文/北京進深 嚴明會

在門頭溝，王志寬有一喜一愁。

喜的是，他憑借長安華曦府，當上了今年上半年北京回款效率最高的總經理。

憂的是，門頭溝一個別墅項目——西山源著，拖了他kpi的后腿。

作為電建地產華北區域總經理，王志寬也很機智，他把這個老盤更名為瀧悅·玖宸，重新包裝，趁著華曦府的這波熱度趕緊去化。

瀧悅，是電建地產的高端產品系。

7月25日，電建瀧悅·玖宸案名正式發布，視頻中宣稱“把院子還給北京”。

這不禁讓進深君想到，最愛搞院子文化的泰禾，最后把自己搞暴雷了。

電建地產這個別墅項目，并非第一次更名，從曾經的鴻瑞西峰，到西山源著，再到當下的瀧悅·玖宸，距離它拿地已經過去了七年。

可見，并非所有的“半山豪宅夢”都能照進現實。

雖然改頭換面，但瀧悅·玖宸擺脫不了項目位置和定位較為尷尬的事實。

在北京，有資金實力的買家，更偏愛離市區近點的大平層。眼下，門頭溝的東邊，石景山和海淀的大平層項目層出不窮。

要買別墅的買家，會選更遠，價格更低的項目。

例如，現在昌平六環外的某別墅，成交均價直接跌破2萬，降至1.96萬/平，套均743萬。

在更名前夕，今年4月，瀧悅·玖宸項目公司的高管發生了“地震”。

原經理兼法人的王志寬退出，將交接棒給到張然。

張然，是電建地產門頭溝分公司負責人，北京項目管理二部總經理。

一同退出的還有監事于東和張琴芳，以及董事靳素軍。同時，新進董事趙宇飛和孫潔。

緊接著6月底，又一位董事李金龍退出，谷紅補位。

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不僅更名，王志寬直接祭出殺手锏——降價。

它還不是普普通通降個幾千、幾萬，是近乎腰斬。

瀧悅·玖宸置業顧問介紹，“以前啟動價格是1500-1800萬元，也是建委備案價。”

“現在項目在售的為上下疊兩種產品，是準現房，上疊約350平方米，總價790-860萬元；下疊約400平方米，總價900-1500萬元?！?/p>

至于為何大降價，在這位置業顧問看來，“一是市場不好，定高了客戶也不會買單；另一個是項目要沖刺年底業績給公司交代?！?/p>

2022-2024這三年，華北區域銷售面積三連降，且在電建地產占比從19.8%降至10.44%。

再來看看項目配套。地鐵 S1號線石廠站距2公里，距戒臺寺公交車站也有5公里多，出門只有層巒疊嶂的山脈。

當地居民表示，“（該項目）交通太不方便了，開車湊合，打車都不一定有網約車往里走，樓出去，得走半天到公交站。前兩年大雨，隧道口泥石流。窗戶外都是山。”

此外，項目周邊的居民還比較忌諱，“附近有萬佛華僑城公墓。”

但在置業顧問看來，“公墓隔項目至少兩個山頭，我們項目在半山之上，還挺遠的。”

瀧悅·玖宸還要跟隔壁電建自家的兄弟盤——華萃西山血拼，后者離地鐵更近，產品方面有洋房也有疊拼。

但不能一棍子打死，瀧悅·玖宸也有自己的閃光點。

項目周圍環境無敵，四面環山，負氧離子濃度超高，推窗見西山森林公園 戒臺寺郊野公園

早在2018年2月，電建地產聯合隆泰實業以46.5億元底價，拿下門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊。

除了住宅，它還包括商業用地、多功能用地、基礎教育用地等。其中，就包括瀧悅·玖宸項目所在地塊。

拿地兩年多后的2022年11月，瀧悅·玖宸（備案名“鴻瑞溪悅府”）取得預售證，目前網簽僅為1套，已簽約面積398.94平米，成交均價36546.85元/平米。

不知道這位老業主，看到現在瀧悅·玖宸的價格，會不會哭暈在廁所里。

令人不解的是，該項目從取證至今為何有1套網簽記錄？

一名置業顧問向媒體透露，“之前開過（盤），現在是電建地產接過來，作為一個新盤重啟銷售；之前是賣過，但是（基本）都退了。”

