如今行情下，做地產營銷猶如踩鋼絲。

尤其是涉及區位的營銷宣傳，靠“擦邊”制造概念也就罷了，有些開發商已經開始赤裸裸“碰瓷”了。

最近有粉絲咨詢："上海大寧的大華項目怎么樣？"

總爺瞬間懵圈，靜安大寧還有大華的樓盤？難道即將土拍的大寧地塊已被大華預定了？

然而，當再一細問原來是“大寧的大華公園柏翠“的時候，感到非常的無語。

明明是寶山城中村改造地塊，怎么就“變身”靜安大寧了？

本著學習的態度，總爺去搜索了一下這個項目的宣傳資料，看完只能說——

大華營銷有高人，“忽悠”購房者有一套！

大華公園柏翠宣傳資料，來源互聯網

大華營銷水平真的很高，在這個國央企們嚴格風控，啥都不敢夸，生怕說錯話被后期維權的時代，大華營銷風控幾乎等于在“裸奔”——

寶山的項目硬是說成是5公里外的靜安大寧，連區位地段都能“忽悠”，還有啥是不敢的嗎？

不得不說，在當前樓市背景下，房企賣房“套路”真的越來越多，今天我們就來學習大華這個教科書級的案例。

01

“碰瓷”靜安，“硬蹭”大寧

在營銷打法上，大華公園柏翠主打的就是全方位“碰瓷靜安，硬蹭大寧”，弱化自己“寶山”的標簽——

發源于寶山，成長于寶山，大華卻看不上寶山。

在微信里搜大華公園柏翠，幾乎所有文章提的都是“大寧之上”或“大寧之北”，寶山的字眼幾乎沒有出現。

要知道項目到大寧核心直線距離5公里，開車8公里，壓根不是一個地方。

大華公園柏翠宣傳資料，來源互聯網

如果說媒體怎么講反正也不太用負責，那么最讓總爺震驚的是：

大華公園柏翠官方微信，也一直在強調靜安和大寧。

進入項目官方公眾號后，他們官微會直接告訴你，這是“大寧之上·薈萃靜安”。

大華公園柏翠宣傳資料，來源微信公眾號

再看他家公眾號的內容，也都在強調大寧、靜安，結果你真的去現場了解，才發現其實是在八竿子打不著的寶山共康。

大華公園柏翠宣傳資料，來源微信公眾號

大華這個營銷操作，我想最該憤怒的應該是靜安大寧的居民吧，一個寶山樓盤“萬里迢迢”來蹭大寧熱度。

大華公園柏翠宣傳資料，來源微信公眾號

如果是對上海區域板塊不太熟悉的年輕人，還真有可能會被宣發資料“誤導”為在靜安大寧。

其實大華作為一家在寶山起家的企業，在寶山當地還是相當有影響力的。

為什么這次放棄寶山的地緣影響力，非要拼盡全力也要讓自己跟大寧更加沾邊呢？

事出反常必有妖，且聽總爺慢慢幫你分析其中的“貓膩”。

02

越級對標，實屬無奈

開始分析前，總爺必須夸一下大華的操盤手，是真正懂上海樓市的人，要不然不會出這樣的推廣策略。

這種宣發方法其實就是營銷的經典“套路”，叫做“越級對標”。

具體操作就是把一個處于郊區、資源和配套都很一般的項目，通過捆綁營銷上游的高能級板塊，進而拔高自己的身價，以此來吸引更多的客戶。

隨著2020年之后的暴漲，和去年開始的暴跌，上海樓市基本完成了分化，大家的思維方式轉為存量視角：

只看眼前不看未來

如今再用原來那套營銷方式就沒用了，必須只能突出大寧，完全弱化掉寶山的標簽，不然就露餡了。

回顧2020年至今的行情，你會發現大寧和共康走出了兩條完全不同的價值曲線。

2020年的行情里，大寧成為了上海領漲板塊。共康吃到了一波大寧外溢的紅利，也跟著暴漲了一波。

潮水退去才知道誰在裸泳，去年以來上海樓市進入了下跌周期。

大寧作為北上海的樓市標桿，房價的跌幅并不算大。標桿次新房靜安府等社區平均跌幅僅10-15%，遠遠低于內中環板塊普遍20%的跌幅。

但是作為大寧外溢板塊的小弟共康就直接跌到了塵土里。仍然以板塊標桿中環國際公寓為例，價格直接從高位的8萬跌回了5萬多的水平。

二手房交易記錄，來源貝殼

大華公園柏翠的前期交付產品大華公園城市，價格也沒頂住。

