謝謝主持人，大家好！前面孟曉蘇董事長做了非常生動的演講 。 我 愿在此 按照自己的認識 水平 ， 在關于房地產這個概念相關的幾個特定視角上 ，再 談一些研究者定位的看法。我想分四個層次來向各位做個匯報交流。

第一，我想先簡要地再強調一下我對于中國房地產業界在國民經濟中地位的認識，這也是問題導向之下有感而發。我注意到這一段時間有一些看法，包括很有影響力的人士的看法，是說中國的城鎮化水平看常住人口城鎮化率已經到了65%以上（有人說67%，我覺得那又說得夸大了點兒，國民經濟最新統計公報是說去年這個指標上升了0.5個點，那么應該是65.5％或者接近66％這個水平），從這個指標來看，中國的城鎮化快到天花板了，那么中國的房地產業界的好日子也就過完了，沒有什么發展上多大的前景了。我認為這個認識陷入了誤區。判斷中國真實城鎮化水平，首先要看比這個指標低20個百分點的戶籍人口城鎮化率，現在是45%-46%的這樣一個水平。換句話說，一多半中國人、14億人里的大多數，還沒有取得市民身份，而前面幾十年已經進城的被稱為農民工及其家屬的這些社會成員，他們很多人是在中心區域工作、生活、居住了十幾年、二十幾年，甚至三十幾年，而就是苦苦拿不到城市戶口。那么這些人他們應實際上得到的基本公共服務均等化待遇，是不可能和市民一視同仁的，養老、住房、醫療、子女教育這方面，其實是不得不被入另冊來對待的，不是我們故意要歧視他們，是我們這個發展中的真實城鎮化有效供給的支撐力，還到不了那個份兒上。所以，通盤來看，如果把不摻水的戶籍人城鎮化率45%-46%這個水平往上抬一些我可以接受，因為常住人口城鎮化率里必然包括著一些值得肯定的城鎮化進步因素，但是不能加太多。實際上的中國真實城鎮化水平，我認為可以看到50-55%的區間，而按照國際經驗，所謂納瑟姆曲線給的量值，就是我們要走到一般經驗所說的走過城鎮化高速發展階段達到那個70%左右的水平，所以后面至少還有15個百分點的空間?，F在一年已上不了一個點，即使是一年上一個點，也還要走15年才能走完這個伴隨著工業化推進的城鎮化高速發展階段。由此我們應該得出一個基本的認識:中央所說我國仍然是世界上最大的發展中經濟體，我們這個國際地位沒有變，首先是針對著我們的工業化推進這方面走到了制造業規模第一的"世界工廠"但大而不強，還必須注意后面工業化的推進還有非?？捎^的空間，那么就一方面應認識到我們發展方面的不足，另外一方面，則應認識到我們城鎮化的潛力還非常值得進一步發掘---合乎邏輯的是，城鎮化它伴隨著工業化，是一枚硬幣的另外一面，非常值得我們實事求是地判斷為，我國城鎮化已有的發展后面，仍然有相當廣闊的潛力空間，必須掌握好這個空間的發掘和相關成長性因素的釋放，合在一起，我們中國未來推進工業化、城鎮化的過程中房地產業界必然出現的在中國大地上的場景表現，就是現在已經建成的將近700個建成區---大中小城鎮，主導的趨勢仍然是要滿足人民群眾美好生活需要而出現城鄉結合部往外推（有一些城市不能了，但是主導的支撐整個現代化進程的，卻仍是城鄉結合部外推）所帶來的未來還要接納幾億人從農村遷徙到中心區域，原來已經進城的所謂農民工及其家屬他們的欠賬，也要盡快補上。這樣一個建設過程，必然要求的就是一輪一輪的建成區里基礎設施、各類不動產、房地產的優化建設和升級換代，一輪一輪的升級發展中間的新區建設，以及城市群、都市圈的建設，以及在這個過程中必然匹配上的我們基本公共服務均等化而且產業結構優化、產業升級、中國制造向中國創造、中國智能制造上提升。這是中國成長性支撐著的一個全景圖，而全景圖之內中國的房地產業界，在可以預見的未來這個相當長的時間段之內，即15年到20年的時間段之內，它就是國民經濟的支柱產業。合乎邏輯地我們必須認識到這方面的潛力釋放，是我們繼續發展的引擎和動力源。這是我的一個基本結論。所以，對于房地產業界，中央現在重申是國民經濟的支柱產業，不能簡單認為就是一個提振信心的宣傳用語，其學術上的論證有客觀依據，有合乎邏輯方面的我認為非常嚴謹、可以說清楚的支撐性論據。

