廣外這個片區，也是我最早買房的時候考慮過的片區，老早之前就寫過，這個片區屬于西城入門級的學區，學區溢價在西城算是比較低的，畢竟學區在西城算是倒數前三了，房價比較便宜，老公房，改善商品房都有，預算比較低的又想有西城學籍的學區房家長、剛需通勤方便的年輕群體、對改善住房比較注重又對學區要求不那么高的群體，可以考慮這個片區。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

一、地理位置

西城廣外學區位于北京西站附近，它位于西城、豐臺和海淀三區交界地帶，在西城的最南邊。地鐵路線有7號線9號線和1號線，位置還是很不錯的，和海淀的羊坊店學區挨著，離豐臺的麗澤商務區也很近。

二、生活配套

這塊的生活配套完善，西城的面積本來就不大，三甲醫院很多很密集。廣外這塊的三甲就有好幾個，比如：廣安門醫院、宣武醫院、世紀壇醫院等。

各種超市咱就不說了，滿足日常生活足夠了，離西單商場很近，逛街直接去西單，公交幾站就到。

這塊的公園，大的有名的比較少，多是一些附近的居民才來玩的小公園，比如南手公園、北京營城建都濱水綠道、常樂坊街心公園等。

三、學校情況介紹

來到最關鍵的學校情況介紹了。來看一個表：

然后我們分小學和初中部分來介紹一下：

小學部分：

廣外其實整個的小學和初中的排面不是很好，小學分校比較多，最好的小學就是北京小學廣外校區，這個小學是和北京小學本部同師資同管理的一體化管理，軟件、硬件、師資都很好，二流一類的小學。

其次是北京第一實驗小學廣外校區：第一實驗小學是老牌名校，廣外校區可能稍差一些，也算比較優質的小學，在廣外屬于很好的了，小升初是大椿天和廣外二選一

椿樹館小學本身是個普小，但是80%直升八中，是廣外學區唯一的直升校，很火的一個學校了，很多人盯著想買這個學校，但是這兩年一直沒有731后的學位。

實驗二小廣外分校：實驗二小的掛名分校，一般稍微靠上的小學，也是個普小

三義里小學、北京小學天寧寺分校、北小紅山分校、北京第一實驗小學紅蓮分校和北小金中都分校（青年湖小學）都是普通小學，沒啥好說的。

2024年廣外731后有學位的學校如下：

廣外的調劑基本上沒有出片區的，今年也是，反正就是調劑到片區內的那幾個普通小學。

下面我把幾個不錯的小學的招生范圍貼出來：

北小廣外招生范圍：

椿樹館小學招生范圍：

北京第一實驗小學廣外校區招生范圍：

初中部分：

華夏女中，這我不用說了，非常牛的初中，雖然就在廣外片區，但是這個初中是全區派位的，不接受片區內派位，可以理解成點招，能進華夏女中的小孩都是很有兩把刷子的。

北師大附屬實驗中學分校、北京市鐵路第二中學、北京市第八中學、北師大附屬中學、一六一中學這都是很不錯的初中，二派能進就是中大獎了，很多片區都有這些學校的派位。

四中廣外也是還不錯的初中，也是廣外的屬地學校，家門口不錯的初中，今年有個廣外的朋友第一志愿填的四中廣外，中了，挺滿意的。

再就是北京市第十四中學、北京市第十五中學、北京市西城外國語學校這都是中等初中，不好不差，也不算掉坑。

片區內最大的坑校，就是北京市宣武外國語實驗學校，就是坑還不算小，在西城算是很差的初中了。可能唯一的好處就是有校額到校吧，2023年宣武外國語實驗學校有58個校額到校名額。

差的和好的初中差別挺大的，比如沒有分層教學，沒有晚自習甚至沒有食堂都得自己帶飯。

四、小區踩盤

廣外這個片區的房子相對而言算是西城最便宜的一個片區了，老破小400多萬也能買個小兩居，改善的商品房社區，900w左右也能買到還不錯的次新了，比德勝月壇之類的頂尖學區便宜不少，當然了，學區肯定也是差一些的。

