跌價的風，還是吹到了深圳老錢豪宅區。

近一個月，福田香蜜湖成交了多套房源：

· 6月底，香蜜湖水榭花都一套約202㎡的房源，成交價3300萬；而2024年6月，同戶型成交價4460萬。

一年時間，跌價超1100萬。

▲今年成交價3300萬，去年可達 4460萬 | 圖源： 小鹿找房、 行舟深房

· 也是6月底，中旅國際公館二期約145㎡的戶型，成交價約2030萬；而2023年6月，同戶型成交價約2470萬。

兩年時間，跌價400+萬。

香蜜湖是罕見的市區建筑密度低、綠化多、景觀好、學區好的片區，也是很多買房人的夢中情區，二手房成交均價一度在18萬/㎡，新房則引發千人搶房。

▲香蜜湖片區實拍

甚至有人說，這里沒有摩的，電雞也少，是真正的豪宅區。

▲圖源：綠森林

▲在香蜜湖一小區門口等候的出租車

目前，片區二手房均價已回落至約12萬/㎡。

那么，片區接下來入市的新盤，還會吸引瘋狂打新的浪潮嗎？

中簽率僅2.6%！

香蜜湖旁邊，都那么香嗎？

回顧來看，除了深業中城之外，香蜜湖十幾年來一個新增商品住宅都沒有。而深業中城當時入市，也創下了最低中簽率僅約7%的記錄。

不過，今年片區及周邊將迎來供應小爆發。

就在7月，在香蜜湖街道一路之隔的安居景賢閣人才房啟動配售，供應96套房卻獲得了3675戶家庭申購。

平均38戶搶一套、中簽率僅2.6%！

接下來，片區有商品房/保障房等共4個項目（含周邊）蓄勢待發，另有1個住宅舊改在前期階段。

▲片區及周邊項目

在具體介紹項目之前，我們要先理清一個概念：

香蜜湖到底包括哪些地方？

傳統香蜜湖片區，僅香蜜湖+香蜜公園周邊；

而香蜜湖街道，則包含了一部分的香梅北、安托山、僑香、農林等片區。

所以，仔細看下來：

只有香蜜湖度假村家屬樓舊改，是在傳統香蜜湖范疇內；安托山16-02地塊、南天電力舊改在香蜜湖街道內。

香蜜四季家園、香蜜二村棚改、安居景賢閣，嚴格來說都不屬于香蜜湖。

▲香蜜湖范疇

不過，因為香蜜湖的供應實在太少，市場依然會將這些一路之隔的項目歸屬于香蜜湖片區。

而從香蜜湖新金融中心的連片規劃來看，地理位置上的一點差異確實不算大事。

新香蜜湖的規劃范圍達到約4.9平方公里，打造為世界級城市主客廳，擬建設包含深圳國際交流中心、深圳金融文化中心等重大設施。

此前，就片區就因擬建設4棟超過250米的超高層建筑，包含1棟高度不超過500米的摩天大樓，召開過聽證會。

或許正是因為新規劃加持，經歷過這一輪跌價候，不少小區的房價依然高于2019年。

比如：

片區標桿水榭花都，約199㎡戶型，2025年4月成交價約3565萬；而在2019年3月時，同戶型成交總價約2780萬。

漲漲跌跌5年，還是有700+萬的溢價。

你覺得沖著香蜜湖的規劃，值得打新嗎？

5大項目實探，最快8月入市！

香蜜四季家園：

出地面約20+層

首發戶型約105-280㎡

這是離入市最近的項目，網傳8月初將開展廳和樣板間。@深圳買房計劃 實探發現，目前項目已出地面數十層。

裙樓的外觀也已經初顯雛形，造型比較特別，有點像金色絲帶，還有一塊巨大的LED屏幕，看起來頗為豪橫。

▲項目實拍 | @深圳買房計劃 攝于7月23日（下同）

整體來看，項目分為兩個地塊規劃。

小面積地塊規劃為一棟酒店+商務公寓約40層。根據項目官方消息，酒店將引入深圳首家全球奢華酒店品牌。

但具體是哪家，可能還不確定，先是官宣了洲際金普頓酒店，后又刪除這一說法。

▲曾官宣內容（目前已刪改）

大的地塊即香蜜四季家園。

占地約4.1萬㎡、總建面約46.7萬㎡，容積率約7，將規劃為涵蓋住宅、商業、公寓等業態的綜合體。

共有8個單元是住宅（約41-46層）、1個單元是保障性住房+1單元公寓（40層），以及一所幼兒園。

其中，靠香梅路的3個單元是回遷房，右邊3棟樓、5個單元則是商品住宅，“高端公寓”樓棟則是公寓+保障房。

