文/地產金融視界

在房地產市場中，豪宅向來是話題的焦點，熱度從未衰減。而近期，北京泰禾中國院子的一則消息，讓這座曾被譽為“亞洲十大超級豪宅”的項目，成為輿論漩渦的中心。

7月7日，天津產權交易所網站曾掛出一條“名為北京泰禾中國院子資產推介”的項目詳情。根據北青社區傳媒副中心報道，該項目編號為2592，其中涉及51套房源，建筑面積在320平方米至1837平方米不等，多數房屋的面積在380平方米至450平方米，其中37套毛坯，14套精裝修。

圖片來源：北青社區傳媒副中心報道（侵刪）

更值得一提的是，北京泰禾中國院子也是泰禾集團董事長黃其森得意之作。但截至目前，該網站已撤下該項目的具體介紹，給此次資產處置增添了幾分神秘色彩。

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昔日輝煌：頂級豪宅的誕生

2002年，黃其森看中了通州區潞城鎮堡辛村所在的地塊，原因有二：一來這里是連接故宮的長安街東起點，連接權貴之地，是達官之道，還連接財富發源地的國貿CBD，是有財之道。二來是該項目枕大運河而居。“運河岸上的院子”案名也由此得來。

2003年2月8日，泰禾集團與土地出讓方簽訂了《土地出讓合同》，通過股權收購（持股約64%）成功獲取該地塊。該項目規劃總用地面積34.15萬平方米，其中建設用地面積22.4萬平方米，總建筑面積10.75萬平方米。項目共規劃獨立別墅208棟及大會所1棟。

值得注意的是，在黃其森拿下該地塊后十天，國土資源部下發國土資發[2003]45號《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，停止別墅類用地的土地供應。

彼時，在黃其森執掌下的泰禾集團，立志打造頂級高端住宅，這也為北京泰禾中國院子0.33的超低容積率打下了基礎。

公開資料顯示，2004年，“運河岸上的院子”一期首次在北京面世，開盤價定為6000元-7000元/平方米，一棟售價大約在500萬-800萬元。2009年8月20日，“運河岸上的院子”二期面世，單棟售價在1000萬~2000萬元左右，其中少數大院別墅售價達到2000-5000萬元，樓王產品則超過1億元。即便如此，二期開盤兩個月，便囊括北京500萬以上別墅的“雙冠王”，成交套數和成交金額均為第一。

2012年7月，“運河岸上的院子”高調推出獨一無二的“樓王別墅群”，每棟售價高達3億元，折合每平米均價20萬元，成為中國最貴別墅。

“寧可慢一點，也要穩一點；寧可少一點，也要精一點。”這是黃其森對院子產品的要求。

在這份高投入、精打磨之后，泰禾中國院子屢獲殊榮在各類評選中。2013年，“泰禾·中國院子”榮膺“亞洲十大超級豪宅”，是北京唯一入選該榜單的項目。2014年，又成功斬獲“中國10大超級豪宅排行榜”。自問世以來，多次獲得“亞洲十大超級豪宅”，六次入選“中國十大超級豪宅”。

如今，這51處“院子”為何突然被處置？

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資產處置風波：51套房源被推向市場

據澎湃新聞報道，此次處置51套北京泰禾中國院子房源的債權方為東方資產，其背后的債券糾葛要追溯到2012年。彼時，泰禾集團就已將63套北京泰禾中國院子及其配套物業抵押給東方資產，融資額度達12億元。

具體看，2018年9月26日，東方資產與北京泰禾簽署了《債務重組協議》。相關公告顯示，為滿足項目運營的資金需求，泰禾集團控股子公司北京泰禾房地產開發有限公司（以下簡稱“北京泰禾”）通過債權轉讓方式向東方資產融資，債權轉讓后北京泰禾對東方資產負有本金10億元的債務，期限不超過2年。

