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親屬間借房居住本是人情往來，但借住關系失控引發的騰退糾紛時有發生。北京一起案件中，房主將房屋借給妹妹臨時居住，多年后妹妹一家不僅拒絕搬離，還擅自裝修房屋，法院結合所有權歸屬和占用事實作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙偉、孫莉（夫妻關系，房屋所有權人）

被告：孫梅（孫莉妹妹）、周強（孫梅女婿）、劉艷（孫梅女兒，周強妻子）

（二）事件經過

2017 年初，孫莉因妹妹孫梅家裝修，同意其暫時借住自家位于朝陽區的一號房屋、二號房屋，雙方約定孫梅裝修完成后即搬離，且不得帶外人同住。2018 年中，趙偉、孫莉發現孫梅不僅未搬走，還私自更換門鎖拒絕提供鑰匙，當即要求其搬離。后因二原告出國探親及疫情影響，直至 2022 年底才回國處理此事。

期間，物業公司告知趙偉夫婦，孫梅女兒劉艷、女婿周強正在對房屋進行大規模拆改裝修，二原告明確表示不知情且未同意。經查，孫梅 2021 年患病后，周強夫婦以照顧為名入住，2021 年 4 月以更換管線為由對房屋進行全面裝修，裝修保證金已由物業退還。

2023 年 2 月，二原告提出要么周強夫婦購買房屋（總價 730 萬元，低于市場價 100 余萬元），要么兩個月內搬離并給予 50 萬元補償。周強夫婦起初同意購房，后以資金不足為由反悔，反而要求二原告支付 270 萬元市場差價。雙方協商無果后，二原告發送短信催告搬離，孫梅一家拒不履行，二原告遂起訴要求騰退房屋、支付占用費并返還屋內物品。

孫梅辯稱，借住系孫莉基于 "抱團養老" 承諾的安排，裝修經孫莉口頭同意，且雙方存在 1992 年的 10 萬元欠款糾紛未解決，拒絕騰退直至經濟糾紛處理完畢。

（三）爭議焦點

孫梅一家是否有權繼續占用一號房屋、二號房屋？

擅自裝修房屋能否成為拒絕騰退的理由？

房屋占用費應如何計算？

二、案件分析

（一）房屋所有權的核心效力

法院對權利歸屬的審查：

所有權人的支配權：一號房屋、二號房屋登記在趙偉名下，屬夫妻共同財產，二原告依法享有占有、使用、處分的完整權利。根據《民法典》第二百四十條，所有權人對不動產的支配權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

借住關系的性質：雙方形成無償借用合同關系，屬于實踐性合同，出借人有權隨時要求返還，尤其是在約定的借住條件（裝修完成）已成就的情況下，孫梅一家繼續占用缺乏合法依據。

抗辯理由的不成立：孫梅主張的 "養老承諾" 和 1992 年欠款糾紛，與房屋占用屬不同法律關系，不能構成合法占有抗辯，經濟糾紛應另案解決。

（二）裝修行為的法律評價

法院對添附行為的認定：

擅自裝修的過錯：周強夫婦在未取得所有權人明確同意的情況下裝修房屋，即使曾告知物業，也不能替代房主授權，構成對他人財產權的侵害。

裝修款的處理規則：根據司法實踐，未經同意的裝修，所有權人無需補償，但若裝修物可拆除應恢復原狀，不可拆除的可折價歸所有權人。本案中法院明確裝修款爭議應另尋途徑解決，不能作為拒絕騰退的理由。

結構安全的責任：私自拆改房屋結構可能違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，物業公司雖退還保證金，但不能免除侵權責任，所有權人可另行主張修復費用。

（三）占用費的合理確定

法院對損失賠償的審查：

占用費的請求權基礎：根據《民法典》第二百三十八條，侵害物權造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。孫梅一家經催告后拒不搬離，構成無權占有，應賠償占用期間的損失。

計算標準的考量因素：二原告主張每天 500 元（每月 1.5 萬元），法院結合糾紛起因（親屬借住）、通知搬離時間（2023 年 2 月）、裝修爭議等因素，酌情確定截至判決生效之日的占用費為 6 萬元，兼顧情理與法理。

后續費用的處理：對判決生效后的占用費，因尚未實際發生且可能存在履行變化，法院未予支持，預留另行主張的權利。

三、裁判結果

法院判決：

被告孫梅、周強、劉艷自本判決生效之日起十日內將位于北京市朝陽一號房屋、二號房屋騰退返還給原告趙偉、孫莉；

被告孫梅、周強、劉艷自本判決生效之日起十日內給付原告趙偉、孫莉房屋占用費 60000 元；

駁回原告趙偉、孫莉的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）親屬間借房的風險防范

書面約定明確期限：借房時應簽訂書面協議，明確借住期限、用途（如 "僅限本人居住，不得轉租轉借"）、騰退條件及違約責任，避免口頭約定引發爭議。

及時止損的維權意識：發現借住人違約（如擅自裝修、拖延搬離）應立即書面催告，留存通知證據（如短信、快遞簽收記錄），協商無果及時起訴，避免損失擴大。

（二）所有權保護的法律邊界

物權優先于債權：親屬間的經濟糾紛、情感承諾不能對抗物權人的返還原物請求權，本案明確經濟糾紛需另案解決，不能作為占用房屋的合法理由。

裝修行為的合法性：非所有權人對房屋進行重大裝修需取得書面授權，裝修前應簽訂協議明確費用承擔、裝修物歸屬，否則可能承擔恢復原狀或賠償損失的責任。

物業公司的告知義務：業主應留存緊急聯系人信息，要求物業對房屋裝修、轉租等重大事項必須核實業主意見，避免他人冒用名義處理房屋事務。

（三）占用費的主張技巧

計算標準的舉證：主張占用費需提供同地段同類房屋租金參考（如中介報價、租賃合同），明確每日或每月金額。

起算時間的確定：一般從明確催告騰退的合理期限屆滿后起算，本案法院結合 2023 年 2 月催告事實和協商過程，酌情確定合理費用，體現公平原則。

本案判決明確了 "物權不受侵犯" 的基本原則，警示親屬間借房應堅守法律邊界，書面約定權利義務，發生糾紛時通過合法途徑解決，而非以占用房屋的方式激化矛盾。所有權人也應增強證據意識，及時維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）