青島辦公樓市場信心亟待提振；首店經濟拉動城市消費

2025年7月24日，青島——2025年1-5月，青島工業增加值同比增長8.1%，重點領域投資穩步推進，外貿進出口保持增長，全市經濟頂住壓力平穩運行。“上半年，險資企業和律所的升級及新設需求推動了青島甲級辦公樓市場有效去化，但整體市場信心仍在一定程度上受到了經濟波動的影響。青島正以‘10+1’創新型產業體系為重點，圍繞‘4+4+2’現代海洋產業體系持續發力，打造經濟發展新的增長極，這將為辦公樓市場的筑底企穩提供有力支撐。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。零售地產方面，依托品牌首店、新品首發等方式，實體商業正在積極尋求創新與突破。

辦公樓市場

不確定性擾動市場參與者信心，業主議價能力持續走弱。整體經濟的波動性超出預期，使微觀市場主體的信心受阻，對短期經濟復蘇的形勢持高度謹慎態度，企業的投資和支出行為更趨保守。2025年上半年，青島辦公樓市場整體凈吸納量維持在低位徘徊，約為1.1萬平方米。從需求的行業特征來看，上半年甲級辦公樓市場的主要成交來自金融、專業服務和物流行業，錄得頭部險資企業和律所的大面積搬遷及新租需求，以及多個物流企業的小面積升級需求。

非核心商務區再添兩個新項目。上半年，青島辦公樓市場迎來約12.6萬平方米的新增供應。位于市北區的科技創新園包括辦公樓、公寓、酒店等多種業態，經過前期籌備與蓄客后于上半年交付；位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心在去年已交付使用了A、B棟，在今年上半年C、D棟也陸續投入使用。新增供應放量疊加需求疲軟，截至二季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升3.3個百分點至36.1%。

有效需求不足成為影響租金表現的主要因素。增量需求持續低迷，租戶在續租傾向、決策周期、成本預算上愈發謹慎，迫使業主方在當前的市場環境下做出更多讓步。截至二季度，整體市場平均有效租金為66元/平方米/月，環比下降1.7%，同比下降8.0%。甲級市場平均有效租金錄得97元/平方米/月，環比下降2.1%，同比下降8.3%。

低價趨勢延續，市場信心亟待提振。市場租金在今年內預計將進一步探底，以期修復目前低成交量的困境。市場在年底前仍將迎來約15萬平方米的新增供應，供需壓力將推升整體市場空置率持續攀升。“租金的動態調整有望激發市場需求，隨著經濟復蘇基礎進一步夯實，將為辦公樓市場提供有利的修復動能。”仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示。

零售地產市場

首店經濟為零售地產市場注入新動能。通過品牌首店帶來創新的消費觸點及場景正在成為零售商業項目打破無序競爭、營造消費熱點的有力手段。上半年，青島零售地產市場有近50個品牌在青島開出區域首店，主要涵蓋時尚及餐飲業態。時尚類包括山下有松、Hourglass在萬象城的山東首店，戶外運動類有攀山鼠在海信廣場的山東首店，茶飲類有cococean的青島首店以及Tea’s Stone的山東首店等。

新開店鋪中，餐飲業態的比重由2024年的46.1%上升至58.0%，其中快餐首次超越正餐成為餐飲業態中主要的新增需求品類。時尚業態的比重則下降至13.8%。潮玩家居等生活方式類業態雖然面積占比僅為10.5%，但不乏活躍的小趨勢小品類，例如卡游于上半年在青島市場開出三家新店，泡泡瑪特在城陽萬象匯開出青島第七家門店。

上半年，青島零售地產市場無新增供應。整體商業環境仍面臨較大挑戰，給多數新項目的前期招商帶來阻力，延期交付、投資商及運營商易主的情況也時有發生。截至二季度，全市優質零售地產市場存量維持在586萬平方米。整體市場空置率環比基本保持不變，僅同比下降0.2個百分點至7.9%。

整體市場租金相對穩定，但項目分化日趨明顯。截至2025年二季度，全市優質零售物業首層平均租金為187元/平方米/月，環比及同比分別下降0.1%及2.0%，整體降幅收窄。但項目間的租賃策略、租金定價等差異較大，部分客流穩定的項目更趨向于優化業態組合、提升購物體驗與品牌級次，而并非一味地作出租金讓步。

供應增量放緩為市場筑底企穩帶來積極因素。預計2025年青島零售地產市場僅有9.5萬平方米的新增供應，且主要位于郊區市場。在供應有限的情況下，核心商圈供需關系有望緩和，整體租金水平將在優質項目的帶動下筑底企穩。