繼續(xù)周邊板塊的對(duì)比，關(guān)于淮安的話題，前幾個(gè)月就想聊聊，后來(lái)忘了，正好借著閩侯高新區(qū)近期房?jī)r(jià)暴跌的現(xiàn)狀，來(lái)看看當(dāng)初的幾個(gè)同價(jià)位板塊。

高新區(qū)二手

中海寰宇天下：2023年11月，89平米中層精裝，成交單價(jià)1.87W，總價(jià)167W

歷史同類型戶型成交：

2023年6月，88平米中層精裝，成交單價(jià)2.4W，總價(jià)213W
2022年10月，87平米高層精裝，成交單價(jià)2.5W，總價(jià)221W
2021年6月，87平米中層精裝，成交單價(jià)2.5W，總價(jià)219W

分析：這個(gè)高新區(qū)的頭部盤，下半年已經(jīng)寫(xiě)過(guò)多次，不管大戶型還是小戶型，都出現(xiàn)價(jià)格崩塌，目前這個(gè)小區(qū)最經(jīng)典的87平米三房?jī)尚l(wèi)，前2年一直保持在2.4W左右。

在近期隨著房?jī)r(jià)下跌，這個(gè)熱銷戶型，同樣崩盤，不到半年時(shí)間，暴跌6K。

回顧高新區(qū)的樓市，可以說(shuō)不乏炒作成分，比如安置房高新苑，直接從巔峰2W，暴跌到目前1.1W，這個(gè)項(xiàng)目的跌幅，比不少遠(yuǎn)郊新盤還要夸張。

可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的走勢(shì)，徹徹底底展示了板塊的樓市炒作。

除此之外，此前聊過(guò)的萬(wàn)科又一城，近期大戶型塔樓的成交進(jìn)一步下跌，中層精裝成交單價(jià)1.57W。

綜上，相比于其他板塊在前幾年已經(jīng)有不同程度的下跌，高新區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)堅(jiān)挺很久，奈何今年沒(méi)有過(guò)多利好后，最終二手樓市也撐不起這樣的高價(jià)。

從上到下，從商品房到安置房，全部都在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格極大幅度的下跌。

按今年的下跌程度來(lái)看，高新區(qū)的跌幅可能領(lǐng)跑全福州。

淮安二手

板塊主要有兩大次新，一個(gè)保利西江，一個(gè)是金輝淮安。

保利西江：

2023年11月，中層精裝87平，成交單價(jià)2.05W，總價(jià)180W
2022年7月，高層精裝88平，成交單價(jià)2.16W，總價(jià)192W
2021年9月，中層精裝88平，成交單價(jià)2.27W，總價(jià)200W

金輝泊宮：

2023年11月，低層精裝90平，成交單價(jià)1.8W，總價(jià)164W
2022年6月，高層精裝90平，成交單價(jià)2.06W，總價(jià)187W
2021年12月，高層精裝90平，成交單價(jià)2.12W，總價(jià)192W

金輝泊郡：

2023年10月，高層精裝109平，成交單價(jià)1.73W，總價(jià)191W
2021年8月，高層精裝109平，成交單價(jià)1.96W，總價(jià)216W

金輝二期：

2023年11月，低層精裝102平，成交單價(jià)2.1W，總價(jià)218W
2021年8月，高層毛坯102平，成交單價(jià)2.16W，總價(jià)223W

分析：以上就是淮安部分小區(qū)，近3年的同戶型成交案例，當(dāng)然這個(gè)也僅僅是部分案例，依然會(huì)存在個(gè)別低價(jià)或者高價(jià)房源。

從整體對(duì)比來(lái)說(shuō)，二手同樣下跌，不過(guò)對(duì)比前2年的成交單價(jià)來(lái)看，幅度基本在10%左右。

對(duì)于淮安而言，真正的巔峰并不是二手，而是當(dāng)初新盤階段，特別在上一輪樓市巔峰期的2017-2018年，房?jī)r(jià)高達(dá)2.5-2.7W，后來(lái)短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)崩塌，直接回落到2-2.2W左右。

整個(gè)板塊伴隨著新盤去化結(jié)束，房?jī)r(jià)下跌，也基本被市場(chǎng)遺棄，在同價(jià)位的其他板塊對(duì)比里面，基本很難看到支持的聲音。

板塊對(duì)比

對(duì)比完兩個(gè)板塊的次新二手成交，就回顧一下歷史，2021年4月水過(guò)一次同價(jià)位板塊對(duì)比，當(dāng)時(shí)的比拼對(duì)象：帝封江、三江口、上街、淮安。

當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)：

城南帝封江：世茂帝封江、時(shí)代江來(lái)等，售價(jià)2.2W左右
三江口梁厝：龍湖景粼天著、中梁星海天宸，售價(jià)2.2W左右
閩侯上街：萬(wàn)科又一城、中海寰宇天下，保利閱云臺(tái)，售價(jià)2.2W左右
倉(cāng)山淮安：次新房金輝淮安和保利西江，售價(jià)2.1W左右

從市中心的距離來(lái)說(shuō)，淮安地處三環(huán)內(nèi)，6.3公里遙遙領(lǐng)先。

從政策導(dǎo)向來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)個(gè)人感受：三江口>閩侯上街>帝封江>淮安。