1、紅居南街

紅居南街小區建于1980-1995年，共7棟樓，396戶，樓間距很寬，前后無遮擋，采光視野都很好。物業是街道辦事處（委員會）代管物業，物業費6毛；小區人車不分流，車位緊張；集中供暖，目前每平均價不到8.2W。

小區屬于老公房社區，9號、10號和11號樓是有小院的，單獨管理的。

小區有自行車停車房，但是也有停在外邊的，看著挺亂的；車房里面有電動車的充電柜可以充電，這個還是挺方便的。

小區外立面已經完成改造，看著干凈不少。

最近的地鐵站是紅蓮南路站，有地鐵16號線，距離小區步行路程大約1.1km。

下面這個戶型是64.98平米的兩居室，南北通透的戶型，1層/共6層，報價599W

2、灣子街社區

灣子街社區建于1980-1991年，共5棟板樓，公房社區，518戶，小區是街道辦事處（委員會）代管物業，物業費1.5元。集中供暖，目前每平均價大約8.9W。

樓棟排列規則，由南向北，1-5號依次排開的，小區每棟樓都有單獨的小院，有的院里有健身設施、孩子玩的滑梯，有的是小花園、小廣場等等。目前大部分樓已經做了改造，包括外保溫，墻體外立面的粉刷等。

小區東西南北都不臨街，比較安靜。

人車不分流，車位緊張，再加上有電動車，所以車停的比較亂，老小區沒啥環境。

距離小區最近的地鐵站是灣子站，可以乘坐地鐵7號線，路程大約742米。小區戶型是一居、二居、三居都有，下面這個戶型是57.74平米的兩居室，南北通透的戶型，中樓層/共6層，報價500W。

3、白菜灣社區

白菜灣社區也是公房社區，建于1991-1993年，共6棟板樓，832戶，都是原地回遷的。北京市薊城物業，物業費0.56元，集中供暖，目前每平均價9.5W多。

人車不分流，地上車位，先到先停，停車還算規范整齊。

小區已經完成改造了，雖然是老小區，但是改造完看著還挺干凈整潔的。綠化也還可以，小區中間有小花園，有涼亭可以休息。反正就是典型的改造后的老小區。

地鐵站有點遠，最近的是地鐵7號線的廣安門內站，步行路程大約1.4km。不過，開車出行方便，出東門就是西二環的主路，出門就可以上二環。

下面這個戶型是58.71平米的兩居室，南北通透，精裝修，中樓層/共6層，報價599W。

4、車站西街13號院

車站西街13號院建于1990-1995年，共5棟板樓，565戶，樓間距很大，視野開闊，采光好；物業費1元，集中供暖，目前每平均價大概在8.4W多。

小區的1號和2號樓一個院，是鋼鐵設計院和有色金屬的家屬樓，3號樓和4號樓一個院，5號樓是單獨一個院，整體上看1、2號樓的環境更好一些，車停的規范，看著更寬敞，3、4、5就差一些；每個樓下都有對應的活動場所。

