7月21日，新華社受權全文播發(fā)《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱“《決定》”）。

在涉及房地產方面，《決定》指出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

在業(yè)內人士看來，《決定》中的涉房內容覆蓋面較廣，既有對此前政策的加以強調，又有新的表述。華夏新供給經濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，房地產的相關表述字斟句酌，每一句話都有特定的指向，對于后續(xù)政策的落實、改革的切入點都有明確的指導。

在涉及房地產方面，《決定》提出了多項重要表述。資料圖片

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涉房地產內容147字

覆蓋多方面

據新華社消息，《決定》約2.2萬字，除引言和結束語外，有十五個部分，分三大板塊。第一部分為第一板塊，是總論，主要闡述進一步全面深化改革、推進中國式現代化的重大意義和總體要求。第二至第十四部分為第二板塊，是分論，主要從經濟、政治、文化、社會、生態(tài)文明、國家安全、國防和軍隊等方面部署改革。第十五部分為第三板塊，主要講加強黨對改革的領導、深化黨的建設制度改革、黨風廉政建設和反腐敗斗爭。內容條目通篇排序，開列60條。

其中，關于房地產的內容在第十一部分“健全保障和改善民生制度體系”的“健全社會保障體系”里面，共計147字，關鍵詞有租購并舉、保障性住房、工薪群體、城鄉(xiāng)居民、改善性住房、限購政策、普通住宅和非普通住宅標準、房地產開發(fā)融資方式、預售制度、房地產稅收制度等。

可以看出，涉及房地產的內容較為豐富，供需兩端皆有覆蓋，雖然不少關鍵詞在此前的各種中央會議中有所提及，但是在業(yè)內人士看來，在這種級別的報告中出現，更凸顯其重要性。

對此，賈康向新京報記者表示，放在民生板塊中來闡述房地產市場的調控與改革，呼應著老百姓對于民生改善的關切。《決定》中關于房地產的表述字斟句酌，每一句話都有特定的指向，有些是對傳承性內容的加以強調，有些則是新出現的表述，對于后續(xù)政策的落實、改革的切入點都有明確的指導。

《決定》中涉房內容的第一句是，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。

賈康指出，加快建立租購并舉的住房制度中的“加快”，值得注意，有“發(fā)力”之意。新模式此前已經多次強調，但是要標本兼治、治本為上。

在賈康看來，新模式要雙軌統(tǒng)籌，保障房與商品房相輔相成、雙軌并行。

“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。”一邊是保障房一邊是商品房，《決定》中的涉房內容，恰好體現了雙軌建設。

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一線城市調控有望繼續(xù)優(yōu)化

普宅標準或將取消

值得關注的是，《決定》對于房地產的未來調整，給予了明確的指向。

《決定》明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

自去年以來，大部分城市的限購陸續(xù)退出，僅有北京、上海、廣州、深圳、天津以及海南仍保持著限購政策。

“能夠取消的限購措施可以繼續(xù)取消，哪怕最后完全沒有限購，也符合市場軌調節(jié)發(fā)揮充分作用的取向。但是大的前提是保障軌托底到位，如果到位了，限購政策全部取消，整個市場狀態(tài)會更加健康。”賈康說。

但是賈康表示，一線城市的限購調整大概率還會是小步走，除了保障軌是否托底到位的問題外，調控還要保持積極穩(wěn)妥，一步一步來，走一走、看一看。北京是最典型的，有若干個小步，不過一下子完全取消限購，恐怕不行。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在接受新京報采訪時表示，關于限購政策，第一次在這種級別的報告中出現。這意味著，有關城市限購政策會進一步松動。

關于普宅標準的調整，《決定》中有著更為直接的表述：取消普通住宅和非普通住宅標準。

去年底，一線城市陸續(xù)優(yōu)化了普宅與非普宅標準，深圳刪除了“總價750萬元”限制；北京普宅標準價格方面，不再設置房屋總價標準，僅保留單價標準；上海新標準剔除了價格標準、適度提高了建筑面積標準。雖然均有優(yōu)化，但仍保留著普宅與非普宅的區(qū)別。

鄒琳華表示，取消普通住宅和非普通住宅標準，不是用“優(yōu)化”而是“取消”二字，力度還是很大的，能更好地支持改善性住房需求。

賈康說，關于普宅的提法很有新意，目前以買方市場為主，取消普宅與非普宅的區(qū)別，使得購房的環(huán)境更加寬松，有鼓勵大家出手買房之意。凡是有普宅與非普宅區(qū)分的地方，都可以參照《決定》中的原則取消。

