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作者 | 王澤紅

最新房貸利率，按兵不動。

9月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR均未調整，1年期LPR仍為3.35%，5年期以上LPR仍為3.85%。

前一日，美聯儲啟動降息，聯邦基金利率的目標區間下調50個基點，被視為降息通道開啟。國內多位專業人士認為，這一動作利好中國房地產市場，預計后續我國降準、降息的調整或加快落地。

不少業內人士預測，美聯儲降息對房貸政策有積極影響，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度會增大，有助于引導存量房貸利率的進一步下調，甚至有人認為最快9月20日LPR就可能繼續降息。

但這一預測落空，9月20日LPR報價維持不變。LPR年內是否還有下調空間，進一步降低存量房貸利率的可能性有多大，多位業內專家進行分析。

LPR下調，或在四季度體現

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴搜狐財經：“盡管9月LPR報價未變，但考慮到經濟穩定運行面臨的挑戰，以及中美利差倒掛幅度的收窄，四季度央行降息的可能性較大。”

此外，降低存量房貸利率將大大減輕居民負擔，提振市場信心，且涉及38萬億房貸。預計本輪下調存量房貸利率幅度為60-80bp，每年為借款人減少利息支出約2280億元-3040億元。

“綜合來看，盡管目前LPR報價維持不變，但未來一段時間內，根據經濟運行態勢及物價走勢，央行有可能在四季度再度下調主要政策利率，屆時可能會引導LPR報價跟進下調，從而對存量房貸利率產生影響。因此，存量房貸利率下調的可能性仍然存在。” 柏文喜指出。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也指出，LPR當前不調整，不意味著后續沒有調整的空間。從目前各商業零售價格和資產價格等角度看，都需要更為寬松的貨幣金融政策做支撐，所以LPR下調是時間的問題，或在四季度有所體現。”

“從降低購房貸款利率和降低存量房貸利率的角度看，后續下調的空間依然是存在的，也有助于進一步降低房貸方面的成本。”嚴躍進說道。

但也有不少業內專家認為，存量房貸利率短期內下調的概率很小。

降低存量房貸利率，短期內可能性小

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“美聯儲降息，預示著后續降準降息的通道會更加寬敞一點，比如按揭利率進一步調控的空間更大。但是，我國是否馬上就降息，存在制約。”

銀行存貸款環境發生重大變化，資金來源端成本變高。今年以來，隨著存款利率下降和對存款“手工補息”的控制，存款搬家到銀行理財市場。今年上半年，銀行理財規模超越29萬億元，逼近歷史高點。根據中信證券估計，在國有銀行的帶動下，2024年下半年理財規模有望重新站上31萬億元的歷史高位。

截至8月底，我國10年期、30年期國債利率分別降至2.1%和2.3%，未來還將會繼續下降，這也導致銀行凈息差繼續在警戒線下方走低。今年二季度，銀行業凈息差為1.54%，連續六個季度低于1.8%的警戒線。

在李宇嘉看來，去年9月份超過22萬億元存量房貸（占比65%）完成利率下調，平均降幅達73個基點，短期內繼續下調的可能性較小。

同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛告訴搜狐財經：“降低存量房貸利率是一個零和博弈，短期來看，利好廣大的購房者，是以犧牲銀行短期利益為代價；但對銀行是利空，目前銀行的凈息差已跌至1.54%左右，達到一個歷史低點，明顯低于銀行合理盈利空間的1.8%門檻，銀行端對降低存量房貸利率有抗性。”

今年二季度末，銀行的個人按揭貸款余額為37.79萬億元，比最高值的2022年三季度的38.9萬億元，下降了1.1萬億元，并且這個趨勢還在延續。

“從長期來看，銀行會將成本轉嫁出去，通過降低存款利率，拉大當前的存貸利率差，這樣才有可能加快降低存量房貸利率的節奏。”

宋紅衛認為，降低存量房貸利率從實際觀察來看，對于提振住房需求效果不明顯。此外，房貸是20年至30年的長周期，如果未來進入升息通道，商業銀行能給這些存量房貸業主加息嗎？“所以，銀行的積極性不高，調整存量房貸利率的可能性不大。”

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也持相同觀點，他認為，即使市場上呼聲再高，存量房貸利率下調，在今年年內可能性大不，最主要的原因就是銀行的利差難以彌補。

“如果這個利差有辦法彌補，下調進程可能會加快，例如降低存款利率，但這又會導致銀行攬儲困難，存錢的人會減少。”他指出。

存量房貸業主如何“自降”

如果存量房貸利率短期內沒有下調，存量房貸業主如何“自降”？謝逸楓認為可以通過三種方式來調整：

一是采取轉按揭方式，即將房子“賣”給自己人，然后重新找銀行按揭；

二是進行 “商轉公”，即商業性住房貸款轉公積金住房貸款；

三是存量按揭客戶與銀行重新協商房貸利率。

當前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發放房貸平均利率3.45%。目前，開展“商轉公”業務的城市已超30個，包括深圳、蘇州、福州、廈門、臺州、許昌等城市。

“第三種方式很難實現，一般銀行不會重新商定利率，除非有特殊情況。” 謝逸楓強調道。

宋紅衛則指出：“轉按揭現在尚未放開，如果放開會造成銀行間的惡行競爭，如果限定在同個銀行內，存在一定的可行性。”

“如果不能轉按揭，可以通過經營貸置換，或者用‘名義過戶’的方式，即通過虛假過戶，進行名義上的過戶，比如父子之間進行一場虛假交易，用新的貸款置換原來的貸款，從而降低房貸利率。”

目前來看，新房首套、二套房貸利率分別為2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房貸利率分別為3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。新房與存量的首套房貸利率差為0.90%-1.3%，二套為1.9%-2.67%。