項目設置為4梯7戶、4梯8戶，梯戶比不算很好。

戶型方面，目前還沒有具體的戶型圖流出，但面積段已經曝光：

約105㎡做3房；

約125-145㎡做4房；

約190-220㎡做5房；

約280㎡做6房。

根據官方宣傳，首批將推售約105-280㎡的3-6房。

雖說香蜜四季家園不在香蜜湖街道內，但位置非常好。

周邊有地鐵1號線香蜜湖站、9號線香梅站，2公里范圍內還有高爾夫球場（未來或改建公園）、福田高鐵站、市民中心、深圳兒童醫院、COCO Park等等，南向高層戶型或可以看到高爾夫景觀。

▲項目南側是大片高爾夫球場 | 圖源：貝殼找房

而和香蜜湖片區的標桿樓盤相比，片區可能學區稍顯平庸，是福田荔園外國語小學、黃埔學校（初中部）等。

香蜜二村棚改：

基坑中

規劃回遷房、人才房和保障房

這一項目就在香蜜四季家園家園旁，周邊配套基本大同小異。

目前，香蜜二村棚改正處于基坑階段。

項目占地約2.77萬㎡，總體量約24萬㎡，容積率約5.5，規劃住宅約12.77萬㎡，含回遷房、人才房和保障房，另建一所幼兒園。

香蜜二村早在2018年立項，后于2021年發布專規，2022年福田啟動行政征收時，項目依然有住戶堅持未搬離。如今終于開始建設，估計未來進程會快很多。

香蜜湖度假村家屬樓舊改：

前期階段

家屬樓項目就在香蜜四季家園、香蜜二村棚改項目對面，屬于傳統香蜜湖范圍內。

但項目的進度還早得很。

在今年6月，福田住建局還發布了項目有效期延期公示，將更新單元計劃有效期至2026年8月3日。

我們實探發現，目前小區居民生活幾乎沒有變化。

這一小區建成于1986年，已經有將近40年的歷史，小區明顯老舊，目前很多房源已經用于出租、群租等，內部設施老化也比較嚴重。

在2022年6月，項目被納入城市更新范圍內，小區內也早已貼出舊改簽約的號召橫幅，但項目距離重建，還有很長的路要走。

南天電力舊改項目：

僅100+套房，都是大戶型？

這個項目細分來看，位于安托山片區，在福田婦兒醫院南側。

項目前身是南天電力有限公司的一部分，早在2019年就已經動工，后面經歷數年停工又再啟動，目前還是基坑狀態。

項目總量來約21萬㎡，涵蓋住宅、商務公寓、商業、辦公等業態，規劃容積率7.98。

其中，住宅約4.2萬㎡，含保障房約7600㎡，可售住宅或僅約100+套。

目前，網傳項目將建1棟約300㎡的純住宅大平層、1棟約180㎡的住宅+保障房，以及1棟公寓。

項目周邊環境清幽，1公里內有園博園、安托山、印力中心等，又在深圳高級中學南校區、紅嶺實驗小學雙名校學區內，估計也會很受歡迎。

安托山16-02地塊：

未見動工

供應2房、3房的售保房

項目位于安托山，在北環大道南側、聽泉居北側。

目前，項目隔壁的16-03地塊項目已經出地面幾十層，但16-02項目卻大門緊閉、不見動靜，此前有消息稱項目今年將動工。

▲16-02地塊項目大門緊閉，隔壁項目已出地面數十層

安托山16-02地塊是2023年官宣、深圳首批集中開工的配售型保障房之一，周邊是萬科瑧山府、海德園等。

這一項目的用地面積非常小，約1900㎡，容積率4.2，僅帶來約100套房源，含2房、3房戶型。

▲網傳項目效果圖

北面隔著北環大道是梅林水庫，預計戶型北向能看到水庫景觀。

周邊一公里范圍還有香蜜公園、深圳兒童公園、安托山等，周邊城市面貌嶄新、居住氣息濃厚。

而且，這也是房價10萬+片區，目前，萬科瑧山府的大平層戶型成交單價仍高達17萬/㎡。

哪怕是旁邊一開始作為經濟適用房的僑香村，目前成交價也在10萬/㎡以上。

▲周邊標桿小區萬科瑧山府房價仍高達17萬/㎡ | 圖源：中原找房

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