由于整體市場的低迷，上海房企開啟了小步快跑的“短頻快”模式。

前兩年動輒三四百套、甚至整盤入市的光景不再，今年單盤單次推盤量普遍控制在100-200套。

一方面是市場環境因素，單次大體量推盤去化難，反而會造成部分房源陷入長期作戰的陰影中。

另一方面是高節奏的推盤，有利于樓盤熱度的持續，畢竟每次開盤都是一次難得的宣傳節點。

尤其是在競爭激烈的浦東，前段時間浦東熱銷新楊思·上園，僅推了98套，即將開盤的陸家嘴前灘公館，也只推售225套。

然而市場上也有“孤勇者”，位于浦東中外環的港城中環匯云啟，向市場投了一個重磅炸彈。

項目不僅過會價突破了聯動價，更是要一次性全部推出720套房源，就相當于其他4-5個項目推售的總和。

大家都很好奇，在當下市場，開發商為何敢一次性推這么多房源？

今天，總爺就和大家來聊聊，捂了三年的港城中環匯項目到底如何？背后開發商港城集團實力怎么樣？

01

主打剛需，但缺點不少

港城中環匯云啟之所以有勇氣一次性推720套，或許正是相信那句老話：

“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”。

港城中環匯云啟位于浦東中外環間御橋板塊，這是一座體量達到56萬方的大型產城融合綜合體，過會價格6.5萬/㎡。

這次價格雖然突破了拿地6.25萬/㎡的聯動價，但與其他在售新房比仍又一定的價格優勢。

上海中外環附近板塊價格圖

目前港城項目周邊的二手房，仁和都市花園等品質相對高的，二手掛牌價8-9萬/㎡；房齡在10年以上的綠洲康城親水灣東區，基本在5.6-6萬/㎡。

對比下來，港城中環匯云啟6.5萬/㎡的價格，甚至讓人對一二手倒掛浮想聯翩？

貴的東西只有一個缺點——貴，而便宜的東西卻有很多缺點。港城中環匯云啟價格到位，但是自身很明顯的。

首先周邊城市界面非常一般，項目西南側直線距離約700米有個墓地，西側緊鄰高壓線，短期內不會有所改變。

西北側直線距離4km是御橋的浦城熱電垃圾焚燒廠，雖然已經改成了垃圾中轉站，但對于附近空氣和水質的影響，是否消除尚未可知。

高壓線實景

而項目的南邊則緊貼外環高速，這條上海交通大動脈會有噪音、粉塵影響。

南側緊鄰外環高速

其次，項目周邊生活配套相對齊全，但能級較低聊勝于無。

開車通勤比較方便，自駕40分鐘到達徐家匯和人民廣場；但到最近的地鐵站11、16號線羅山路站，實際步行距離要1.2km。

除了項目本身自帶的2萬方商業外，項目周邊以底商為主，業態較為單一。

項目對面底商實景

距離最近的商場是太平洋中環廣場，約2km，但部分商家已經關門，至今還在艱難招商中。

太平洋中環廣場實景

最后還是產品力問題，主力戶型99㎡3房存在一定的硬傷。

得房率約73%，導致3個房間的尺度都很小，樣板間主臥只放了一個1.5米的床，南向次臥為1.2米的床，北向書房只有一個書桌。

為了節約成本，項目裝修配置也很一般，用的也是普通的雙層玻璃，噪音不可避免。

相比周邊金茂、浦開等改善型產品，這里待到交付后，可能要面臨較多的改造及裝修補充。

整體看來，港城中環匯云啟比較適合價格敏感、對環境及產品有容忍度的剛需上車客戶。

02

高舉高打，大盤推售模式

港城集團成立于2002年，由浦東國資委和臨港國資中心共同投資創辦，是臨港片區的三大開發主體之一。

港城集團主要負責以滴水湖為核心的臨港主城區的基礎設施、城市功能、產業功能的開發與建設，這些年臨港的變化離不開港城集團的努力。

臨港新城變化

其中，負責房地產開發的是港城房產集團，是港城集團全資子公司，涵蓋了房產開發、保障房運營、商業綜合體開發運營和物業服務四大板塊。

港城中環匯云啟一次性全推720套，也是港城房產集團一直以來項目推售邏輯的體現。

港城房產集團一直深耕臨港新城，在臨港開發了多個住宅項目，不管市場如何變化，都保持著相對大批量的推盤節奏：

高舉高打，大盤推售模式

比如滴水湖馨苑悅灣，2018年一次性推出614套住宅，開盤當日去化8成。2021年7月，項目5期又一次性推出316套疊墅和高層，當日售罄。

港城、融創、雅戈爾三家開發商聯手打造的悅城項目，2021年底單次推售整盤1226套，當日售罄。

2021年前后，臨港多個住宅取得了較好的銷售成績。但在當前市場環境下，港城集項目也出現了滯銷，卻保持著同樣的推盤節奏。

今年年初，港城在惠南板塊的云樾觀海項目，也一次性推出了311套住宅，開盤半年有余，至今只網簽了25套，網簽率僅8%。

云樾觀海項目效果圖

港城集團此前深耕臨港，初次亮相中外環，打造的港城中環匯云啟，從2021年拿地至今已經快3年了。

在當下市場環境，一次性推出全部720套，這其實非常考驗開發商的操盤能力和蓄客水準。

03

經營顯憂，操盤力待提高

和很多國企一樣，港城集團也面臨著“增收不增利”的困境。

在最新出爐的上海城投公司（涉開發）營收排行榜中，2023年，港城集團以101.23億元排名第9，同比增長了85%；歸母凈利潤卻下滑了近30%，僅剩1.83億元。

截至今年1季度末，歸母凈利潤更是虧損了4億元；貨幣資金65.65億元，一年內到期負債84.76億元，現金無法覆蓋短期負債。

另外，受限資產占比過高，超過了30%，達到了34.66%。

值得注意的是，港城集團已經連續4年資產負債率超過80%，在增收不增利背景下還挺棘手的。

地方企業介入房地產開發已經不是什么新鮮事，隨著市場競爭越來越激烈，很多國企已經非常市場化，產品打造能力也逐步走向行業前列。

但是，我們可以看到，不論是即將推售的港城中環匯云啟，還是此前臨港片區很多熱銷的項目，港城集團打造的商品房，還是被很多客戶吐槽“產品力弱、裝標一般、品位不高”。

此外，此前熱銷的臨港悅城項目，交付延期3個月，并在交付后出現了交付質量、物業管理等一系列問題。

從港城集團的案例來看，做基建到做商品房，還是有一道門檻的。

如今房地產進入了拼真本事的時代，開發能力、產品力、服務力缺一不可。

港城集團自身操盤能力的提升，或許已經迫在眉睫。

對于港城集團，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。