今年是東莞進行深度城市化的第二年，多個項目已陸續落地，更多美好場景正在兌現中。

根據東莞3年深度城市化計劃，有60個深度城市化項目，超7000億投資，其中城中村改造項目備受熱捧。

值得注意的是東莞樓市深度調整已有3年，房企生態位正發生巨變，這對于東莞本土房企來說，這可能是一次“彎道超車”的機會？

另外，租金是影響住房價值的核心變量，你有什么看法？

上新4個舊改盤，本土房企踩準漲價前兆？

東莞舊改陸續進入兌現階段，東城區域的舊改項目呈現井噴的節奏了。

其中，東莞本土房企的舊改樓盤額外搶眼，例如光大天驕國際、鼎峰源啟、民盈高田國貿府和海德舊改項目。

海德舊改項目示意圖

這四個舊改項目的總投資達200多億元，并且還是卡在東莞房價持續滑行的階段要井噴上市，難道是提前感知到未來東莞房價的走勢？

本土開發商有準備的突襲，可能是踩準了東莞樓市價值爆發的前夜嗎？

他們憑借著自身熟悉的地域優勢，加上東莞大力發展的舊改方案，有機會在這一次搶占回部分失去的市場份額。

有個問題可以探討一下，即將上市的光大天驕國際實際售價多少才會獲得市場認可呢？有人鐵粉朋友說，超過4.5萬/平就不想下手了。

不過，目前東莞樓市需要平衡供需關系，進而絲滑進入房地產的發展新模式。

值得注意的是在不能多賣宅地的時候，東莞不僅大搞城中村改造項目，還要落地多個配售型保障房項目，也是一種“地方融資渠道”，同時還壯大了G有資產份額。

花38.74億拍地，三家本土房企失算了？

過去3年，東莞3家本土房企逆勢在公開市場拍地，傳遞著是什么信號呢？

其中，2022年瓏遠在大嶺山花了21.01億拿下一宗宅地，折合樓面價約1.4萬/平，項目售價不及預期中。

新世紀首鑄君匯府示意圖

2023年新世紀在石碣花了15.39億拿下一宗宅地，折合樓面價約0.98萬/平，項目售價也不及預期中。

2023年眾筑在東坑花了2.34億拿下一宗宅地，折合樓面價約0.78萬/平，項目售價暫時符合預期中。

例如，眾筑項目松湖瑧府，已拿預售證的1號樓有104套，備案均價2.3萬/平，實際售價1.7萬/平左右，目前未售房源有100套(數據來自:莞E住建)。

從目前3家本土房企的項目銷售情況來看，市場環境急速變化，使得售價背離了預期，一定程度上也意味著“預期”無法與市場同行。

有時候本土房企也有點“黃袍加身”，需要咬著牙上，這就是覺悟。

對于當下東莞樓市，市場的能量遠超人力，遵守規律是度過周期的最合適選擇。

央媽喊話：租售比2%，東莞房價會如何？

近期，央媽發布了2024年第二季度貨幣政策執行報告專欄，重點提到了租金是影響住房價值的核心變量。

第一種:租金不變，房價滑行。簡單來說就是一線城市租售比已達2%，二三線城市也升至3%左右，那么東莞這座城市是否可以簡化2%至3%租售比推算市場上7成樓盤的售價合理性。

注:租售比也可參考國債收益率的變化，最新5年期國債收益率為2.3%。

第二種:房價不變，租金上漲。大家可能都感受到現在的“低通脹”壓力，假如房價不變而房租拉漲，是否就可以實現東莞房子租售比的更合理性。

金融政策支持住房租賃市場

正如央媽所講的大力用金融政策支持發展住房租賃市場，看齊租售比2%至3%，是不是可以通過金融支持拉漲租金來實現本輪樓市大轉換呢？

例如，東莞一套掛牌200萬的房子，一年租金3萬，現在租售比僅有1.5%，未來把年租金改為4萬，這樣這套房子的租售比就達到2%，甚至年租金漲到6萬，租售比就達到3%了。

近期，聽說深圳部分公租房也漲租了。這個事傳遞著是在租售同權下，綜合配套更好的公租房，租金也會適時出現調整。

對此，漲租金需要一座城市綜合實力的體現，那么這次部分城市會不會出現房租(商品房)上漲先于房價的路徑？

影響房價走勢的因素有預期、收入變化、租售比、供需關系、配套、競品、產品、樓齡、物業等，需要具體樓盤具體盤算。

如松山湖的金域松湖預售比核算來看，戶型約97平租金大概2500元/月，一年合計3萬租金，按2%租售比計算，售價才150萬左右，但是業主普遍掛牌價260萬左右，100萬的價差是“書包”帶來額外溢價；但是松山湖的三限房可能會持續影響這類型樓盤的售價，稀釋了購買力往二手房領域的集中釋放。

這里需要重點強調的是豪宅不在租售比的核算范疇內，必須考慮金融性帶來的額外溢價，何況其配套、品質、圈層等更有優勢。

值得注意的是新規下，更高的得房率、更優秀的產品和更好的品質，或許是未來新房售價拉開老舊房子售價距離的關鍵突破口，所以也不能簡單套用租售比核算部分新房的售價合理性。

房叔有話說:樓市四輪抄底，第一輪地方下場，例如下場收儲商品房作保障房；第二輪大宗資產交易，例如一線城市億或者十億級別的房產(酒店、寫字樓等)；第三輪高端改善或者豪宅，例如大幾百萬或千萬級別的好房子；第四輪才是大眾買的房子，例如不超300萬的房子。上述步驟大體上有順序之分，不能全部用作標準答案。

房價上漲不僅與租售比有關，還與收入比有關，更與預期有關。