上海有這樣一個超級大盤，總建面達到70萬方，賣了超過15年，開發(fā)周期相當驚人。

單盤累計銷售超200億，累計推售2454套，房價也翻倍漲到12萬，貢獻利潤相當可觀。

單靠這一個項目，背后老板就賺得盆滿缽滿，比很多頭部房企老板舒服多了。

這個項目，就是上海普陀超級神盤——品尊國際。

這個項目極具傳奇色彩，在位置并不算出色的普陀，靠產(chǎn)品將價格頂?shù)?2萬的天花板。

尤其是行業(yè)高歌猛進，大家都在追求“高周轉(zhuǎn)”的年代，背后老板竟耐住寂寞默默賣了15年之久。

項目究竟怎么樣？背后神秘大佬是誰？今天總爺就和大家聊聊，品尊國際和背后的故事。

01

15年開發(fā) 普陀牌面

1. 地處上海內(nèi)環(huán)邊，卻被人詬病？

品尊國際早在2005年拿地，前身是普陀區(qū)鄭家宅舊區(qū)改造地塊。

項目占地約18.2萬方，容積率2.9，總建筑面積更是高達70萬方，是上海第一批TOD大盤。

品尊國際一期在2008年開盤，二期在2010-2014年間陸續(xù)推出，直到三期2023年入市，開發(fā)周期硬生生持續(xù)了15年。

品尊國際實景圖

這里屬于上海內(nèi)中環(huán)間，距離內(nèi)環(huán)高架只有1公里多，到靜安寺、人民廣場都很方便，從區(qū)位上看極具競爭力。

可惜的是，受制于普陀整體發(fā)展式微，多個規(guī)劃的落空，讓這里始終是上海的“下只角”。

因此品尊國際也多少有點生不逢時，尤其是從周邊環(huán)境看，至今仍有鐵路、拆遷房環(huán)繞，這也大大阻礙了項目去化。

2. 以時間換空間，小板塊自成體系。

品尊國際的慢，既有板塊自身原因，也是開發(fā)商自己的選擇。

在總爺看來，有時候步子邁得小一點，未必是件壞事。正因為它發(fā)展足夠“慢”，造就了它當下所見即所得的狀態(tài)。

15年慢慢聚集起的人流效應(yīng)，讓如今品尊國際自成體系，蛻變成為小板塊內(nèi)的綜合體項目。

品尊國際實景圖

三棟寫字樓里上萬白領(lǐng)在此辦公，旗下的萬麗酒店和酒店式公寓也都在穩(wěn)健運營中，沿街底商也更是形成了自己的特色。

星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等，構(gòu)成了這里的網(wǎng)紅咖啡一條街，滿滿的生活感+煙火氣。

