北京進深 徐迪順義新城東風商場項目西側096地塊項目方案反饋意見出來了。

7月22日方案公示期結束，7月25日公示反饋意見，速度還是很快的。

共11條采信意見，其中：

有7條提到該項目布局影響北面龍湖御湖境二期部分房源的采光。

主要是096地塊北側的3#、4#樓，受影響樓棟是龍湖御湖境二期南排的17號樓和21號樓。

3#、4#樓規劃高度52.8米，共16層，接近北部已有小區樓層數的兩倍。

業主認為，北面樓高1.2倍的距離不符合國家要求，嚴重侵害了龍湖御湖境二期17棟和21棟業主的日照采光權益。

要求降低3#、4#樓的高度，或者把這兩棟樓再往南移動，增加與龍湖項目的南北樓間距。

建設單位表示，設計方案符合國家及地方相關日照標準。

原因是：3#樓及4#樓根據相關規定，長高比小于１，為塔式建筑。

相鄰塔式建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應按各塔式居住建筑的長度和間距之和計算，根據不同的長高比采用不同的建筑間距系數。

3#樓與4#樓的長度和間距之和與高度比值在1.0～2.0之間，建筑間距系數按照1.2倍執行，滿足通則設計要求。

規劃高度52.8米。棟樓，影響17號樓和21號樓請樓高1.2倍的距離無法保證龍湖御湖近17號樓和21號樓的采光。

另有3條集中反映096地塊的擴容空間問題。

一是針對挑空空間，“公示項目挑空空間很多（不同戶型有3-5個挑空空間），是否符合要求？挑空空間是否能封閉？”

按照《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理》，第二點，套內建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

建設單位解釋稱，本項目挑空區域為室外裝飾架構圍合空間，旨在完善樓棟外立面完整性，保證立面效果與周邊現狀建筑更為契合，僅為美觀裝飾使用，與上述文件提到的室內挑空設置不同。

同時明確，挑空區域將嚴格按照規劃許可進行建設，不可封閉。

二是針對得房率過高的問題。

“陽臺進深1.8，挑空進深1.8，贈送多個挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當前順義城區還在售的新盤如芳華里，菩提潤府等的銷售壓力。

而且整個北京其他他區，目前還維持在90%，請規劃委深入了解一下整個北京的趨勢，結合順義當地房地產現狀，合理規劃審批。”

建設單位明確，本項目陽臺設置滿足相關文件規定：

每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米……花池設計旨在營造生態、綠色、立體的景觀體驗，提升居住品質。

陽臺、挑空及花池將嚴格按照規劃許可進行建設，不可封閉。

針對公眾反饋意見提到的規劃審批問題，北京規自委順義分局表示：

將嚴格按照規劃審批文件要求進行方案審核；

同時鼓勵建設單位按照《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理》文件要求增加規劃設計方案“好房子”元素設計，促進區域房地產市場的健康發展。

第三條意見則更為詳細，分了abcde五個小點。

對于花池，提出了“氣候條件限制，實用性較低”，建議避免不必要的設計。

對于設備平臺，則拿出了“數量過多可能影響建筑美觀和使用功能”。

如果非要保留，要求開發商嚴格按照“不能封閉”的原則執行，同時要求相關部門明確監管措施。

同樣的，開敞陽臺要求開發商承諾不封閉，且寫進購房合同，交房后不得改變用途。

這條意見更狠的一點是，直接在戶型設計上提出了質疑。

“如果陽臺和設備平臺不能封閉，可能導致臥室和客廳的進深不足（如床無法正常擺放），嚴重影響居住舒適度。”

建議開發商重新設計戶型，優化空間布局，確保臥室和客廳的進深滿足基本居住需求。

同時，若存在封閉陽臺或設備平臺的可能性，應在設計階段明確禁止，并在購房合同中予以注明，避免后期爭議。

有關各類陽臺的反饋意見，在好房子新規出臺后屢見不鮮。

建設單位按照常規表示，相關設置滿足規范設計要求，“無多余設計”，并承諾這三項均嚴格按規劃許可進行建設，不可封閉。

戶型設計也確認滿足住宅設計規范中的進深尺度需求，空間設計合理，確保臥室和客廳的進深滿足基本居住需求。

綜上，花池、陽臺及設備平臺都將嚴格按照規劃許可進行建設。

但同時也提到一點：

按照《北京市城鄉規劃條例》第51條要求：“經依法審定的建設工程規劃許可證附圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉規劃主管部門應當聽取利害關系人的意見”。