2020年6月24日，泰禾集團發布公告稱，為滿足經營需要，泰禾集團全資子公司福州中夏房地產開發有限公司（以下簡稱“福州中夏”）通過債權轉讓方式向東方資產上海分公司融資，債權轉讓后福州中夏對東方資產上海分公司負有本金51.6億元的債務。作為擔保方，泰禾集團為上述債務提供連帶責任保證擔保，期限不超過3年。

然而，兩次擔保過后，泰禾擔保的這兩家子公司并未如約履行責任。

據21世紀經濟報道信息，相關公告稱，2022年，前述泰禾相關公司被判償還東方資產上海分公司本金17.65億元，償還重組收益8.02億（2022年9月5日以后按照年利率16.5%），支付律師費損失30萬元。東方資產上海分公司有權就泰禾旗下相關子公司的抵押資產行使抵押權、資產優先受償權；黃其森、福州中夏等承擔連帶保證責任。泰禾相關公司承擔案件受理費、財產保全費。

如果上述51套房源被處置，又會給房地產市場帶來怎樣的影響呢？

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，一次性處置51套、總估值約60億元的北京頂級獨棟別墅，在當前市場中屬于“極稀缺+超高總價”的批量出貨。首先是總價門檻高、目標客群極窄，很難通過常規銷售去化；其次是資產已設定抵押，債權人（東方資產）主導，交易結構必須一次性“打包”或大額整售；另外，北京通州核心區0.33容積率獨棟存量為零，新增供地不可能再現，因此這批房源一旦成交，將直接刷新區域頂豪價格坐標，可能把通州豪宅天花板從“10萬+”拉高到“15萬+”元/㎡。

柏文喜進一步表示，從區域來看，這51套房源若最終折價成交，短期內會對周邊二手頂豪形成價格錨定，議價空間加大；同時一次性釋放51套高總價庫存，會抽走北京乃至全國高凈值買家注意力，對其他在售頂豪項目形成“擠壓效應”。

事實上，這并非泰禾中國院子房源首次面臨處置。2023年，曾有10套中國院子房源在阿里拍賣平臺進行法拍，彼時的債權方為華融。但最終113號樓驪宮流拍，評估價為2.5億，其余9套基本以評估價的7折成交。因此，華融未能足額收回債權。

在柏文喜看來，泰禾從“院子系”黑馬到債務危機，戰略層面踩了四個大坑：一是高杠桿復制：把“院子IP”在20余城高速復制，大量項目同時開工，導致建安、財務費用集中爆發。二是多元拿錯節奏：2016-2017年高位拿地王，隨后遭遇限價、限售，利潤被政策吞噬。三是非銀融資依賴：信托、資管計劃占比過高，平均成本10%以上，資金鏈脆弱。四是內部管理失序：黃其森2022年被帶走調查，管理層頻繁更迭，項目節點失控。

而泰禾與東方資產之間的債務糾紛也并非只涉及上述資產。

2024年1月3日，泰禾集團發布重大訴訟進展公告。公告顯示，公司收到北京金融法院的關于案號2023京74執861號案件執行通知書，上述案件涉及公司債券糾紛，該訴訟的原告人是大連銀行股份有限公司（以下簡稱“大連銀行”）。而通過企查查股權透視可以看到，大連銀行的大股東為東方資產。

案件事實及糾紛起因顯示，2016年5月，泰禾集團面向合格投資者公開發行公司債券“16泰禾03”，大連銀行于2016年10月購入460萬張該債券，現因未到期兌付，遂訴至法院。法院二審判決，駁回上訴，維持原判。泰禾集團給付大連銀行本金4.60億元及利息0.33億元（以本金4.60億元為基數，自2020年5月25日起計算至2021年5月24日止，按照年利率7.2%的標準計算），上述本金及利息合計約4.93億元。泰禾集團給付大連銀行逾期利息、違約金等，共計約4.96億元。