大華公園城市最新一期入市均價5.96萬/㎡，如今交房后，二手房入市的掛牌均價僅6萬出頭。

二手房交易記錄，來源貝殼

如果考慮到持有成本以及交易稅費，這個價格可以說是實打實的虧損。

一路之隔就是天壤之別，共康在這一輪分化中，已經徹底被中產拋棄，價格體系重回剛需社區。

03

價格正掛，板塊乏力

具體來看大華公園柏翠的區位，你會發現不僅是“碰瓷”大寧，小板塊內現狀和潛力都非常堪憂：

既沒有現在，也看不到未來

首先是地鐵配套的不足，作為剛需買房的核心要素，大華公園柏翠輸在了起跑線上。

其次是周邊配套的缺失，從項目往南方向眺望“真大寧”，距離真正的大寧商圈相隔甚遠，所謂的靜安大寧配套不過是鏡花水月。

大華公園柏翠周邊，7月總爺實拍

而項目北側，則是大華公園城市1-3期已交付房源，上千套的體量意味著掛牌量巨大，未來二手房市場很難溢價。

大華公園柏翠周邊，7月總爺實拍

項目東側是大華宣傳的共康“成熟配套”，一望無際的老破小、凌亂無序的底商配套，短期內沒什么改善空間。

南側緊鄰一個物流園區，稍遠一點就是多年無法搬遷的大場機場，時不時有噪音影響。

大華公園柏翠周邊，7月總爺實拍

在這樣的配套情況下，這次大華公園柏翠的首開均價，達到了驚人的63154元/㎡，與二手房市場形成了“正掛”，大家為什么不買二手現房呢？

04

寶山發跡，毫無建樹

寶山居民提到大華，更多是“恨鐵不成鋼”的無奈。

大華集團，其前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司，1998正式轉制為大華（集團）有限公司，正式開啟了商品房開發之路。

在如今寶山靠近普陀的區域，大華承擔了大部分動遷房和商品房的建設，甚至形成了一個以“大華”命名的居住社區：

“一座寶山城，一半大華造”

2002年，上海大華完成了全面股權改制，金惠明實現了對上海大華的絕對控股，村鎮企業華麗變身為金氏家族控股企業。

時任上海大華董事長的金惠明，蛻變為身價百億的《福布斯全球富豪榜》榜上富豪：

這次股改，成就了如今的寶山首富

大華實控人金惠明，來源網絡公開信息

發跡于寶山的大華，不但享受了股權改制帶來的億萬財富，也賺足了寶山舊改帶來的紅利。

在今年的上海民營企業排行榜上，大華力壓圓通、攜程等巨頭位列前九位。

2024上海民營企業100強，來源互聯網

令人惋惜的是，對于迫切改善居住環境、城市面貌的寶山居民，大華卻終究還是辜負了。

一方面，大華在寶山風評較差，近些年口碑更是幾乎崩盤。

大華公園柏翠前期的大華公園城市，因為疑似降標或虛假宣傳問題，業主怒做了23頁維權PPT，一度火爆了整個上海灘。

大華公園城市維權資料，來源互聯網

另一方面，除了大肆拿地造房，大華并沒有承擔起改善城市面貌的責任。

寶山居民經常吐槽：“寶山苦大華久矣。”配套建設的不足、商業運營的稀爛，都成為寶山騰飛的阻礙。

尤其是近兩年，寶山引入大型開發商，通過TOD模式改善板塊商業環境，才逐漸擺脫過去以大華為龍頭的開發模式。

所以在看到保利、金茂、華潤置地等央企，先后在寶山南大拿地后，一位寶山粉絲告訴總爺：

“這一次，終于不再是大華了。”

當大華急于撕下身上寶山的標簽，寶山也正在與大華漸行漸遠。

如今上海樓市的安全邊界全面收縮，大量被嚴重高估的近郊板勢，自身劣勢會進一步放大，并體現在下行的房價中。

然而越是在下行市場，越有魚目混珠的項目，“碰瓷”現象更是屢見不鮮。

尤其是剛需買房人，真的務必要擦亮眼睛了。

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