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在戀愛關系中，一方出資以另一方名義購房的情況并不少見，一旦感情破裂，房產歸屬往往成為爭議焦點。北京一起案件中，男子在婚姻存續期間與女友戀愛，出資以女友名義購買兩套房屋，分手后訴請確認房屋歸自己所有，法院結合雙方關系性質及法律規定，最終駁回了其訴訟請求。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周強

被告：吳婷

案外人：趙敏（周強前妻，2008 年離婚）

（二）事件經過

周強與趙敏 1977 年結婚，2008 年離婚。1994 年，周強與吳婷建立戀愛關系，2014 年分手。期間，1999 年 11 月，吳婷與甲公司簽訂《房產認購書》，購買海淀區三號房屋、四號房屋，總價款分別為 157869 美元和 151855 美元。雙方先約定一次性付款，后變更為按揭付款。2000 年 10 月，吳婷與銀行簽訂借款合同，貸款 120 萬元用于購房。

周強主張，兩套房屋的首付款、貸款、契稅及裝修款等均由其一人支付，因單位購房指標問題借用吳婷名義購買，雙方共同居住至分手，故訴請確認房屋歸其所有。吳婷辯稱，房屋由其自行購買出資，周強的主張缺乏依據。

經查，2021 年周強曾以借名買房為由起訴吳婷，法院判決駁回其請求，二審維持原判。生效判決認定周強存在出資事實，吳婷在錄像中認可周強交納購房款。2021 年，趙敏以贈與合同為由起訴周強、吳婷，主張周強贈與房屋無效，法院以證據不足駁回，二審維持原判。

關于出資情況，周強稱首付款 80 萬元來自向乙公司項目處借款，由助理馬某經辦，后已歸還；還貸由其將現金交司機王某存入吳婷還貸賬戶，王某出庭作證。吳婷否認上述事實，主張首付款和還貸均來自個人積蓄，王某存款系受其委托，錢款來源為自己收入。兩套房屋現登記在吳婷名下，由其居住使用。

（三）爭議焦點

周強與吳婷之間是否構成法律上的同居關系？

周強以戀愛期間出資為由主張房屋所有權是否成立？

本案是否構成重復起訴，周強的請求是否超過訴訟時效？

二、案件分析

（一）雙方關系性質的認定

法院對關系合法性的審查：

關系的法律屬性：周強與吳婷 1994 年建立戀愛關系并共同生活，而周強與趙敏的婚姻持續至 2008 年，在此期間周強處于婚姻存續狀態。根據《婚姻法》及《民法典》規定，有配偶者與他人同居不受法律保護，不構成法律認可的同居關系。

同居關系的構成要件：法律上的同居關系要求雙方均無配偶且自愿穩定共同生活，周強在婚姻存續期間與吳婷的關系不符合該要件，故不能適用同居關系析產的相關規定。

行為性質的影響：周強在未與前妻離婚的情況下與吳婷建立戀愛關系，其行為本身違反法律禁止性規定，由此產生的財產糾紛，法院在處理時需考量行為的合法性基礎。

（二）房屋所有權的歸屬判斷

法院對產權歸屬的審查：

物權登記的效力：根據物權公示原則，兩套房屋登記在吳婷名下，依法應推定吳婷為所有權人。周強主張實際所有權，需提供充分證據推翻登記效力。

出資行為的性質：生效判決已認定周強存在出資事實，但出資行為并不必然導致物權變動。周強未能證明雙方存在借名買房的書面約定，其主張借名買房缺乏關鍵證據支持。

款項性質的認定：周強的出資可視為戀愛期間的自愿支出，在無明確約定的情況下，難以認定為購房款的實際支付從而取得房屋所有權。前妻趙敏曾主張贈與無效被駁回，進一步說明周強未取得房屋權利。

（三）程序問題的審查

法院對程序合法性的審查：

重復起訴的認定：吳婷主張本案構成重復起訴，但前案基礎法律關系為借名買房，本案周強以同居關系析產為由起訴，訴訟理由不同，不構成重復起訴，法院對此抗辯不予采納。

訴訟時效的考量：雙方 2014 年分手，周強知道或應當知道權利受損，但其 2021 年才首次起訴，已超過訴訟時效。但法院主要基于實體理由駁回請求，未單獨適用時效規定。

證據效力的認定：周強提供的證人證言（司機、助理）因證人與周強存在利害關系，證明力較弱；銀行流水僅能證明取款和存款事實，無法直接關聯到購房出資的專屬性質。

三、裁判結果

法院判決：

駁回原告周強的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）戀愛期間購房的風險防范

產權登記的明確約定：戀愛期間共同購房或一方出資購房的，應簽訂書面協議明確產權歸屬、出資比例及分割方式，避免僅以口頭約定行事。登記在一方名下時，需注明出資情況及權利歸屬。

出資證據的完整留存：保留首付款支付憑證、還貸記錄、裝修費用票據等，注明款項用途。通過銀行轉賬時備注 “購房款”“還貸” 等字樣，避免現金交易導致舉證困難。

借名買房的合規操作：確需借名買房的，應簽訂正式借名協議，明確房屋實際所有權歸屬、過戶條件及違約責任，并進行公證，同時保留實際占有使用房屋的證據（如物業費、水電費繳納記錄）。

（二）婚姻存續期間的財產處分

夫妻忠誠義務的遵守：婚姻存續期間應遵守法律規定，禁止與他人同居。違反忠誠義務產生的財產糾紛，法院在處理時可能對過錯方的主張不予支持。

夫妻共同財產的保護：婚姻期間處分大額財產需謹慎，擅自將夫妻共同財產用于戀愛支出的，配偶有權主張權利。本案中周強前妻雖未成功主張贈與無效，但仍可就出資部分主張損害賠償。

離婚時的財產清算：離婚時應對婚姻期間的財產進行全面清算，明確債權債務，避免離婚后因婚前財產糾紛再起爭議。

（三）物權登記與實際出資的沖突處理

物權登記的優先效力：不動產物權以登記為準，實際出資不能直接對抗登記效力。出資方若要主張權利，需證明存在借名約定、代持協議等足以推翻登記的證據。

債權與物權的區分：實際出資方雖不能直接取得物權，但可依據出資事實主張債權，要求登記方返還出資款及合理利息，這一權利不受物權登記的影響。

訴訟策略的選擇：在無法主張物權的情況下，可轉變訴訟思路，以民間借貸或不當得利為由要求返還出資，降低舉證難度，提高勝訴可能性。

（四）重復起訴與訴訟時效的規避

訴訟請求的明確性：首次起訴時應明確基礎法律關系，避免因訴訟理由不當導致敗訴。變更訴訟理由時需確保與前案不構成重復起訴，必要時咨詢專業律師制定訴訟策略。

訴訟時效的及時行使：權利受損后應在 3 年內提起訴訟，超過時效將喪失勝訴權。存在中斷、中止事由的，需保留相關證據（如催款記錄、對方承諾等）。

證據的補強收集：對關鍵證據（如書面協議、錄音錄像）應在訴訟前充分收集，確保證據鏈完整。證人證言需配合書證、物證等其他證據使用，增強證明力。

本案判決再次明確了物權登記的公示效力和法律對有配偶者與他人同居關系的否定態度。戀愛期間涉及大額財產處分時，雙方應增強法律意識，通過書面協議明確權利義務，避免因感情破裂導致財產損失。同時，婚姻關系中的當事人應恪守法律底線，珍惜家庭關系，避免因不當行為承擔法律后果。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）