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地產已經不能用紅海形容了，是血海。

內卷的風從西吹到東，從南吹到北，即便是自詡地段價值可以躺贏的樓盤，也難逃內卷的襲擊。

事實上，沒人喜歡內卷，因為內卷的核心實際是大量需求相同的人在競爭少數資源，引發惡性競爭，使得競爭成本變高，但回報卻不匹配，進一步導致大量卷不動的人被迫出局。

但某種意義上來說，內卷也代表了一家房企的“生路”和“出路”。而在這個版本里，房企想要搶占更多的市場份額，拼盡全力做好產品恰恰就是唯一的捷徑。

于是你會看到，即便是坐擁優質熱門地段的項目，也都紛紛在內卷賽道秀出了自己的肌肉，誠如今天我們要聊的中央別墅區。

為什么要強調中央別墅區，因為從區域來說，這是北京最老牌也是認知度最高的別墅區，且伴隨多年的發展與蛻變，這里無論是圈層、配套還是交通路網，都是北京高端坐標的不二ICON。

同時，你會發現，依托便捷的地鐵通勤，中央別墅區更是成為朝陽望京、CBD、三元橋等核心商圈城市精英的夢想居住地，即便買不起，也有眾多愿意支付高昂租金的北歸客，將這里作為自己人生理想奮斗的目標之一。

需求是不爭的事實，但中央別墅區的常年斷供也是無奈的現實，即便鮮有供應，也大都是定位高端的千萬級豪宅，光是總價門檻就已經婉拒了太多“追夢人”。

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所以，當國貿地產與能建城發兩大知名國央企給出了500多萬即可入住中央別墅區的解題思路時，瞭望君不得不感慨一下，果然，內卷的風還是吹到了中央別墅區。

為什么這么說？

首先，從項目案名璟上蘭園來看，國貿地產與能建城發幾乎毫不吝嗇的雙雙拿出了自己的王牌產品系為中央別墅區加冕，分別是國貿地產的“上”系和能建城發的“蘭園”系。即便總價只有5字頭，但產品的投入密度完全不輸10萬+豪宅。

▲璟上蘭園項目效果示意圖

其次，璟上蘭園的產品定位絕對稱得上是區域內甚至放眼整個北京都鮮能找到競品的存在。項目容積率1.8，如果按照利潤最大化的邏輯來走，項目應該整體規劃為高奢大平層的低密洋房，拉高溢價空間，搭載臨鐵優勢，吸納整個順義及朝陽的改善買家。

▲璟上蘭園項目示意圖

但顯然，璟上蘭園并沒有按照這個常規路線來走，而是另辟蹊徑的將項目定位在了建面約105～152平米的三居到四居之間，105平米的三居和120平米的四居幾乎做到了區域唯一，而120平米的四居更是放眼整個北京都非常稀缺的存在。

▲105邊戶戶型圖

畢竟想要承載一個完整的四居功能，市面上的起步面積至少也要在135平米左右，而璟上蘭園卻用120平米完美演繹出了行業上近乎140平米才有的功能性和尺度感，這樣的超配體驗，無疑是內卷賽道最具話語權的產品競爭力。

同時誠意十足的，還有項目的超高得房率，120平米的四居戶型，得房率可以做到90%以上，10.6米的南向三面寬，私密性十足的四葉草設計，還有客廳超大落地窗以及獨立家政間的預留，這些爆款產品力的集合，更為這個120平米的戶型空間增添了遠超預期的尺度與采光效果。

▲120邊戶戶型圖

更何況，這樣一個超配且稀缺的產品力，又地處中央別墅區核心區位，總價僅600萬起，卻可以與千萬級高端別墅共享城市界面與成熟配套，對于買房人來說，尤其是工作在朝陽的城市精英群體來說，無疑是天大的福利與機會。

▲璟上蘭園區位示意圖

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當然，璟上蘭園的內卷還不僅限于此，無論是立面、精裝還是園林設計，也都傾注了足夠的心血與誠意。

▲璟上蘭園立面效果示意圖

比如項目園林，得益于項目的低容積率與地段周邊一河一湖六公園的生態資源加持，更在項目東西兩側坐擁一個占地7.7萬平米的興裕城市森林公園，疊加項目內部的2萬平米園林森境，從園區的景觀軸、兒童的游樂區、全齡共享場以及酒店式的入戶大堂，都將森谷意境融入其中，讓歸家動線也全程彌漫著森系的松弛與悠然。

▲璟上蘭園園林效果示意圖

▲璟上蘭園園林效果示意圖

我們常說，站在用戶這一邊，就是最好的產品方法論。

此話不假，也是璟上蘭園初期產品定位的底層邏輯，那就是讓更多城市精英可以早日入住中央別墅區，給予他們一個在這座城市拼搏奮斗的意義。

當然，這是從客戶的需求邏輯出發，如果從市場邏輯出發，你會發現璟上蘭園的產品定位盡顯著智慧與格局，畢竟放眼當下市場，高端改善的是去化前提一定來自二手房市場賣一買一的牽制，一旦市場下行，高端改善也會一起連帶，與其被動等行情，不如將自身的安全墊鋪的厚一些，而同一板塊內，更低的“發行價”自然天生擁有更多可以穿越周期的底氣與空間。

更何況，璟上蘭園還充分應用了自身的比較優勢，那就是充分挖掘市場內卷中被忽略掉的細分賽道，比如當你放眼整個北京樓市，璟上蘭園怎么看都是600萬四居需求里的最優解。

相信這一點，要不了多久，待項目正式入市，主流媒體的推薦清單里，璟上蘭園必將會成為年底樓市壓軸的紅盤之選。