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在家庭房產糾紛中，產權登記與實際居住情況不符時，房屋所有權人能否要求實際居住人騰退房屋？北京一起姐弟間的房屋騰退糾紛案件中，法院結合拆遷安置歷史、產權登記情況及家庭協商事實，對房屋騰退請求作出了明確裁判。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：李偉

被告：李軍、李紅（李偉姐弟）

（二）事件經過

趙桂蘭與李建國系夫妻關系，育有五名子女，分別為李華、李月、李紅、李軍、李偉。趙桂蘭于 2002 年去世，李建國于 2013 年去世。

1994 年，趙桂蘭與李建國承租的西城區公租房拆遷，安置三套公租房：一號房屋（大興區）、二號房屋（大興區）、三號房屋（朝陽區）。1995 年 4 月，李偉與甲公司簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，以個人名義承租一號房屋，月租金 54.02 元。

2022 年 4 月，李偉與乙公司簽訂《購房合同》，以成本價購買一號房屋，支付購房款 69975.54 元及公共維修基金 2129.02 元，同年 7 月取得不動產權證書，登記為單獨所有。

李偉訴稱，李軍自 2002 年起居住一號房屋未支付費用，2022 年 11 月其要求騰退遭拒，2023 年 5 月李軍未經同意讓李紅同住，故請求判令二人騰退房屋，并按每月 6000 元支付 2022 年 11 月起的占有使用費。

李軍、李紅辯稱：拆遷時家庭協商一號房屋由李偉名義承租，二號房屋由母親承租，三號房屋由父親承租，后李偉自愿居住三號房屋，一號房屋由其他家庭成員居住；李偉購房時使用了父母工齡，房屋產權存在爭議；父母未留遺囑且未分家析產，申請中止審理待產權明確；姐弟曾協商由李紅購買一號房屋并補償他人，故李紅入住合理，不同意騰退及支付費用。

（三）爭議焦點

李偉是否為一號房屋合法所有權人？

李軍、李紅居住一號房屋是否具有合法依據？

李偉主張的房屋占有使用費能否成立？

二、案件分析

（一）房屋所有權的認定

法院對產權歸屬的審查：

登記的公示效力：不動產權屬證書是權利人享有物權的證明，李偉已依法取得一號房屋不動產權證，登記為單獨所有，具有法定公示效力。

購房過程的合法性：李偉從公有住房承租人轉為所有權人，簽訂購房合同并支付房款，符合房改政策規定，購房程序合法有效。

工齡折扣的爭議：李軍、李紅主張購房使用父母工齡，但未提供證據，且購房時李偉父母均已去世，客觀上無法使用已故人員工齡，該主張不成立。

拆遷利益的分配：家庭內部協商的承租安排不能對抗產權登記效力，其他安置房屋的爭議（如三號房屋登記在李偉女兒名下）與本案無關，不影響一號房屋的產權認定。

（二）居住權的合法性審查

法院對居住依據的審查：

歷史居住的性質：李軍長期居住一號房屋系基于家庭協商，但該協商未形成書面協議，且屬于債權性質，不能對抗李偉取得的物權。

協商購房的效力：李軍、李紅主張姐弟協商由李紅購買房屋，但未提供證據證明達成有效協議，單方入住行為不具有合法依據。

產權爭議的影響：即使另案對三號房屋存在繼承爭議，亦不影響李偉對一號房屋的所有權，產權登記明確情況下無需中止審理。

（三）占有使用費的合理性判斷

法院對費用主張的審查：

權利主張的時間：李偉在 2022 年 11 月前未提出支付使用費的主張，長期默認李軍居住，表明雙方存在家庭互助性質的居住關系。

爭議的特殊性：姐弟間因拆遷安置存在歷史糾紛，且曾就房屋問題協商，并非惡意侵占，不同于一般租賃或侵權關系。

責任承擔方式：騰退判決可通過執行程序中的遲延履行金保障權利人權益，無需單獨支持占有使用費，避免加劇家庭矛盾。

三、裁判結果

法院判決：

一、李軍、李紅于本判決生效之日起十日內搬離北京市大興區一號房屋，騰退交付于李偉；

二、駁回李偉的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）產權登記的重要性

物權公示的效力：不動產權屬證書是認定所有權的首要依據，購房后應及時辦理登記，避免因產權不清引發糾紛。本案李偉因持有合法產權證獲法院支持。

房改房的特殊注意事項：購買公有住房時需明確工齡折扣計算依據，保留購房合同、付款憑證等證據，避免就工齡使用問題產生爭議。

家庭約定的書面化：拆遷安置或家庭住房分配時，應將口頭協商內容轉化為書面協議，明確權利義務，必要時辦理公證，防止日后反悔。

（二）家庭居住糾紛的處理原則

權利義務的平衡：家庭成員間的互助居住應尊重產權人意愿，產權人行使權利時也應考慮親情因素，給予合理騰退期限。

居住依據的合法性：長期居住不等于享有合法居住權，無書面協議或產權依據的居住，產權人可依法要求騰退，本案李軍、李紅因缺乏合法依據需搬離。

繼承爭議的獨立性：其他遺產的繼承糾紛不影響明確產權房屋的處理，本案中三號房屋的爭議未阻礙一號房屋騰退請求的成立。

（三）證據提交的關鍵要點

產權證明的核心地位：主張所有權需提供不動產權證、購房合同、付款憑證等直接證據，產權登記是最有力的證明。

反駁主張的舉證責任：對產權登記提出異議的，需提供充分證據（如虛假登記、無權處分等），否則承擔舉證不能的后果，本案被告未能證明工齡使用事實。

家庭協商的證據固定：主張存在家庭約定的，應提供聊天記錄、證人證言、書面協議等證據，單純口頭陳述難以得到法院采信。

（四）物權保護與親情兼顧的建議

權利行使的合理性：產權人主張騰退時，應提前通知并給予合理期限，避免突然要求搬離引發家庭矛盾，必要時可協商過渡期安排。

費用主張的審慎性：親屬間非惡意居住的，法院可能不支持占有使用費，如確需主張，應提供租金標準證據（如市場評估價）并證明對方系惡意占有。

糾紛解決的多元途徑：優先通過家庭協商、調解等方式解決，無法達成一致的，可依法維權，但需注意保存證據，避免因程序或證據問題影響權利實現。

本案判決明確了產權登記的優先效力，同時兼顧家庭糾紛的特殊性，既保護了所有權人的合法權益，也避免了機械適用法律加劇親情矛盾，為類似家庭房產糾紛提供了處理思路。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）