小區已經做完改造，保溫層、樓體外立面，地面等都重新翻修過了，比改造之前好了很多。

小區人車不分流，地上車位都是改造后重新畫的。

最近的地鐵站是地鐵16號線的紅蓮南路站，距離小區大約700多m，還是挺近的。

下面這個戶型是56平米的兩居室，南北通透，低樓層/共6層，報價515W。

以上這些小區就是典型的老公房社區，現在做完小區改造了，比以前要好不少。

5、建功南里

建功南里小區建于1990-1996年，共5棟塔樓，763戶，北京華潤物業，物業費2元，集中供暖，目前每平均價將近8.7W。

1號樓和部分2號樓是水利部和工商銀行的家屬樓，4.5.6號樓都是原地回遷樓，屬于房改房性質。小區綠化還可以，中間有個小花園。

這個小區還是挺不錯的，樓的質量和管理都還不錯，保養的挺好。

小區兩個門，東門和北門，東門可以進車，北門是消防通道和行人通道；小區人車不分流，地上車位，都是租賃車位，沒有產權車位。

附近的地鐵站都挺遠的，最近的地鐵16號線的紅蓮南路站距離小區大約1.4km。

下面這個戶型是90.1平米的兩居室，東南朝向，高樓層/共18層，報價715W。

6、樂城

樂城小區建于2004-2005年，共8棟樓，2400多戶，一類經濟適用房社區，小區密度比較大。小區綠化一般，有個小花園廣場，長椅和健身設施等也有，不過小區西側就是蓮花河，邊上都有跑道，跑步鍛煉身體還是很方便的。北京佳鼎物業，物業費1.02元。小區自采暖，目前每平均價大概8.8W。

電梯最近兩年已經更換過了，質量還是比較有保障的。

小區人車不分流，雖然地上和地下都有車位，車位也比較緊張，停車不太方便。樓下也有電動車自行車的車棚，充電方便，但是電動車和自行車真的很多，人多車多環境一般。

地鐵站很近，小區西側就是16號線的紅蓮南路站，距離小區步行路程才350多米。

下面這個戶型是94平米的兩居室，中間層/共24層，報價749W。

7、北歐印象

北歐印象也叫歐園小區，建于2002-2006年，共4棟塔樓，1412戶，純商品房社區。北京新起點物業，物業費2.7元，小區門口和每棟樓門口都有門禁。自采暖，目前每平均價大概9.5W多。

小區環境很好，干凈、整潔，有花園，噴泉，廊亭，健身器材等，另外小區東邊還有網球場，休閑、健身的好地方。離麗澤很近，能清晰的看到麗澤商務區。

院內還有匯佳雙語幼兒園，孩子上幼兒園真的是很方便。

人車不分流，地上和地下都有車位，可租可售，但是因為小區戶數比較多，車位緊張。

缺點：有2棟樓臨街，會有噪音問題。

最近的地鐵站是地鐵16號線紅蓮南路站，距離小區大約630多米，還是比較近的。

小區戶型多樣，從開間到三居都有，選擇面比較廣，下面這個戶型是71.79平米的兩居室，精裝修，雙陽臺，三面朝向南西北，低樓層/共28層，報價750W。

8、車站西街1號院

車站西街1號院建于2006年，共2棟樓，總高8層帶電梯的板樓，203戶，北京榮旺達物業，物業費2.3元，封閉式管理。自采暖，每平均價8.2W多。

這個小區雖然樓齡新，可是沒啥小區環境，之前是個寫字樓，后面改的，所以戶型比較奇怪，所以單價也比較便宜，不太符合大家的普遍審美。

地鐵稍微遠點，大概1.1km可以到地鐵16號線紅蓮南路站。

下面這個戶型是86.93平米的兩居室，朝南向，中樓層/共8層，報價725W。倆臥室都是沒有窗戶的，很明顯就不是普通住宅樓的一個設計。

9、考拉社區

考拉社區建于2002-2009年，共3棟樓，756戶，三棟樓呈“工”字形分布其中4號樓和6號樓是兩棟塔樓住宅，5號樓是底商，是幼兒園。北京首華物業，物業費1.76元，集中供暖，目前每平均價將近9.1W。

小區只有三棟樓，共21層高，有兩棟樓是住宅樓，兩棟之間有個底商的樓。

小區是鴨子橋一號院的二期，一期是信德園，兩個小區共用一個院子，小區綠化很好，有中心花園、休閑長亭、健身設施供人休閑鍛煉。

人車不分流，地上和地下停車位共403個，地上車位150元每月，地下車位480元每月。

地鐵稍微有點遠，距離最近的是紅蓮南路站，有地鐵16號線，步行路程大約1km。

小區戶型以小戶型為主，下面這個58.5平米的一居室，高樓層/共21層，報價539W。

10、榮豐2008

西城著名的占坑神盤，這個小區的換手率很高，最大的特點是小戶型、低總價，將近6000戶，由17棟樓組成，在17棟樓內，每棟樓都會有小戶型，20多平方米至60平方米的開間不等，也有大戶型，3居到5居都有。環境很一般，戶型也不好，大部分小戶型房子連燃氣都沒有，很多人就是買來占西城的學區的，業主買來讓孩子上學，然后就出租出去。

