大家好，我是八卦侶團隊的慶哥。最近很明顯，一線城市的成交量出現了短期的回暖，不少人又開始問我要不要換房，什么時候應該置換。關于買房換房的邏輯和實操，我整理了一份《買房城市價值名單》，大家可以添加下面微信鏈接到我。

01

廣州，四個一線城市里最弱一檔。起碼過去5年，已經不斷有人在質疑，廣州是否還是一線城市。

如今這種質疑，最起碼在兩個方向上，質疑情緒是最強的：

第一個方向是GDP、產業和經濟。

▲可以看到，廣州今年的GDP，足以用大驚失色來形容。其總量為為1.43萬億，同比增速僅為2.5%，無論是總量還是同比增速都被重慶碾壓（重慶上半年同比增速6.1%）。

對此有人聲稱，“北上廣深”已成過去，“北上深渝”的時代已經到來 。

據了解，今年廣州GDP之所以脫力，主要是源于汽車產業的拉胯，其次才是房地產行業的弱勢。

廣州原本擁有5個千億產業，其中汽車產業總產值位居第一，是廣州的當家產業，多年來占全市工業總產值超過25%，也就是說廣州每4塊錢GDP，就有1塊與汽車有關。

▲可以說，過去二三十年，是汽車產業，撐起了廣州“一線城市”的名頭。

然而，隨著電動化、智能化浪潮的到來，廣州汽車城的位置岌岌可危。不管是G汽還是D風，廣州日系車銷量暴跌，無望重振。

而曾寄予厚望的新生力量A安、X鵬，又發展緩慢，處于二三梯隊，難以扛起日系車的大旗。

▲今年上半年，廣汽傳統車型銷量大幅下滑。本田甚至于7月25日宣布，將把在中國的汽油車年產能由149萬輛縮減至100萬輛，位于廣州的本田工廠將于10月起關閉或停產！

反觀重慶，新能源汽車產業已經發展到了一個新階段，從拼續航到拼智駕，重慶長安和賽力斯兩家品牌與華為結盟，讓重慶新能源產銷量大增。尤其是賽力斯問界，上半年銷量同比增長了609%，增速全國第一。

至此，廣州的當家產業，目前看是輸給重慶了。而汽車產業，又是除房地產外的第二大產業，它的存在，足以讓城市改命換運。

一個非常典型的案例是，美國底特律在破產前，是輝煌的“汽車之城”，在汽車工業衰落后，蛻變為空置率高企，深陷財務危機的“昨日之城”。

因此，廣州在汽車產業上的成敗，對于廣州GDP增長、爭奪“一線城市”的都至關重要。

如果這種情況遲遲得不到改觀的話 ， 未來幾年，廣州都會很麻煩！

02

剛剛我們說，大家質疑最重的第一個方向是GDP和汽車產業，那么第二個方向，就是房地產。

其實跟汽車產業一樣，回首二三十年前，廣州不僅是“汽車第一城”，也是“房企第一城”！

這里曾誕生過一批全國知名房企，如恒大、保利、富力、雅居樂、合景泰富、合生創展、星河灣.....可以說，廣州城市在起步之初，就跟房地產有著莫大關系。

盡管房地產行業在現在多數人看來，已經是夕陽產業，房價下行的局面，也嚴重拖累廣州的經濟。

但我們不得不承認，房地產仍然是中國的第一大產業，而且具有類金融行業的特征。廣州“商貿之都”的建設，房地產也是出了很大力氣，廣州不可能不管房地產。

比如就在上一周，廣州花都區開始買房送戶口。盡管現在普通人在廣深落戶并不難，但把戶口和買房綁在一起，在近十年來一線城市尚屬首次。

▲在這之前，所有城市放開落戶，大都打著“人才引進”的名義。

直接提買房就享“準戶口”待遇，這是廣州的首創，亦足見廣州的心急。

▲廣州樓市究竟有多低迷？1800萬人口的城市，今年上半年僅僅出讓了4宗土地，賣地收入不及去年的一個零頭。

廣州的郊區房價，如南沙萬頃沙、番禺蓮花灣、白云鐘落潭、花都、從化等，堪比十八線小縣城，像增城部分地方如朱村，以前能摸到2萬，現在七八千都清不了盤。就連中心區的珠江新城，成交價破十萬的亦屈指可數......

在這種局面下，廣州成了名副其實的房產政策先行區，每一輪限購放松，廣州都是率先出臺，以至于最后，北上廣深的限購分層，是越來越明顯了：

北上一檔的限購堅不可摧，仍是5年社保；深圳獨一檔比上不足，比下有余；廣州則直接躺平，基本上要和杭州、蘇州平起平坐了。

但廣州最大的問題，在于廣州還是放不下一線城市的身段和面子。

既然都“購房送準戶口”了，為什么只在花都區推廣？直接全廣州推廣行不行？

既然 非廣州戶籍在中心城區購房只需6個月社保，那全面取消社保限制又有何不可？

說到底，廣州還是缺了點“一竿子捅到底”的魄力。

03

廣州，原本是中國的“千年商都”。在其最輝煌的90年代，兩耳只聞“北上廣”，深圳完全排不上號。

然而時代使然，沉浸在舊時光影的人們，到了需要翻到下一頁的時候了。

▲如今，在人口虹吸勢力圖上，廣州的輻射范圍，已經基本收縮到廣東省內和海南，以及江西、湖南等小部分區域（黃色為深圳輻射范圍）。

如果說，廣州只是產業競賽沒有跟上新能源的時代，導致傳統燃油汽車和商貿物流日漸衰落，高科技企業和創新式公司少，那還情有可原，其情可憫。

但另一方面，廣州發展這么多年，遲遲不做產業升級，也確實有缺少相關財政政策支持的原因。

▲廣州是副省級城市，深圳是副省級城市兼計劃單列市。廣州需要同時向中央、省上繳財政，而深圳理論上只需上繳中央即可。資料來源：粵開證券研究所

▲也因為這些原因，如今的廣州與深圳相比，除了交通、教育、醫療優勢外，其他都被深圳甩開了，確實越來越像一個二線城市。

至此，隨著廣州汽車行業下行，也難怪廣州一直沖在樓市和舊改的第一線上，畢竟除了樓市，也沒有什么行業可以跑出來頂上，只能寄希望樓市能穩定下來，不要拖后腿。

可惜廣州樓市幾年銷售仍然緊繃，相比去年，今年7月份廣州新房銷量為61.29萬㎡，環比下跌26.6%，同比下跌20.8%，不容易啊。

最后值得一提的是，粵港澳大灣區，其實是一個面積非常狹小的地方，這么小的面積，不可能一直并存深圳廣州香港三大一線城市，最后總有一個城市脫穎而出，而另外兩個城市成為二線。

從目前的趨勢看，深圳已經逐漸成為大灣區的絕對龍頭了，而廣州，則會逐漸回到了它原來的位置上。

其實如果能作為一個區域龍頭，廣州能同時守住“千年商都”和“廣東省會”這兩頂帽子，已經很不錯了。

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