此外，該項目土地使用權抵押予興業銀行北京知春路支行。

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對于瀧悅·玖宸為何大幅度降價，不得不提到項目的另外一個股東。

此前，項目置業顧問對媒體表示：“之前本來是想賣到1800萬-2000萬元，因為我們是與股東方（隆泰實業）合作，股東方覺得價格要賣到1800萬，認為這塊地非常稀缺、挺有情懷的，但是我們（電建地產）結合當前市場情況，首期就開最低的價格，這樣可以吸引到一批量的業主，二期預計會比一期貴，低開高走（策略）?！?/p>

項目公司龍赫置業（北京）有限公司成立于2018年，注冊資本2000萬元，由中國電建地產集團和隆泰實業（北京）分別持股63%和37%。

二股東隆泰實業也是電建地產的老朋友，兩家公司還曾在華萃西山牽過小手，共同持股項目公司——北京西元祥泰房地產（簡稱“西元祥泰”）。

2018年，隆泰實業將持有西元祥泰價值250萬的股權數額，出質予電建地產。

緊接著次年，隆泰實業就離奇退出了西元祥泰。

隆泰實業有何背景，能屢屢抱上這家央企地產商的大腿？

該公司由谷紅和李金龍，分別持股50.5%和49.5%，還曾在2011年，斥資3.88億元在長春拿地。

活久見的是，在長春，隆泰實業將業主告上法庭。

2015年6月10日，隆泰實業與賀某簽訂《【龍泰檀香苑】商品房首付款分期認購書》，約定賀某認購的商品房為龍泰檀香苑項目中的某房，建筑面積約為98.63平方米。

該商品房的首付款為225956元，賀某選擇分三期付清首付款。而后，他已支付首付款第一筆、第二筆首付款，未按認購書約定支付部分第三筆首付款，故開發商訴至法院

賀某認為案涉房屋存在質量問題，要求隆泰實業先進行維修。經檢測公司鑒定，案涉房屋客廳至花園的出入戶及采光組合塑料門窗和廚房采光塑料窗安裝不符合國家規范要求的“允許偏差”范圍，屬安裝質量問題。

法院認為，隆泰實業在賀某提出質量問題后，即應履行維修義務，即開發商沒有履行維修義務在先，賀某有權以拒絕支付剩余款項進行抗辯。

最終，一審法院駁回隆泰實業的訴訟請求，鑒定費10000元和案件受理費1920元均由開發商承擔。

隆泰實業不服結果，繼續狀告，二審法院則改判賀某于本判決生效后立即向隆泰實業支付首付尾款55,956元及違約金。

不止在長春，回到北京門頭溝，隆泰實業因為漏水，被購房者告上法庭。

劉某和隆泰實業簽訂《北京市定向安置房購房協議》，購買位于北京市門頭溝區永定鎮苛羅坨村土地一級開發房屋征收項目定向安置房“西峰家園”地塊三居室1套，合計面積111.3平方米。

2017年春節左右，劉某房屋室內衛生間地下暗埋上水管出現漏水，漏到樓下鄰居家。

法院認為，劉某家損失是因為衛生間內上水主管道漏水造成，屬房屋質量問題。作為房屋的銷售方，隆泰公司應承擔連帶責任。

在門頭溝，隆泰實業的糟心事可不止一樁。

2022年4月3日9時，北京市門頭溝區文化市場綜合執法大隊執法人員，對位于北京市門頭溝區永定鎮龐潭古道（苛羅陀--戒臺寺段）進行執法檢查。

現場檢查發現，隆泰實業在龐潭古道（苛羅陀 --戒臺寺段）靠近石佛村處施工,將古道拆除約六十米,現場負責人員無法提供任何文物遷移、拆除相關審批手續。

2023年8月，北京市門頭溝區文化和旅游局處罰隆泰實業10萬元。