這小區沒啥可說的，想在西城買個占坑房的可以看看這個小區，就當買個平房了，300w就能搞個小loft，可以貸款，可以出租，租戶很多，據說隔音一般。

小區中間有個圓形的花園廣場，植被豐富，覆蓋面很全。面積很大，內設乒乓球場地、羽毛球場地、足球場，休閑鍛煉都非常方便。

優點：總價低，同等價位小區相比樓齡較新。

缺點：

1.小區大，人口密度高，早晚高峰電梯比較擁擠

2.小區北側有鐵路，會有噪音影響

地鐵比較近，有地鐵16號線和地鐵7號線的達官營站，距離小區步行路程大約600來米，出行很方便。

小區戶型為小戶型為主，下面這個是26.43平米的兩居室，高樓層/共20層，報價330W。

11、遠見名苑

遠見名苑建于2004-2008年，共9棟樓，3500多戶，有商品房，有回遷房，7號樓是板樓，其余全是塔樓。北京明華嘉業物業，物業費1元，自采暖，目前每平均價將近10.3W。

小區綠化率34%，綠化很好，有上浮式花園，花園很大，花園里是人車分流的，花園里有小廣場，內設涼亭、長椅、健身器材、滑梯等設施；挨著花園有幼兒園，小區里孩子上幼兒園很方便。

人車不分流，車位還算比較充足，因為樓間距比較大，即使地上停車，也不顯擁擠。

缺點：

1. 回遷戶很多，居住人數多，電梯高峰時間擁擠

2. 部分房源沒有燃氣。

最近的地鐵站是達官營站，有地鐵16號線和7號線，距離小區步行路程大約950米。

一居到四居都有，一居和兩居比較多，三居少一些，四居更少，還有開間，但是戶型不太好，一居和開間，甚至兩居，朝西和北的比較多。下面這個戶型是81平米的兩居室，西南朝向，高樓層/共26層，報價740W。

12、其他幾個次新小區

格調小區，信和嘉園，常青藤嘉園，麗水蓮花，紅山世家，璽源臺，朗琴園，西豪逸景，這幾個我們統一說一下吧，據說開發商都是朋友，戶型啥的差不多。一居室百分之九十都是朝北的，兩居室的戶型都會比較好，也是小區主打的戶型，還有三居四居這些改善型住房。次新的特點就是小區新點，物業管理好，居住品質有保障，單價10-11w左右吧，不同小區有浮動，如果想買這邊的次新的話，這幾個小區可以都看看，對比一下，有的管理和環境品質啥的都更好一些，就會更貴一些。西豪逸景這個小區內有回遷房也有商品房，有的房子可能離鐵路近一些，有噪音。朗琴園的小區環境建設特別好，有花園。源屋曲和信和嘉園離地鐵站稍微遠一些，1.3km左右。

五、總結：

廣外這個片區呢，在西城不算太好，跟德勝比起來，比如德勝片區的兜底校7中，在廣外基本上算是大部分小孩非常理想的去處了，大家都不愿意去的西外，在廣外也算中等還可以的學校，廣外片區初中最大的坑就是宣武外國語學校，填志愿的時候想辦法避開。但是廣外的房子確實便宜，在德勝買個老破小的價格，能在這邊買個次新，上車門檻也比較低，300多萬買個占坑樓房可選擇性很多，這個片區適合預算低的學區房購房者，也適合預算還可以的改善住房或者剛需想買次新的小伙伴，學區溢價在西城算是很低的片區了。

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