美國房地產經紀人協會（NAR）最新預測令人心頭發涼：2025年房屋銷量將創下三十年新低。

冰冷的數字背后，是一個被高利率死死扼住咽喉的市場——買家買不起，賣家不愿賣，整個交易鏈條陷入前所未有的僵局。

01.點將至，三十年未遇之冷

美國房地產經紀人協會（NAR）剛剛下調了2025年房市預測，最刺眼的數據直指交易量。

原本預期能比2024年略有增長的現房銷售，最新預測卻調轉為年降1.5%，全年交易量預計僅勉強達到400萬套。

這一數字一旦成真，將成為自1995年（380萬套）以來最慘淡的一年。更嚴峻的是，2023年和2024年的銷量已經徘徊在1995年以來的最低谷。

三十年未遇的寒冷，正籠罩著美國房地產市場。

02.高利率：懸在市場頭頂的達摩克利斯之劍

銷量跌至冰點的核心原因直指一個關鍵詞：房貸利率。

Realtor年中更新的預測顯示，2025年30年期固定抵押貸款利率的預期被大幅調高。原本預計全年平均6.3%，年底降至6.2%的"美好愿望"破滅。

最新預測殘酷得多：2025年全年平均利率將高達6.7%，直到年底也僅能小幅回落至6.4%左右。

高企的利率像一道沉重閘門，死死壓住了購房者的購買力。

房地美（FreddieMac）最新數據顯示，截至7月17日的一周，30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.75%。自今年初以來，這一利率就未曾低于6.6%。

Realtor首席經濟學家丹妮爾·黑爾（DanielleHale）一針見血地指出："即使市場上待售房屋增多，買家的反應與過去類似供應變化時期相比，依然異常冷淡。"

03.矛盾格局：庫存漲了，買家卻消失了？

市場呈現出一種令人費解的"分裂感"。

一方面，庫存確實在顯著增加，尤其是南部和西部地區。經歷了多年的供應緊張后，今年5月全美活躍房源數量自2019年底以來首次突破100萬套。

但另一方面，期待中的"庫存增加帶動銷售回暖"并未出現。

黑爾分析道："在南部和西部等地區，庫存增長更為顯著，但負擔能力的限制持續壓制著需求。與此同時，東北部和中西部市場供應仍然偏緊，買家活動相對穩定。"

高利率疊加歷史高位的房價，將大批潛在買家牢牢地擋在市場之外。

04.賣家硬扛：寧可下架，絕不降價

面對買家的觀望和猶豫，賣家們的態度同樣強硬。

Realtor觀察到，許多賣家現在的選擇是：寧可下架，也不降價！

數據顯示，今年5月，全美主動撤銷掛牌（delistings）的房源數量同比激增47%。這清晰表明，越來越多的賣家選擇"持房觀望"，靜待市場轉機，而非在當下與買家艱難議價。

買賣雙方的這種"僵持"，導致了一個看似矛盾的結果：銷量跌入冰點，房價卻仍在微漲。

Realtor預計，2025年全美房價仍將上漲2.5%（雖然低于年初預測的3.7%）。"買不起也賣不掉"的困境下，房價的"粘性"超乎想象。

05.連鎖崩塌：開工銳減，首購年齡創紀錄

房市凍結的寒意，正在向更深處蔓延。

新屋開工量預期被大幅下調。經歷了一個疲軟的春季后，Realtor經濟學家現在預計，2025年單戶住宅開工量將同比下降3.7%，至僅98萬套。

這與年初預測的年增13.8%形成巨大落差。

新屋供應長期不足的惡果，直接體現在首次購房者身上。

如今，美國首次購房者的典型年齡已飆升至創紀錄的38歲。越來越多的年輕人被迫延長租房時間，或與家人同住。

這種趨勢預計將持續。Realtor預測，2025年美國的住房自有率將進一步下降至65.2%，低于2024年的65.6%和2023年的65.9%。

唯一的好消息留給了租房者：預計2025年租金增長仍將疲軟，租金中位數預計下降0.1%，2024年下降了0.2%。

當38歲才買首套房成為一代人的無奈常態，當"有房可賣"與"有房可買"成為一道無解題，美國房地產市場凍結的冰面下，涌動著無數被壓抑的安居渴望。

我是Andy，一個關注海外置業與移民10年的老博主！