我要說的第二個認識，是政策取向方面基本的觀察和判斷。在2021年中央經濟工作會議明確提出我們面對三重壓力，要堅定不移貫徹黨的經濟建設為中心的基本路線，把經濟運行維護在合理區間這個大政方針之后，有非常清晰的信號，就是我們工作中還要針對著房地產業界出現的合成謬誤做政策的優化，實際上就包含著糾偏。實際生活中的政策趨向非常清楚，即2021年經濟工作會議之后，房地產業界應該講，相關政策就是暖風頻吹，直到當下。最新一段給人印象非常深刻的，是管理當局在一線城市已經出手，北上廣深認房不認貸，放松行政手段的控制，引領整個房地產業界在已經有的冰火兩重天的格局之下，從屬于"火"的一側的代表性一線城市開始促回升，更好發揮它們風向標式正面效應。政策的意圖，顯然就是要帶動總體上我們這個國民經濟支柱產業領域里的企穩，進而合乎邏輯地完成一個中國經濟整個復蘇上升過程中房地產業界的回暖。這個回暖現在看得出來越來越多地有一些積極的跡象，當然，我們還得準備應對發展中的波動和一些可能出現的困擾。政策取向非常清楚，但是這個政策的組合還要進一步的優化。那么就需要注意，冰火兩重天是首先涉及的最粗線條所說政策上需要的區別對待，冰的和火的不能套一種模式用一套政策，而跟著要講中央強調的是一城一策，這就更多地符合供給側結構性改革概念之下的制度創新、管理創新必須形成定制化解決方案，每一個城市都應該定制化地考慮自己的政策組合怎么優化。這是在政策總體來說暖風頻吹之后，我認為各個地方政府轄區要特別注意的自己怎么樣盡心盡力提高自己轄區的政策組合水平。

再往下第三個層次，我想談一下自己依觀察而引出的整個中國房地產業界的運行前景。我覺得不確定性是和確定性相交織的，但是在中央指導方針這方面，確定性是非常清晰的，即我們要打造一個雙軌運行、雙軌統籌的房地產業界里老百姓關心的"住有所居"方面的有效供給體系，那就是剛才孟曉蘇董事長特別強調，我也這些年一直在強調的，政府職責首先是在高水平的國土開發通盤協調大前提之下，托好社會政策的底，住有所居從低端托起，必須是保障軌上的供給到位，再較充分地形成市場軌上的供給，而且保障軌主打的方式，已經不是較早年間籠統所說的經濟適用住房衍生出一二十種五花八門非常容易扭曲的那些具體形式，而是主要有三個概念:一是非常簡潔的"公租房"---廉租房、公租房已經分不開，所以對應于低端收入群體就是一個概念，叫公租房；跟著的還有第二，是長租房概念，比那個最低端的公租房可能要更多有一些供給質量上提升的要求，但它仍然是保障軌上比如適合于大學畢業生等這種類型社會成員的住有所居需要；再有第三為共有產權房，年輕白領、不少的"夾心層"人士更適合的，是保障軌上由共有產權房解決他們住有所居的問題，主打就這三種。再往更高的層次說，那就是商品房概念之下的市場軌了。這兩軌統籌是確定的，是要進一步優化的。

不確定性哪里呢？我們也得承認，比較框架性的這樣一種我們的有效供給，它在實際生活中現在還有不少歷史造成的沖擊和困擾性的問題，比如說2021年第四季度這個房地產業界的“灰犀?！笔钦鏇_過來了，但不是年初有的部門領導所說的從過熱泡沫這方面沖來的“灰犀牛”，是從恒大為代表的最著名的開發商自己資金鏈可能撐不住了要崩盤、帶來整個的業界多米諾骨牌式要出現一個危機局面沖來的"灰犀牛"，這樣的“灰犀?！眮砹艘院螅圆庞兄醒胝呒皶r對應性的轉為暖風頻吹。現在這個過程實話實說，我觀察還有進一步值得緊密跟蹤的必要。最近幾天，大家可能也都注意到又有一些恒大的種種消息，有些是沒有最后證實的，但決定了其沖擊性的是許家印涉嫌違法，顯然恒大代表的危機因素余波未盡，這方面的不確定性值得我們方方面面高度重視。不僅一個恒大，還有其他的一些開發主體違約以后現在實際上還留有隱患的問題。另外，我們也得注意，剛才像孟曉蘇先生所提到的以講笑話形式表現的我們實際生活中間方方面面認識的不一致而內含的悖論，其實還在影響當下與未來。我們在運行中間可能出現的一些問題的復雜性，就是一些出乎意料的不確定性的因素，也還可能在這個地方或那個地方冒頭。所以，我們還得有思想準備。在出現恒大這樣的2021年四季度之后非常明顯的局部危機之后，中央的說法是它當時還不是資不抵債的問題，是要企業自救的問題，即首先對接市場，運用市場手段來化債，來努力彌合資金鏈，要對接到一些兼并重組等市場的機制，去產生緩解矛盾的作用，當然政府又在后面實際上給予引導，給予業界一些必要的扶助。特別是到后來有了所謂"斷供潮"以后，中央的方針是三個字---"保交樓"，我一聽就知道這不是開發商能保的，就是地方政府守土有責，在自己的轄區之內，必須用種種騰挪手段保證對這個矛盾能夠把它按住，要平息下去。我們后來也看到了報道，一些轄區里地方政府是怎么解決保交樓問題的。這樣的經驗還要繼續總結，還要注意未來也不排除出現類似困擾性的問題。所以，我說不確定性在確定性旁邊，值得我們注意，跌跌撞撞向前走之中，我們要努力的方向，就是貫徹中央的中心指導方針，讓這個支柱產業正常地發揮功能作用?？陀^的成長性要加上主觀的積極作為，那么要依據中央重要的新判斷，認清房地產這個市場、這個業界的供求關系，已經發生了重大變化。