從當(dāng)時(shí)樓市氛圍來(lái)說(shuō)，除了淮安外，剩余三個(gè)區(qū)域都有新盤在售，樓市營(yíng)銷氛圍略濃。

比如三江口喊出的陸家嘴，帝封江喊出的外灘等。

最終投票結(jié)果，淮安的購(gòu)房意愿略低于三江口，排在第三，閩侯上街人氣最旺。

時(shí)間一下子2年半過(guò)去，如今的樓市已經(jīng)變化巨大，目前回過(guò)頭來(lái)看：

1、城南帝封江：恒大直接搞出1.8W的售價(jià)，后來(lái)兩大房企暴雷，整個(gè)板塊處于擺爛狀態(tài)，目前的預(yù)期價(jià)明顯低于1.8W，對(duì)比當(dāng)初世茂精裝均價(jià)2.4W，下降最少6K。

2、三江口梁厝：兩大純商地鐵盤，近期都搞出1.66W任選的營(yíng)銷，對(duì)比當(dāng)初售價(jià)，直降5-6K。

3、閩侯上街：中海寰宇天下最為典型，前2年達(dá)到2.4W+，近期成交1.85W，下降6K左右。

4、倉(cāng)山淮安：保利西江成交2.1W左右，金輝淮安1.95W左右，對(duì)比下降1-2K左右。

分析：通過(guò)近3年的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)淮安反而是最“保值”的板塊，其中三江口、帝封江，由于新盤扎堆，整個(gè)板塊的營(yíng)銷宣傳也最為強(qiáng)烈，其中的溢價(jià)和預(yù)期也旺盛。

最終房企暴雷后，庫(kù)存扎堆，近期都出現(xiàn)了大幅度降價(jià)。

對(duì)于高新區(qū)，新盤不算多，也是最堅(jiān)挺的一個(gè)板塊，不過(guò)這半年的跌幅，也是全福州最大的。

只能說(shuō)依靠人口+產(chǎn)業(yè)，確實(shí)吸引很多購(gòu)房者，也帶來(lái)一定程度炒房客，一旦缺口打開(kāi)，瞬間房?jī)r(jià)瓦解。

盤點(diǎn)總結(jié)

這一次的板塊對(duì)比，并非是告訴大家去淮安買房，而是通過(guò)對(duì)比抽取購(gòu)房邏輯。

對(duì)于外圍板塊，新盤扎堆的時(shí)候，也是炒作最火熱的時(shí)候，特別在樓市上行期，其中溢價(jià)也最高。

這些板塊很容易吸引過(guò)多的投資客，不過(guò)一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)遇冷，去化低迷后，板塊信心就會(huì)消失。

新盤容易拉高房?jī)r(jià)，同樣砸盤的力度也會(huì)很大，伴隨大力度降價(jià)+去化低迷，外圍新區(qū)就會(huì)變得無(wú)人認(rèn)可。

淮安，雖然這幾年房?jī)r(jià)下跌不大，可能并非是它穩(wěn)固，而是在前幾年新盤上市期，已經(jīng)來(lái)過(guò)一輪這樣的造勢(shì)，當(dāng)初高位進(jìn)場(chǎng)的購(gòu)房者，如今也是大幅度虧損。

只不過(guò)這幾年在擠掉新盤溢價(jià)水分后，房?jī)r(jià)相對(duì)其他板塊穩(wěn)固而已。

當(dāng)初在同價(jià)位板塊里面，淮安預(yù)期雖然最低，但是距離市中心足夠近，這幾年公交站也引入，掛牌農(nóng)大附屬的淮安實(shí)驗(yàn)小學(xué)，也已經(jīng)啟用，對(duì)口的中學(xué)在建。

對(duì)于周邊的地緣客，比如在軟件園、鼓樓、高新區(qū)等就業(yè)的客源來(lái)說(shuō)，這里雖然沒(méi)有近距離的地鐵、商圈，但是依靠電動(dòng)車、汽車等交通工具，依然能夠滿足日常出行+小孩讀書(shū)問(wèn)題。

這些優(yōu)勢(shì)，相比于部分遠(yuǎn)郊區(qū)域，在短時(shí)間內(nèi)的居住便利性是完勝。

特別在樓市整體下行期，遠(yuǎn)郊新區(qū)即便高預(yù)期，也已經(jīng)價(jià)值度不高，取而代之中心論，便利性對(duì)于剛需而言，變得更加明顯。

綜上，這幾年樓市里面，房?jī)r(jià)漲跌很大程度影響了購(gòu)房者對(duì)一個(gè)板塊的認(rèn)知和信心。

新盤扎堆的新區(qū)，集中交房后的兩年，房?jī)r(jià)可能是最波動(dòng)的時(shí)候，一個(gè)板塊越熱可能越危險(xiǎn)。

如同近期有網(wǎng)友打算購(gòu)買89平的房源，沒(méi)用過(guò)多居住需求，希望相對(duì)保值。

放眼目前樓市，這類型在售新盤，可能都不如大降價(jià)的次新二手，在未來(lái)更抗跌。

一句話總結(jié)：不是新盤買不起，而是二手更有性價(jià)比！（特指大降價(jià)的誠(chéng)意賣家）