“在改善型需求占主導，市場上小戶型為主的二手房源、保障房成為剛需首選，以及在增量建設空間收縮的情況下，取消普通住宅和非普通住宅標準，也變得合理了。取消普通住宅標準，一方面會降低購房的契稅成本、按揭利率，還會激勵開發(fā)商打造面向改善的高品質住宅。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

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改革預售制度

預售資金既要用起來又能管得住

不只是強調了需求端的調整，《決定》對于供給端以及稅費制度也有涉及。

《決定》明確，改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。

李宇嘉表示，改革房地產開發(fā)融資方式，就是要全面落地“白名單”融資協(xié)調機制，即加強金融和住建兩個部門在房地產政策上的“一致性”。以房地產項目合規(guī)為“一致取向”，兩個部門通力合作、雙向奔赴，強化項目“推送-反饋”閉環(huán)機制和貸款“投放-使用-償還”機制，促進兩個管理部門政策上激勵相融，著力于促使房地產項目滿足“5+5”的標準化合規(guī)條件。這樣，既實現住建部門對房地產監(jiān)管的職能，也能滿足房地產項目的合理融資，還能最大程度降低金融風險，這就是房地產行業(yè)治理體系和治理能力現代化。

而關于商品房預售制度，近30年來為我國房地產行業(yè)的發(fā)展做出了巨大貢獻。但是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼吁商品房預售制取消的聲音不斷。

賈康說，很多人主張不要再賣樓花了，推行現房銷售，理解這樣的想法。但是一刀切的做法也未必合理，應允許在“一城一策”的原則下去嘗試，能取消的地方可以考慮取消，一下子完全取消，可能還是要考慮很多的問題，畢竟預售制度有融資支持的功能，要使房地產市場能夠相對穩(wěn)定地筑底，走入一個持續(xù)回暖過程，一些地方在加強和健全管理的同時可能還可考慮要借鑒海外經驗，有一定的預售制度，因此要改革。

鄒琳華認為，改革商品房預售制度，此前這種級別的文件也很少提及，不說取消而是改革，現房銷售與期房銷售都會存在，“兩條腿”走路。預售制度會繼續(xù)存在，需要完善，同時現房銷售會逐步增多。預售制度主要涉及資金監(jiān)管問題，要么是監(jiān)管過度，導致資金沒有得到很好利用，要么是監(jiān)管不足，導致資金被挪用，房子爛尾。因此通過改革，對預售資金進行更好的監(jiān)管，既能夠用起來又能夠管得住。

關于預售制度的改革，在今年年初的全國兩會上，全國政協(xié)經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監(jiān)管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

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再提房地產稅

業(yè)內稱肯定了改革的大方向

此外，《決定》提及，完善房地產稅收制度。

關于房地產稅，此前多年一直被熱議，但是去年9月，對外公布的《十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃》中明確，增值稅法、消費稅法、關稅法等將在本屆人大常委會任期內提請審議，但頗受關注的房地產稅立法并未出現。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢解釋稱，房地產稅有廣義和狹義之分，廣義的房地產稅是指對房地產占有、交易和收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項的總稱。1994年我國進行了結構性稅制改革，逐步形成了現行的房地產稅收體系。我國的房地產稅收涉及房地產的開發(fā)、流轉和保有三個環(huán)節(jié)，涵蓋13個主要稅種。

賈康說，《決定》實際上肯定了房地產稅改革的大方向，講完善，就要通過改革完善，但涉及住房保有環(huán)節(jié)的房地產稅改革試點擴圍等方面，考慮當下的情況，時機上還需要等待。

鄒琳華表示，房地產稅收制度包括很多方面，既有交易環(huán)節(jié)又有持有環(huán)節(jié)，從目前來看，完善優(yōu)化交易環(huán)節(jié)的稅費制度空間較大，包括個人所得稅、增值稅等。未來，可能會進一步降低交易稅費以支持改善型住房需求。

李宇嘉認為，目前，房地產循環(huán)受阻，包括土地開工和銷售、新房和二手房、剛需和改善等，都存在阻礙，阻礙之一就是交易或循環(huán)成本太高。因此，未來會全面捋順房地產稅收，降低開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅負，比如配合消費稅改革，減少增值稅依賴，從而降低地方政府新增開發(fā)投資的激勵，鼓勵商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模，從而增加消費稅。

記 者 | 段文平

編 輯 | 楊娟娟

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