品尊國際實景圖

在真如的中海、桃浦的金茂、寶華崛起之前，很多人會將品尊國際比作普陀區(qū)的豪宅牌面。

“普陀第一豪宅”的產(chǎn)品究竟如何？能對得起15年的等待嗎？

02

產(chǎn)品雖好 價格虛高

1. 產(chǎn)品力驚人，本地房企的鈔能力。

“上海5000萬以內(nèi)裝標最高的房子?！?/strong>

這是品尊國際銷售的原話，雖然有些夸大成分，但實際產(chǎn)品力確實足夠驚艷。

在總爺看來，這個品尊國際身上，多少能夠看到上海本土房企的實力。

早期的一期二期產(chǎn)品，如今已經(jīng)10年過去，但無論園林、立面、會所，放到現(xiàn)在豪宅市場上也并不過時。

品尊國際實景圖

尤其是最新的三期作品，在早期基礎(chǔ)上全面升級，外立面采用英國TOPIN 的槽式埋件+鋁合金龍骨系統(tǒng)，這種級別的材料在上海極為少見。

品尊國際效果圖

進入樓棟內(nèi)部，高達6米的挑高大堂，墻面全部采用定制弧面鋁板，大理石拼花地面與整體大理石幕墻縱貫天地，給總爺帶來極大震撼。

品尊國際實景圖

戶內(nèi)的裝修配置，品尊國際直接頂滿。旭格門窗，濱特爾凈水系統(tǒng)，吉博力排水，Miele的蒸爐、微烤一體機等7件套…

品尊國際實景圖

尤其是旭格為品尊特別定制的廚房聯(lián)動功能，自動監(jiān)測油煙自動開窗，科技感滿滿。

品尊國際實景圖

這家不差錢的房企，甚至同時給項目認證了綠建三星、國際LEED及WELL鉑金3個認證體系，這也是上海首個如此高級別的住宅。

品尊國際認證

從外立面、公區(qū)到戶內(nèi)標準，品尊國際展現(xiàn)出了很強的“鈔能力”，各項配置幾乎都拉滿。

但是產(chǎn)品上的精益求精，依舊難以掩蓋品尊國際的幾大硬傷，這也是遲遲未能清盤的原因。

2. 戶型價格錯配，難以經(jīng)歷時間考驗。

在總爺看來，至少有三點原因，阻礙了品尊國際的熱銷。

首先是規(guī)劃過早，導(dǎo)致戶型有些落后，這讓真正的改善客群望而卻步。

據(jù)總爺了解，項目是由于十多年的規(guī)劃，戶型也不得不充滿尷尬，戶型與需求完全錯配。

品尊國際戶型圖

比如中間戶102平3房，不但得房率不高，關(guān)鍵是竟然不通透，與當前主流房企戶型形成鮮明對比。

其次是價格問題，品尊國際盤踞這里10多年，備案價格也讓其他房企難以企及。

10.98萬的價格，不但秒殺了一眾競品，也順便消滅了倒掛，甚至透支了不少未來。

在現(xiàn)階段內(nèi)卷的樓市，大家都見識到了太多產(chǎn)品，單純?nèi)A麗的品牌堆砌，已經(jīng)很難占領(lǐng)客戶心智了。

另外由于開發(fā)跨度較長，品尊國際產(chǎn)權(quán)年限也僅剩50余年，這對于很多人來說存在不小抗性。

品尊國際周邊

除此之外，譬如軌交噪音、混合社區(qū)、周邊環(huán)境等諸多的現(xiàn)實問題，都讓購房者難以下定決心。

能夠穿越15年周期開發(fā)超級大盤，不禁讓人感到好奇，這家開發(fā)商究竟是什么來頭呢？

03

低調(diào)做事 理性吃瓜

1. 本地房企，堅守幾塊地長期開發(fā)。

據(jù)了解，成立于2001年的上海明捷置業(yè)，是一家低調(diào)的本地房企。

明捷在上海深耕20年，開發(fā)過不少超級大盤和商辦，包括閔行著名的春申景城、金沙雅苑。

公司實控人為王杰，關(guān)聯(lián)的企業(yè)多達117家，還同時擔任32家公司的法人及23家公司股東。

明捷置業(yè)實控人王杰法人公司

可以看出，王杰的事業(yè)版圖和布局已經(jīng)相當廣闊，但其行事卻十分低調(diào)，直到一次糾紛的出現(xiàn)。

明捷置業(yè)實控人王杰

2. 家族糾紛，實控人被親哥舉報。

2021年的一條微博，讓低調(diào)大佬王杰意外出圈。

一名用戶自稱是明捷董事長王杰的哥哥王健，聲稱他是持有公司約半數(shù)股權(quán)的股東，但明捷集團公司從未向其分配過任何利潤。

王建實名舉報

簡單來說，就是股東哥哥把實控人弟弟給舉報了。

除此之外，王健還在其個人微博上發(fā)布了多條關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的權(quán)益糾紛，稱王杰意圖獨占明捷置業(yè)這個價值百億的房產(chǎn)企業(yè)。

這件事讓雙方對簿公堂，并成為經(jīng)典的小股東知情權(quán)糾紛案件，法院的最終判決也允許哥哥查閱弟弟公司財務(wù)情況。

判決結(jié)果

關(guān)于明捷置業(yè)內(nèi)部利益糾紛被擺上臺面，一度讓人對品尊國際的品質(zhì)產(chǎn)生擔憂。

但無論如何，清官難斷家務(wù)事。所幸的是，這件事并沒有影響三期的正常推售。

04

時代變了，本土房企不易

很多人都在討論這樣的話題：“為什么上海的本土房企，影響力越來越??？”

除了城投、區(qū)屬背景的國企，上海民營房企普遍存在感比較低。

如今的上海市場，真正扛過周期、還能持續(xù)拿地的本土房企屈指可數(shù)，包括大華、寶華、佳運等。

品尊國際，以及其背后的明捷置業(yè)，更像是很多上海本地房企的一個縮影。

早些年上海有很多這樣的房企，在城市的核心地段拿到地后持續(xù)深耕，最終實現(xiàn)了跨越周期的價值回報。

但隨著上海城市化進程的加速，以及諸多國央企的同臺競技，很多節(jié)奏慢的本土房企，已經(jīng)逐漸失去了競爭力。

很多像明捷置業(yè)這樣的房企，可能以后很難有機會再操盤這樣的地塊，如今正逐漸退出歷史舞臺。

不是它們不行了，而是時代已經(jīng)不需要它們了。

對于品尊國際及明捷置業(yè)，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。