠譜？劉奕感覺到，各級政府對房屋保險項目有需求。

但對保險公司而言，房屋老齡化既是機遇也是考驗。丁健告訴《中國新聞周刊》，隨著老樓隱患增加，企業面臨的潛在賠付壓力確實在增加，但并不意味著實際賠付一定會增加。她舉例，如果一棟樓被巡查人員發現有沉降風險，那么保險公司需要及時反饋給政府，由政府負責把這棟樓的居民疏散排空，其實就能避免事故發生，無須賠付。只有這棟樓坍塌造成了人身財產損傷，保險公司才可能面臨賠付。她稱，這也要求保險公司要把工作重心越來越多地投入隱患排查和及時反饋環節中，這或許是未來的保險設計趨勢。

由政府投保的房屋保險已在部分城市產生理賠案例。2024年3月，浙江省余姚市住房城鄉建設局為城區4274幢住房購買外墻面綜合保險，截至2025年1月，因房屋外墻脫落砸車引發的出險達19次，共計賠付14.8萬元。

丁健表示，房屋保險包括很多險種，保障情景范圍也各不相同。需要明確的是，政府保險僅承擔有限責任兜底功能，為了更全面、更長期地保障房屋安全，仍然需要業主、物業公司結合實際需求，自行購買其他種類的房屋保險。

然而現實困境是，一旦涉及房屋公共部位（如外墻、電梯、消防設施等）的保險購買，個人出錢的意愿就大大降低。這也是劉奕在一線工作的體會，她舉例說，街道一老舊小區房屋配套的消防管網幾乎失靈，政府指導居民多方籌集資金，包括申請民生項目資金、物業維修基金，以及居民自籌。業主雖然認可改造，可一到自籌環節，積極性就陡降，這個項目的資金至今還在籌集階段。

房屋公共部位保險的資金責任劃分，至今缺乏高層政策指引。不過，經過近兩年各地試點，房屋養老金的個人賬戶（即住宅專項維修資金），被一些地區鼓勵用于購買住房公共部位保險，如河南鄭州、湖南長沙、山東青島等多地均出臺政策，允許使用住宅專項維修資金購買電梯維修保險。

但《住宅專項維修資金管理辦法》規定，支取使用住宅專項維修資金需“雙三分之二”業主表決，實操中門檻很高。

為解決“表決難”問題，部分地區試點，允許以住宅專項維修資金的增值收益購買房屋相關保險。據住房城鄉建設部《建筑雜志社》報道，2024年，滄州市將一小區作為試點，推行利用住宅專項維修資金增值收益購買房屋全生命周期保險，覆蓋小區電梯、消防設備、供水設備等。經過大半年運行，該改革經專家論證兼具經濟與社會效益，可在滄州主城區穩步推廣。此外，湖南湘潭、山東高密、河北石家莊也已試點，以住宅專項維修資金的增值收益購買相關保險。

“自籌資金難背后一個更深層次的問題是，大眾普遍缺乏利用保險分散和抵御風險的意識。”丁健指出，相比之下，發達國家在房屋保險方面的意識和制度更為成熟。數據顯示，在保險業較發達的國家，家財險普及率普遍超過70％，而在中國，這一比例長期低于10％。

“家財險保障的還是個人家庭內部的財產，可以預見房屋公共部分的投保率只會更低。”她說，在國內，很多人覺得只要房子還能住，就沒必要花錢買保險，但問題在于，等到房屋出現明顯安全隱患后再想投保，保險公司往往會因風險過高而拒保或者大幅提高保費，對消費者不友好，最終形成惡性循環。

不過她也意識到，想要讓房屋保險成為社會共識，并非一朝一夕的事，需要長期的引導和制度建設。丁健認為，羅湖區由政府先邁出一步，把政府職責范圍內的房屋公共安全先“保起來”，能起到積極示范效果。更關鍵的還在于建立起一套健全的資金安排機制，將居民、政府、物業、開發商等多方利益結合起來，構建可持續的房屋養老金體系，為房屋養老提供長期、穩定的資金來源。

（文中楚明為化名）

發于2025.7.28總第1197期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：誰為“老樓”買保險？

記者：呂雅萱

編輯：徐天