今天刷到鼓樓第四代住宅保利天珺的資料，很久沒有樓盤分析，水一篇。

項目也算今年改善盤比較受關注的一個，也是鼓樓第一個第四代住宅。

樓盤情況

保利天珺：備案名（珺華公館），地處：鼓樓區烏山西路以北、福沁路以西。

項目占地14畝，規劃3棟11-25層住宅，1#25F、2#23F、3#11F，總戶數共112套。

1、2號樓2T2的187平，共92套；3號樓1T2的148平，共20套，全部第四代定位，精裝交付，宣稱物業費8元/平。

土拍情況

2022年9月29日，保利通過搖號以限價5.01億元+首期付款比例100%競得宗地2022-38號福沁路西側舊改項目出讓地，成交樓面價24024元/㎡。

地塊面積：14.22畝；容積率：2.2；限高：80米，銷售指導均價4萬/㎡。

分析：去年第三場土拍，整場土拍遇冷嚴重，住宅地塊除了鼓樓區這幅，剩余全部被本土國企底價拿下。

作為對比這幅鼓樓區的小型純商地塊，當天觸發限價，隨后競首付比例達到100%進入搖號，幾個代表房企，拿出自身無數馬甲參與搖號，最終保利搖號拿下。

對于鼓樓，斷供多年，上一次純商地塊，也是被保利搖號拿下，即保利天悅二期，樓面價2.8W，上市售價4.5W。

地塊占地較小，配合周邊融僑錦江的地緣置換，可以說壓力非常小，當時土拍遇冷，官方的定價也不高，觸發限價樓面價也只達到2.4W。

這是什么樣的數據，上一場土拍保利拿下塔頭的純商，即保利錦上，樓面價也達到2.3W。

雖然官方給出4W的指導價，低于東二環4.5W，也低于后來上海西的4.5W。

不過目前的期房定價，都可以通過精裝做溢價備案，沒有太大限制作用。

這樣一幅袖珍地塊，配合周邊購房需求，以及不算過高的樓面價，可以說在土拍遇冷期里面也是比較優質的一幅。

從地塊條件來看，容積率2.2，遠低于近期3.0左右的項目，不過地塊長條形，也沒有太多開發空間，無法形成有利的社區空間。

綜上，地塊最大的特色就是供需，對于開發房企沒有太多壓力。

戶型情況

187平米：四房兩廳三衛，三開間朝南，兩梯兩戶，采取邊廳設計，四房的布局，北面兩房空間偏小，主臥占據較大空間，對于臥室的兩個衛生間，雖然不是暗衛，不過奇數層對著露臺庭院，存在一定隱私影響。

對于第四代住宅，最關注的就是采光以及庭院的私密性問題，從戶型來看，并非常規的南面陽臺做凸出，所以整體南向采光遮擋并不嚴重。

客廳與第四代露臺結合，增加空間感，加上項目周邊都是低層住宅，西端高層預計有一點江景，東端可以看到一點西禪寺，整體來說視野效果尚可。

除了客廳空中花園外，奇偶層分別南北做了一個休閑庭院，都在電梯外獨立入戶，沒有太多私密隔離。

對于戶型布局，由于呈現凸字形，客廳的采光需要注意，比如偶數層西端頭客廳，白天采光會被主臥遮擋。

對于外立面而言，從近期建發縵云外立面的爭議，項目的這種設計更靠近天琴灣，預計外立面接受度會更高。

147平米：四房兩廳兩衛，一梯兩戶，電梯雙開門，獨立電梯廳，主流的四開間朝南布局，客餐廳南北通透，類似天琴湖等。

第四代設計部分，也就是常見的南向陽臺搭配露臺，其中偶數層主臥設計了一個L型的觀景陽臺，注意點就是采光遮擋。

區位情況

項目位于鼓樓西區，周邊沒有地鐵，閩北CBD距離1公里，西禪寺、萬象城商圈800米，距離江濱450米，周邊即福大創意園。

對于鼓樓最大的一點就是劃片，項目周邊沁園劃片茶園山小+楊橋，融僑錦江劃片融僑小+教院，悅府劃片怡山小+過渡楊橋。

這里面最大的可能就是融僑小、怡山小，至于最終如何，有一定懸念。

從配套和區位來說，這幅地塊都沒有過硬的資源存在，地處也是二環外。

對于景觀資源來說，項目周邊都是老舊社區，江景資源也是可有可無，除了個別高層有一定視野外，基本也沒有太多亮點。

從居住屬性來看，整個區域主打就是相對安靜的居住圈。

對于項目社區來說，由于袖珍狹長地塊，也沒有過多社區空間，樓間距上，1#距離2#間距39米，2號樓73米，低層需要注意，對于2#、3#間距相對有一定保障。

對于產品定位，房企給出TOP天系，宣稱打造酒店式大堂等，預期也基本就是最終的交付效果。

綜上，項目除了鼓樓這個牌子外，并沒有亮眼配套，也沒有過硬的景觀，也就剩下房企的產品打造，只能說這個區位受眾面并不算廣。

價格情況

對于項目價格，雖然指導價4W，不過目前放風價已經破5W，以周邊做個參考：

1、國貿天琴灣：精裝5.5W+2個70W車位
2、建發璞云：精裝4.8W+40W車位
3、融僑錦江悅府：二手5.3W左右
4、海晟閩江印象：二手3.7W左右
5、正祥福沁滿庭：二手小戶型3.7W

分析：對于項目而言最大的參考對象就是同樣定位改善的悅府，悅府特點就是超高層住宅+部分江景資源，以及劃片怡山過渡楊橋。

對于這個次新的二手走勢，在還未過渡楊橋前，毛坯成交4.4W，確定過渡后，單價突破5W，高峰精裝達到5.7W，目前毛坯均價5.1W。

這個改善盤由于超高層住宅定位，公攤并不低，整體戶型設計也非目前的大面寬，主要依靠楊橋+改善的混合定位，單價有一定走高。

對于周邊的新盤，主要是臺江的兩個第四代住宅，天琴灣門檻較高，算上車位溢價，均價達到6W左右，目前在售的上海西兩個純商，定位更加接近，折后均價4.8W左右。

從競爭性來說，存在一定抗性，上海西雖然地處臺江，不過二環內，距離市中心更近，劣勢在于供應較大，容積率較高，沒有劃片預期。

從價格來看，如果非地緣、項目沒有學區預期，價格不建議過高。

當然由于自身體量較小，加上地緣置換存在，預計會出現一定溢價，加上周邊悅府這些溢價次新存在，多少會托起項目。

不過近期鼓樓供應已經開啟，這種沒有過多亮眼資源的袖珍盤，從選擇來說，建議交給地緣客算了。

樓盤總結

項目位于鼓樓西區，優勢在于周邊斷供多年，加上自身體量偏小，存在較大的置換需求，整體戶型設計也有一定特色，搭配房企的TOP系，有一定產品預期存在，劣勢在于周邊配套一般，區位接受度并不廣，也沒有特別稀缺資源，同時存在一定溢價基礎。

對于這個項目有一個聯想，即近期上市位于王莊的首開端禮著，兩個項目有一定的相似度，都是定位改善袖珍盤，周邊沒有過多優質資源，最大的賣點就是產品自身。

綜上，建議購房者，多考慮自身需求，再去思考整個市場，特別是鼓樓的改善盤，未來走勢會如何。