泰禾需要面臨的債務也并非只有上述幾十億。

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資債務壓頂，銷售艱難

黃其森如何還債？

自2019年起，泰禾集團的財務指標便亮起紅燈。根據財報，2019年該公司歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤（以下簡稱“扣非凈利潤”）約為-4.02億元，這是泰禾自2010年借殼上市以來首次出現扣非凈利潤為負的情況

隨后幾年，泰禾集團虧損金額持續攀升。2020年-2022年，該公司收入分別為36.145億元、49.11億元、88.03億元，但歸屬于上市公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）分別為-49.99億元、-40.13億元、-53.73億元，扣非凈利潤分別為-44.56億元、-43.24億元、-47.38億元。

與此同時，泰禾集團資產負債率也在不斷惡化。據東方財富統計數據顯示，2019年末，該公司資產負債率高達84.95%，此后更是一路走高，至2024年末已飆升至113.62%。

從債務規模來看，在泰禾集團退市前發布的2023年一季度報中可以看到，該集團截至2023年一季度末的總負債達到約2077.65億元，其中短期借款為49.77億元，一年內到期的非流動負債為632.76億元，而在手現金僅為15.4億元，遠不足以覆蓋短期債務。

截至2024年12月31日，泰禾集團已到期尚未還款的借款本金高達734.9億元。公司被查封、扣押、凍結或者被抵押、質押的資產賬面值合計為1071.79億元。

為了償債，泰禾也走上了“賣賣賣”的路。2019年9月，泰禾集團先后向世茂轉讓杭州蔣村項目、佛山泰禾院子項目、青云小鎮項目、漳州泰禾香山灣項目部分股權，后者分別以2.9億元、4.42億元、5.97億元、2.99億元的代價，相應獲取上述項目39%、31%、50%和30%的權益。

2020年6月23日，泰禾集團公告稱，公司全資子公司廣州增城區泰禾恒昇置業有限公司、廣州增城區泰禾置業有限公司與五礦國際信托有限公司于2020年6月22日簽署股權轉讓協議，各轉讓廣州增城項目公司增城荔濤房地產有限公司、增城荔豐房地產有限公司19%的股權，總計10.98億元。

2022年6月9日，泰禾集團發布公告，泰禾集團及其下屬子公司廈門泰禾房地產開發有限公司、福建泰維置業有限公司與興業國際信托有限公司簽署了《白塘灣項目股權轉讓協議》，將廈門泰禾持有的泰維置業60%股權進行轉讓，受讓方為興業信托（代表“興業信托?筑地TZ001（福建泰維）集合信托計劃”），交易對價為人民幣23.53億元，且各方同意以交易對價人民幣23.53億元償還泰禾下屬子公司對興業信托的部分債務。

就在近日，泰禾集團子公司上海紅御房地產開發有限公司，其名下位于上海市靜安區恒豐路232、238、242、248、252、258、262號，漢中路233、243、247號的資產，被上海金融法院在京東資產交易平臺進行拍賣。買受人上海舜晟建設集團有限公司在司法拍賣項目公開競價中，以最高應價勝出，拍賣成交價格6.597億元。

縱觀泰禾的發展史，柏文喜將黃其森在其中扮演的角色分為三個階段：一是2002年-2011年，以“中國院子”確立高端IP，帶領泰禾從福建走向全國，成功打造差異化標簽，這一階段他扮演“產品極客+品牌教父”，是溢價核心來源。二是2012年-2017年，用“院子系”IP作為融資信用放大器，不斷復制、高價拿地，成為“規模賭徒”，此階段其激進風格把泰禾推入TOP20，也埋下債務地雷。三是2018年至今，黃其森仍試圖以“賣項目、引戰投”自救，但內部治理失控、個人被調查，導致債權人信心崩塌，最終反成重組阻力。其個人角色從“靈魂人物”轉變為“債務談判的不確定因素”。

如今看來，從2017年銷售額突破千億的巔峰，到2023年成為首批退市的房企，泰禾集團在市場浪潮的沖擊下已今非昔比。這51套房源的最終處置結果如何，泰禾集團又將何去何從，都有待時間給出答案。

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