地產行業好久沒這么熱鬧過了。

　　9月21日，地產圈迎來一則爆炸性消息： 中東投資機構 Multi Gold Group Limited 成為中國奧園的新戰略投資方，而創始人郭梓文賣掉過半持股，不再擔任公司控股股東。

　　此前一天 ，中國奧園公告，宣布引入Multi Gold Group Limited作為戰略投資者。根據協議，Ace Rise同意將其持有的約6.22億股公司普通股轉讓給Multi Gold。 轉讓完成后， Multi Gold 將成為中國奧園的單一最大股東。

　　同時，郭梓文將不再擔任公司控股股東，由執行董事調任為非執行董事，并不再擔任董事會主席。 Multi Gold 的唯一董事兼最終實益擁有人 Alobeidli 將進入董事局并獲取董事局主席席位。

　　公開資料顯示，Multi Gold Group是阿聯酋的專業投資機構，管理人架構中也有阿聯酋頗具影響力的本地家族成員參與。他們專注于中東和北非地區的項目投資，整體的投資風格偏重可持續性和社會責任感。

　　作為2024年首家完成境外債重組的粵系民營房企，此次迎來中東豪門資本入局，更被業界視為中國奧園重組戰略上的又一實質性進展。

郭梓文“交棒”中東富豪

　　自出險以來，中國奧園一直將引進戰略投資者作為重要自救手段之一，歷經山東國資的盡調、廣東國資的傳聞后，終于等來了自己的白武士——一家來自中東的投資機構。

　　根據公告，9月20日，中國奧園的主要股東Ace Rise與Multi Gold訂立協議，Ace Rise同意轉讓約6.22億股股份給Multi Gold。轉讓完成后，Ace Rise和Multi Gold分別持有中國奧園約5.02億股和6.22億股股份，分別占全部已發行股本的約13.31%和16.48%。

　　而郭梓文所持股份由Ace Rise和Joy Pacific分別持有，轉讓完成后，除Ace Rise所持的約5.02億股外，Joy Pacific另外持有約1.16億股，合計共6.18億股，占中國奧園已發行股本的約16.38%，少于Multi Gold的持股比例。

　　轉讓事項完成后，Multi Gold將成為中國奧園單一最大股東，而郭梓文將不再擔任公司控股股東。董事會認為Multi Gold很有可能與公司就現有或未來業務建立重要戰略合作關系，Multi Gold獲確認為戰略投資者。

　　另外，自9月20日起，時年60歲的郭梓文由中國奧園的執行董事調任為非執行董事，并不再擔任董事會主席、提名委員會等職務。相關任期為一年，并自動續期，報酬約為每年40萬港元。

　　Multi Gold的唯一董事兼最終實益擁有人Alobeidli將進入董事局并獲取董事局主席席位。

　　據披露，Alobeidli今年45歲， 于多個領域擁有逾二十年的經驗，其中包括科技、房地產及戰略咨詢領域。據奧園方面披露，自 2023 年以來， Alobeidli 擔任 Magnuvest Investment 的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產項目；此前還曾擔任多家公司的行政總裁。

　　在業界看來，中東投資集團入主并控股，對中國奧園相關利益方來說都可謂是實質性利好消息。在過往數月中，雖然受累于房地產行業整體持續低迷環境，中國奧園在境內外重組方面仍取得穩健進展，一方面與諸多債權人達成重組階段性方案，一方面仍在積極推進落實保交樓等重大經營目標中取得進展。

　　據知情人士透露，該中東投資集團對于中國的房地產市場有自己的獨特理解和見地，他們認為有充足的耐心和資源，并長期看好中國房地產市場穩定發展。此外，新的投資者希望通過這次戰略入資中國奧園，向潛在中國買家推薦阿聯酋及中東地區的房地產業務相關產品。

　　中國奧園公告明確，中東投資集團戰略進駐后，將加強及改善集團管理層工作，并確保其管理團隊穩定，為中國奧園后續戰略發展和日常運營提供全方面支持。

　　
中國奧園重組之路遇阻

　　中國奧園的化債之路并不平坦，在境外債務重組方案獲批后，中國奧園剛剛發布關于境外債重組計劃持有期延長的消息。

　　9月10日，中國奧園發布公告，宣布境外債務重組計劃的持有期延長6個月，至2025年3月20日。

　　公告指出，公司及附屬Add Hero已行使酌情權，根據中國奧園計劃及Add Hero計劃的條款，將持有期延長6個月。持有期屆滿日期延長至2025年3月20日（即重組生效日期后12個月的日期）。