另外還有一條公眾反饋意見是針對項目自身樓間距和部分功能場地問題的。

15、16#樓，3#、4#樓兩處樓間距過小，形成一線天空間，空間形態過差。應擴大樓間距，避免消極空間的存在。

1#樓、14~17#樓，非機動車停車場地緊貼樓體，影響住戶隱私，后續這些場地沒法使用。

13#樓南側回車場有樹，無法使用。

建設單位回復確認，上述提到的建筑間距滿足相關規范標準，同時在方案設計階段已充分考慮整體空間布局，結合外立面設計優化用地內建筑之間的空間滲透，不存在消極空間。

非機動車場臨近單元門入口，是為了方便使用。后續將在停車區地面設置提示標識，引導非機動車快速停放，減少人員徘徊對首層住戶的影響，同時銷售階段將在合同端進行不利因素提示，告知買受人非機動車停車區域對于首層住戶可能存在影響。

13#樓南側回車場彩色總圖上體現為樹冠投影，實際規劃設計方案中此處消防回車場未設置綠化樹木。

01、戶型設計

順義首現花池；得房率突破100%

按照方案，096地塊建設用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。

龍湖集團旗下的代建品牌龍智造為096住宅地塊提供代建代銷服務。

這個板塊是龍湖的主場，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價4.4萬/平米，堪稱順義主城區的標桿產品。

096地塊加碼了“好房子”全套配置，陽臺、架空層、風雨連廊、鄰里中心一應俱全。

僅在陽臺一項上，就做到了多種形式。

1、北邊是設備平臺，面積全贈送；

南向陽臺有三種：

2、順義首次出現的花池，面積全贈送；

3、花池內嵌的陽臺報規是開敞陽臺，送一半面積。

4、另外兩段報規是挑空平臺，面積全贈送。

盡管反饋意見回復上述4種臺子都不可封閉，但從平面圖來看，南北陽臺都在結構內。

基本上除了花池以外都能納入室內擴展空間，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

順義帶露臺的項目多了，花池顯得沒那么稀缺，但同時做到內嵌陽臺+花池的項目還是獨一份。

而且096地塊有小戶型，房源數量還不少。

它并非純改善的別墅豪宅項目，而是一個主打剛改的小區，140㎡以下房源占比約80%。

洋房預計為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產品。

看預計大部分戶型的建面使用率都將超過100%。

02、園區設計

圍合式風雨連廊；東西樓間距過密

1、小區在西、北兩面各設有一處人行出入口：

西側弧形景觀大門退線近十米，紅線內有大面積前庭空間，做了門頭迎賓水景。

圍合式風雨連廊是整個中軸景觀的主線，自大門圍繞下沉庭院而建。

東西兩側各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯11#樓的兩個入口大堂。

這一圈的觀景動線，不強勢也不間斷，可供發揮的創意空間豐富，歸家體驗感也是做足了。

2、除4#樓外，并排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：

南有中央景軸，北邊是另一處小區主入口+下沉庭院；西側是室外活動場地，東側是一片大喬聚集的活氧區域。

四周無樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。

3、為了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過近。

最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風井設備，無法穿行。

相當于這兩棟樓是一整排連貫的建筑，總長將近140米。

03、地塊回溯

西地塊易主；兩塊宅地單獨開發

順義新城東風商場地塊于今年2月26日成交，由順義當地區屬國企北京順義新城發展和北京天竺房地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

地塊位于東北六環外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規劃，包括地鐵線路和商業規劃，采用了TOD模式商業體的發展模式。

項目包含三幅子地塊：

兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地塊用地規模3.6萬㎡，地上建筑規模6.47萬㎡；

2、093地塊用地規模3.62萬㎡，地上建筑規模6.52萬㎡；

3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建筑規模4087.5㎡，規劃為一所12班的幼兒園。

拿地1個月左右，3月19日，項目開發主體北京興竺房地產開發有限公司成立。

當時的注冊資本是13億元，順義新城發展占股99%，北京天竺房地產僅有1%的份額。

5月底，項目公司注冊資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時，大股東正式進駐。

6月12日，項目公司的投資人完成工商變更：

北京宏琨城市開發建設有限公司出資9.1億元，持股70%；

順義新城發展出資3.861億元，持股29.7%；

北京天竺房地產的持股比例則被稀釋至0.3%。

公司的法定代表人、董事長、經理，也由張云鵬變更為張沖，后者現任北京宏琨董事長。

北京宏琨成立于5月8日，注冊資本5000萬元。股東為淮安浦申企業管理咨詢合伙企業（有限合伙）、上海駿瞻企業管理有限公司，股權比例未披露。

這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。

其中，淮安浦申是這個月初在江蘇省淮安市清江浦區完成工商注冊的新公司，由大券商申萬宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區國資和兩家民企各自持有。

上海駿瞻成立時間也只有1年多，注冊資本1000萬，法人是張沖。這家公司的法人股東乍一看遍布全國各地，煙臺、西安、長沙、南京等等，共有9家，但實際上都是遠東宏信（00336.HK）的全資附屬。

遠東宏信是一家橫跨金融和產業的綜合集團，主要股東包括中國中化、德弘資本、瑞銀集團等。

一個小細節，096地塊項目公司注冊資本13億元，剛好是拿地成本的一半。

綜合來看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開發。093地塊和住宅項目南側的商業地塊目前還沒有更多進展。