我理解，原來主要困擾人們的賣方市場特征，現在已經轉為越來越多地方上的買方市場特征，三四線城市基本都是買方市場，二線城市里也有不少已經是買方市場；一線城市還有一些賣方市場特征，但是大的趨勢是可能在逐漸消退這種特征。所以，基于這樣的一種認識上的確定性，我認為要引到最后我結束發言前第四層次的建議，有兩條:

第一，我們應該深刻領會中央的指導方針和基本判斷，能夠取消行政性手段的這樣的一些地方政府轄區內，要堅決、及時地取消限購限貸等行政性手段。歷史上早就說這都是不得已的，對于商品房還要限購限貸只是權宜之計，而權宜之計于幾輪起伏中間始終在用，有的時候甚至無所不用其極。現在情況變化有了更好的對應性條件，所以應該堅決地在這方面能取消的統統取消，這是第一點。

第二，我認為要進一步認識幾輪的房地產市場冷熱交替，是熱了也不行，冷了也不行，伴隨的困擾問題是什么？就是中央早就強調的長效機制始終沒有真正打造起來?，F在中央所說的房地產市場發展新模式，實際上正對應著健康發展長效機制的訴求，而這種長效機制打造，一定是依照中央過去明確表述的，要以基礎性制度建設的配套改革，把治標治本結合起來，治本為上地形成有效制度供給，來保證能對接到長治久安的健康運行狀態。這就要求我們必須抓住機會，在土地制度改革、房地產雙軌統籌制度改革、金融雙軌制配套改革，以及未來要考慮的地方稅體系和整個稅制體系配套改革這些方面，要真正把制度創新、管理創新、科技創新和思想觀念創新結合在一起，以制度創新為龍頭，按一個系統工程來完成好長效機制打造的任務。

這些看法匯報出來請各位批評指正，謝謝大家！

賈 康 簡 介

第十一屆、十二屆全國政協委員、第十三屆全國政協參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經濟學研究院創始院長，中國財政科學研究院研究員、博導。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。北京、上海、福建、安徽、甘肅、廣西、西藏等地方政府特聘專家、顧問或咨詢委員，北京大學、中國人民大學、國家行政學院、中央社會主義學院、南開大學、武漢大學、廈門大學、安徽大學等多所高校特聘教授。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。1995年享受國務院政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高品質層次學術交流帶頭人。多次受黨和國家領導同志之邀座談經濟工作。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”、“十三五”規劃專家委員會委員、國家發改委PPP專家庫專家委員會成員。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長，第二屆理事會期間任首席經濟學家），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》、《供給側改革：新供給簡明讀本》以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017-2020年又撰寫出版《供給側結構性改革理論模型與實踐路徑》、《供給側改革主線上的未來財稅》、《財政學通論》等多部專著。2021年與劉薇合作《雙循環新發展格局》一書又獲評“2021年度中國好書”。根據《中國社會科學評估》公布的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700余萬篇文獻的大統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。

賈康學術平臺|版權屬賈康先生，轉載請注明“賈康學術平臺”，感謝關注與支持！

做學問的甘苦，如魚在水，冷暖自知，不足為外人道，但關于做學問的“指導思想”，我愿意在此一披襟懷：寫出一些論文或著作并不是目的，這是探索之途上的一小步，是爭取為人類的思想認識之海中加一滴水。我深信，一切人生的虛榮浮華都是過眼煙云，而真正的學術和真知灼見，才能垂諸久遠。

—— 賈 康

也歡迎關注“新供給經濟學論壇”