　　中國奧園還表示，公司及Add Hero可全權酌情進一步延長該日期，這是根據持有期信托契約條款可分配信托資產的最遲日期。

　　此前的2023年11月19日，中國奧園重組計劃被曝受阻。市場消息顯示，中國奧園境外債務重組方案于2023年10月底獲香港、開曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，中國平安保險海外（控股）有限公司提出反對意見。

　　在此之前，中國奧園已經歷漫長的至暗時刻。2022年4月1日，中國奧園開始停牌，直到2023年9月25日復牌，歷經17個多月。

　　2023年下半年，中國奧園的化債行動明顯加快。2023年11月29日，中國奧園披露約占已投票有表決權計劃債權總值的79.11%債權人投票贊成中國奧園境外債重組計劃，這意味著其61億美元境外債重組方案獲得通過。

　　2023年12月21日，有市場消息稱，中國奧園根據美國《破產法》第15章在紐約法院申請破產保護。

　　對此中國奧園公開回應，是因為現有公開債券受紐約法管轄，確認程序是推進境外債務重組的必要步驟，不是破產清算程序，其目的是確認已經獲得大多數債權人同意的公司重組計劃，防范訴訟風險，以便利境外債務重組計劃的成功實施。

　　今年1月12日，中國奧園披露公告，其境外債務重組計劃已獲相關法院批準。這是繼融創之后，又一家境外債重組獲通過的出險房企。

　　根據獲批的境外重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。

　　繼境外債務重組方案獲債權人會議投票通過，取得相關法院批準后，奧園境外債務重組計劃達成所有重組條件，于今年3月20日正式生效，成為首家完成境外債務重組的粵系房企。

　　
中國奧園仍未“上岸”

　　中國奧園是老牌粵系房企，1996年在廣州成立，2007年在港交所上市。

　　2019年，中國奧園銷售額首度突破千億，達到1180億元，躍居全國銷售前30強。2020年，其銷售額進一步增長至1330億元，穩居行業TOP30。

　　然而2022年1月，面對即將到期的美元債兌付，中國奧園自曝“無力償還”，并透露有意引入戰略投資者，為眼下的債務危機紓困。

　　2023年7月，中國奧園拿出債務重組方案：發行4支、總計23億美元新債券，置換部分舊債；發行10億股“新股”；發行1.43億美元“無息強制可轉債”；發行16億美元“永續債”。

　　雖債權人有不少異議，但最終在博弈4個月后，于去年11月獲債權人通過，并在今年3月最終生效。

　　重組完成后，中國奧園凈資產整體增厚約313.5億元，2024年6月末有息負債較去年底減少約284億元，資產負債表狀況大幅改善。

　　然而，截至上半年末，中國奧園賬面上受限制銀行存款約為23.18億元，銀行結余及現金約為16.00億元，合計同比上年末減少約15.32億元，規模縮減28.11%。

　　此外，中國奧園仍陷資不抵債的困境，截至上半年末總資產約為1886.35億元，較年初減少5.38%；總負債為1904.07億元，較年初減少16.29%；資產負債率則是較年初下降了13.15個百分點至100.94%。報告期內，融資成本同比擴大2091.67%至26.3億元。

　　除了資金端面臨壓力，中國奧園在銷售端同樣凄慘，期內公司銷售物業收入約為39.94億元，同比下降56.9%，對應交付物業面積亦同比減少64.3%至41萬平方米。

　　最終，中國奧園上半年實現營業總額約47.34億元，同比下降56.7%；錄得毛利為-2.03億元，而去年同期為7.42億元，公司毛虧損率為4.3%。

　　不過，境外債務重組實現大幅削債后，中國奧園的業績也受到正面影響。中國奧園預計2024年上半年凈利潤為210億~230億，與2023年同期虧損29億相比，實現了顯著的盈利。

　　中國奧園方面解釋，2024年上半年實現溢利凈額，主要由于該公司完成境外債務重組錄得重組收益所致。

　　對于中國奧園來說，重組成功不是結束，而是開始。接下來如何把握這來之不易的機會，尋找到重回經營正軌的突破口，或許才是考驗公司管理層的真正難題。

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