房地產當前最大的矛盾,無疑是:庫存量龐大和消費力嚴重萎縮之間的巨大反差,供需兩端嚴重失衡!
據惠民之家數據,就在上周(3月27日-4月2日),惠州住宅供應量年內激增,供應量多達3123套,供應面積34.22萬㎡,自2022年10月以來,首次創半年供應量的最高水平。
在成交方面又如何?
3月惠州新房住宅網簽9400套,成交面積101.51萬㎡,環比上升71%,同比上升146%。更是創下21個月以來網簽量新高。
供應量和成交量雙雙上漲!惠州樓市迎來了久違的“小陽春”。
要知道,當前,惠州住宅存量巨大!有163487套!
隨著城市化進程的加速推進,房屋進入嚴重過剩時代,庫存量持續增加!
而價格漲跌看供需,供需矛盾看庫存,如此一來......
消化庫存量是重中之重的任務。
01
至少29.8個月才能賣掉這些房
整個2022年,惠州樓市庫存呈不斷上升趨勢。
中原數據顯示,截至去年12月底,惠州庫存去化周期高達34個月。這也意味著市場消化完這些庫存需2.8年。
惠州合縱行數據顯示,按照3月份的成交量,惠州還剩下29.8個月能消化惠州房子的庫存量,目前去庫存速度也正在逐漸加速。
截至3月31日,惠州全市商品住宅存庫量為163487套,庫存面積為1744.4萬㎡, 環比下降2.4%。
總量方面,惠城、惠陽和大亞灣的存量面積位居前三,其中惠城區存量面積約374.6萬㎡,占整體存是的21%;惠陽區存量350.3萬㎡位居其次。
其他區域庫存面積分別為:大亞灣區(315.3萬㎡)、博羅縣(298.4萬㎡)、惠東縣(203.3萬㎡)、仲愷區(135.2萬㎡)、龍門縣(67.2萬㎡)。
如此看來,如果不能實現順利去庫存將有可能陷入日本房地產類似的局面,將會一直持續的低迷。
所以,未來兩年,惠州樓市還是以消化庫存為主。
賣給誰呢?過去五年,惠州的房子七八成都是賣給外地客戶,尤其是深圳客,只有2-3成是賣給本地客戶。
16萬套,當前如此巨大的庫存量,依然需要龐大的外地客戶來消化,同時也需要惠州產生強大的人口導入能力,這就非常依賴惠州的經濟快速發展和城市配套的不斷豐富和升級。
02
缺的不是房子,而是好房子
廣義庫存房主要包括四類。
第一是爛尾樓的房子;
第二是約30%的空置房和已經在出租的房子,這主要是老百姓手里套牢的和炒房客手里的;
第三是開發商的庫存,是指已經建好待售的房子。
第四是開發商正在建的房子,這在未來一段時間內會持續加大庫存。
像庫存量如此大的現象,已經不單指惠州,更是指向全國,早在今年2月,就有數據統計,中國的房子已經嚴重過剩了。
微博熱搜“官方披露全國已有6億棟房屋”的話題引發社會熱議。
據第一財經援引《中國建設報》相關報道,由住建系統承擔的房屋建筑和市政設施普查,涉及全國6.6億棟城鄉房屋建筑。
從具體內容和描述來看,“6億棟建筑”指的是全國城鄉建筑物的總量,不僅包括宅基地,還包括非住宅用建筑,如商業、酒店、辦公、學校、醫院、工廠等。
那中國房子到底有多少?根據七普統計數據顯示,2020年中國住房總面積超過500億㎡,家庭戶擁有住房間達到14.9億間。
從單純的數學計算來看,中國人均住房面積已達41.8平方米/人,人均住房間數已達1.2間/人,總量上已經進入了“不缺房”的時代。
惠州同樣如此,根據第七次人口普查,惠州人口總人數604萬人口,惠州的住宅網簽量最高是2016年達170645套,最低網簽住宅是發生在2022年的63348套。
在缺房時代下,網簽數量>庫存量,在不缺房時代下,惠州存量房是網簽數量的2.6倍:163487套>63348套。
因此,現階段,惠州“不缺房,但缺好房”。
屆時,“好產品、好配套、好環境、好服務”的房子會更受購房者的喜愛。
對于惠州的房企來說,接下來進入的是拼產品、拼差異化的漫長賽道。
03
現在,是買房時機嗎?
那么,對于購房者而言,現在適合上車嗎?
2022年因為市場信心太差了,大多數人都不敢輕易出手買房。
但在庫存積壓的情況下,開發商為了沖業績普遍會選擇“以價沖量”的營銷模式。
如今,房貸利率已降至歷史最低點,優惠措施層出不窮,在各種政策利好疊加的情況下,已經創造出不錯的上車時機,發現有合適自己的產品,確實可以買。
作者:深惠君
參考資料來源:惠民之家、惠州合縱聯行、中原地產、丁祖昱樓市等
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