這個項目位于視高，首開區占地約224畝，規劃打造集住宅、商業、辦公等多元業態為一體的超級集群。

最近，其項目主體借款展期的信息引發我們的關注。通過梳理，我們發現，2024年前7月，其項目主體的營業收入僅200余萬元，與項目宏大的體量形成劇烈反差。

分析則發現，區域市場走勢、二手房“打折”表現、項目較重的產業業態等“三座大山”，對該項目持續施壓。

01

1.75億元借款展期兩年

考驗股東持續輸血能力

日前，上市公司大悅城（證券代碼000031）披露，旗下控股子公司眉山加悅置業有限公司（以下簡稱加悅置業）對1.75億元借款進行展期，與農業銀行簽訂了《借款展期協議》，期限兩年。

據了解，該1.75億元借款為2020年加悅置業向農業銀行貸款的一部分。

彼時，加悅置業與農業銀行方面簽訂了《固定資產借款合同》，加悅置業向農業銀行申請3.7億元貸款，用于眉山加州智慧城（森林硅谷）一期項目的開發建設。

除此之外，大悅城與農業銀行簽訂了《保證合同》，大悅城按間接持股36.4%的股權比例，為加悅置業在借款合同項下的約1.35億元債務提供連帶責任擔保。

工商信息方面，加悅置業成立于2019年6月，注冊地點為仁壽視高，注冊資本5億元。

加悅置業含兩位股東。其一為成都中糧美悅置業有限公司（以下簡稱中糧美悅置業），持有加悅置業56%股權，股權穿透之后，大悅城方面為中糧美悅置業實控人，持股比例65%，按此計算，大悅城方面實際持有加悅置業36.4%股權。

其二為眉山加州智慧小鎮投資開發有限公司，非大悅城關聯方，持有加悅置業44%股權。

2020年，大悅城方面認為，為加悅置業提供連帶擔保，是為了滿足公司經營及房地產業務發展的需要。加悅置業為大悅城控股子公司，其經營情況和信用狀況良好，具備良好的履約能力，財務風險處于公司可控范圍內，具有實際償還債務能力。

時間來到2024年，大悅城方面對加悅置業1.75億元借款進行了展期兩年的操作，在一定程度上降低了加悅置業的短期還款壓力。

不過，受制于區域房地產市場的冷清，加悅置業旗下房地產項目的銷售回款能力較弱，而為了帶動銷售，持續的項目打造及資金投入必不可少，將考驗加悅置業兩位股東的持續輸血能力，以及兩位股東的市場判斷、投資意見是否一致等。

◎ 項目效果圖 僅供參考

02

“三座大山”持續施壓

前7月營業收入僅200余萬元

購地信息顯示，加悅置業名下擁有大量土儲，購地合同簽訂時間約在2019-2020年，其中以2020年10月居多。

從時間節點來看，這正是國內樓市走向深度調整的歷史節點。顯然，大悅城方面的戰略投資并沒有料到這一點，大量位于視高的土儲，亦將面臨后期區域市場遇冷及去化難的問題。

中國經營報近期的調查就發現，視高某項目2021年時的新房單價達到了11500元/平米，但目前的小區二手房單價在5600元/平米左右，不到3年前價格的一半。

毫無疑問，區域市場的調整，亦將深度影響加悅置業旗下項目的銷售。同時，作為多元業態項目，除了住宅以外，其還包括商業、公寓、辦公等大體量業態，更將考驗項目的資金實力及銷售變現能力。

先來看銷售方面。據房天下，加悅置業所開發樓盤名為中糧天府智慧城，在2020年11月至2023年12月期間，項目住宅均價約1.2-1.3萬元/平米。從2023年12月之后，在多個公共平臺，項目便沒有對外釋放價格信息。

安居客發布的數據則顯示，目前，中糧天府智慧城三房產品的二手房均價7428元/平米，平臺上掛出的數套二手房，報價約7100元/平米左右，在目前的市場氛圍下，或還有“砍價”空間。

從中不難發現，這對于購房者或將造成較大影響，項目后期銷售氛圍仍不明朗。

對此，氫地產亦查詢了加悅置業的財務數據。數據顯示，2023年度，加悅置業營業收入約3.51億元，利潤約0.53億元；2024年1-7月，營業收入約221.73萬元，利潤總額-822.81萬元。

從中可見，時間來到2024年之后，加悅置業營業收入銳減，僅200余萬元的營業收入，背后或在一定程度上折射出項目的銷售結轉情況（最終銷售結轉情況請以實際為準）。

業態方面，項目計劃總投資約260億元，將建設新能源、新一代信息技術產業的研發中心、孵化中心，高端裝備制造產業研發中心，打造具有加州特色的文商旅小鎮，涵蓋購物公園、酒店、學校、醫院、展示中心、藝術中心、美術館、運動公園等業態。

為此，加悅置業除了拿下多宗住宅用地之外，還拿下多宗商服用地、科研用地等，相對住宅用地而言，這些業態的投入較大、產出較慢，如果產業引入遲緩及產業建設未實質推進，還將影響市場及購房者對于項目的信心，曾經的項目產業優勢，反而有可能變為投資重壓。

綜上，加悅置業1.75億元借款展期兩年，對于項目建設有一定利好。不過，結合區域市場走勢、二手房“打折”表現、項目較重的產業業態等“三座大山”來看，項目的真正壓力仍遠未解除，將持續考驗加悅置業的問題化解能力。

最后來看集團層面。2024年上半年，大悅城業績預告情況為虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損2.6-4.9億元，主要原因是受周期變動影響，綜合毛利率有所下降，對聯營企業的投資收益同比減少，調整量價策略，部分項目出現減值跡象等。

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